Prečo slovenské realitné fondy nestíhajú za zahraničnou konkurenciou.
Slováci milujú reality. Až 94 percent z nás vlastní nehnuteľnosť, v ktorej býva. Populárne sú aj takzvané investičné byty. Mať niečo z malty a tehál v nás vyvoláva pocit pokoja a istoty. Nehnuteľnosť stojí, zhodnocuje sa, prípadne zarába na nájomnom. Na prvý pohľad investičná idylka.
Sú však aj iné možnosti, ako ťažiť z realít. Tento článok nemá byť odporúčanie ani podpora konkrétneho finančného produktu. Cieľ je rozšíriť obzor tradičným realitným investorom a ukázať im, že sa niečo nachádza aj za bežným horizontom.
Realitné fondy – pre a proti
Alternatívou ku kúpe nehnuteľnosti sú napríklad realitné fondy. Zbierajú vklady od drobných či väčších investorov a nakupujú za ne aktíva. Kým na Slovensku sú to najmä kancelárske budovy, nákupné, poprípade logistické centrá, v zahraničí sa dá investovať aj do rezidenčných nehnuteľností či zdravotníckych alebo hotelových zariadení.
Realitné fondy sa v tuzemsku tešia veľkej priazni. Spravujú majetok v hodnote 2,8 miliardy eur, čo predstavuje zhruba štvrtinu aktív v sektore kolektívneho investovania.
Výhodou, ktorá drobných investorov láka, je oveľa lepšia dostupnosť v porovnaní s priamym vlastníctvom nehnuteľnosti. Investovať sa v mnohých prípadoch dá od desiatok eur, netreba teda mať státisíce. Väčšinou možno navyše svoj podiel bez problémov a čakania predať, čo je pri bytoch či domoch komplikovanejšie.
Byt na hypotéku sa oplatí viac
Kameňom úrazu však môže byť výnos. Ak by sme porovnali realitné fondy s nehnuteľnosťou kúpenou na hypotéku, tie prvé by ťahali za kratší koniec. Ich návratnosť je oveľa nižšia, ako keď investor vloží do bytu len 20 percent vlastných zdrojov a zvyšok financuje úverom.
Ak cena nehnuteľnosti vyskočí o desať percent, znamená to zhodnotenie vkladu pri pomere loan-to-value – čiže pomer medzi výškou hypotéky a hodnotou bytu – 80 až o 50 percent. Fondy tomu nemajú šancu konkurovať. Inak však vychádza porovnanie pri nákupe investičnej nehnuteľnosti výhradne z vlastných zdrojov. Tu sa výnosy približujú.
Treba dodať, že rast realitného trhu by sme nemali považovať za samozrejmosť. Sú mnohé krajiny, kde to neplatí. Napríklad v Taliansku klesli ceny bývania v období medzi rokmi 2010 a 2014 o osem percent. Na Slovensku si to nevieme predstaviť.
Ani u nás nie je bežný nepretržitý rast počas dlhšieho obdobia. Od roku 2022 do 2024 sa napríklad znížili ceny realít podľa údajov Národnej banky Slovenska o 11 percent.
Neúspešný boj s infláciou
Častý argument v prospech realitných fondov je ich schopnosť odolávať inflácií. Neplatí to však vždy. „Dlhodobá priemerná ročná výkonnosť realitných fondov, očistená o všetky poplatky, sa pohybuje medzi 3,5 až štyrmi percentami,“ hovorí Roman Vlček, výkonný riaditeľ Slovenskej asociácie správcovských spoločností.
Inflácia na Slovensku pritom ešte nedávno prekonávala desať percent ročne. Realitné fondy dokonca prerábali za uplynulé štyri roky. Nepotvrdilo sa teda, že by vedeli plniť funkciu nárazníka proti vysokému rastu cien. Platí to najmä v extrémnych obdobiach, akými boli roky 2022 a 2023. Aktuálne dosahujú fondy za 12 mesiacov výnos 3,8 percenta, čo presne zodpovedá hodnote februárovej inflácie.
Boj s novými zvykmi
Problémom, s ktorým správcovia nehnuteľností bojujú, je zmena pracovných a spotrebiteľských zvyklostí. Čoraz viac ľudí totiž pracuje z domu a nakupuje online. To sa podpisuje pod slabšie hospodárenie realitných fondov.
Podľa prieskumu spoločnosti 365.invest ponúkalo vlani až 90 percent zamestnávateľov na Slovensku možnosť pracovať aspoň čiastočne na home office. V polovici prípadov ide o jeden až dva dni v týždni, štvrtina firiem poskytuje túto možnosť tri až štyri dni a necelá desatina dokonca celý pracovný čas.
Menej intenzívne využívanie kancelárií vedie k nižšej obsadenosti komplexov. Takzvaná „vacancy rate“, čiže podiel voľných priestorov, dosiahla vlani v Bratislave podľa údajov spoločnosti Cushman & Wakefield Slovensko 13 percent, kým pred pandémiou to bolo osem percent. Znižuje to výnosy z prenájmu pre fondy a ich klientov.
K podobnému posunu dochádza aj v maloobchode. Internetové nakupovanie sa počas pandémie rozmohlo. V roku 2020 vzrástli tržby e-shopov medziročne o 29 percent. Z prieskumu spoločnosti DPD vyplýva, že týmto spôsobom nakupuje až 80 percent Slovákov, pričom takmer polovica z nich pravidelne. Znamená to menej biznisu pre klasických maloobchodníkov v nákupných centrách.
Vysoká cena peňazí fondy znevýhodňuje
Ďalším bremenom sú pre realitné fondy vyššie úrokové sadzby. Pracujú totiž často s pákou, čím chcú zvýšiť svoju rentabilitu. Úvery dosahujú bežne 30 percent z ich majetku, niekedy aj oveľa viac. Sú preto citlivé na cenu peňazí.
Hoci sa čakalo, že sadzby výraznejšie klesnú už minulý rok, centrálne banky ich pre vysokú infláciu naďalej udržiavajú vysoko. Americký Federálny rezervný systém napríklad zmenil plán na zrazenie úrokov v tomto roku zo štyroch na dve zníženia. Sadzby zostávajú nad 4,25 percenta.
Európska centrálna banka tempo zníženia sadzieb síce zatiaľ nespomalila, depozitná sadzba je v eurozóne na úrovni 2,5 percenta, no niektorí predstavitelia inštitúcie nabádajú na opatrnosť pred ďalším poklesom.
Prvá obeť
Tento protivietor si už vyžiadal obete. Vysoká cena peňazí a nižšia obsadenosť nájomných priestorov vlani dostala do úzkych fond HB Reavis CE REIF. Zaknihoval ročnú stratu bezmála na úrovni 30 percent a musel pozastaviť výplatu dividend pre investorov. Išlo o prvý podobný prípad na Slovensku. Napokon došlo k prevzatiu fondu spoločnosťou IAD Investments.
„Citlivosť realitných fondov na cenu úverových zdrojov je závislá od štruktúry financovania nehnuteľností v portfóliách. Čím vyššie je úverové financovanie, tým je citlivosť vyššia,“ vysvetľuje Vlček. Dodáva však, že v prípade fondov dostupných drobným investorovom neprekračuje páka 30 percent.
Vladimír Bolek, člen predstavenstva IAD Investments, súhlasí. „V našom Prvom realitnom fonde je miera financovania z externých zdrojov dlhodobo pod 30 percentami. A využíva zaistenie – hedging úrokových sadzieb,“ objasňuje. „Investor by si mal pri výbere realitného fondu overiť mieru externého financovania fondu, pričom platí, že čím je úroveň loan-to-value vyššia, tým sa zvyšuje riziko,“ dodáva.
IAD už realizovalo vo fonde od HB Reavis niekoľko zmien. Napríklad v oblasti property manažmentu, prenájmu priestorov a najmä pri úverových podmienkach. Fond za minulý rok dosiahol výnos 12,5 percenta, čo však nevymazalo predchádzajúcu stratu. „Stále nás čaká množstvo úloh, ktoré budeme postupne realizovať,“ naznačuje Bolek.
Vlček vysvetľuje, že problémy fondu HB Reavis spôsobil vysoký podiel cudzích zdrojov na financovaní nehnuteľností. Loan-to-value tu dosiahlo 60 percent. „To pomáhalo fondu dosahovať nadštandardne vysoké výnosy, ale zároveň ho robilo rizikovým. Bol skutočne veľmi citlivý na nárast úrokov,“ konštatuje odborník.
Nevylučuje, že aj iné realitné fondy určené kvalifikovaným investorom majú podobnú štruktúru. „Chcem však zdôrazniť, že fondy pre širokú verejnosť financujú nehnuteľnosti predovšetkým z vlastných zdrojov, a preto sú podstatne menej rizikové,“ hovorí.
Neobstoja v medzinárodnej konkurencii
Ani to však nestavia realitné fondy na Slovensku do lepšieho svetla. Ich potenciál prekonať infláciu je limitovaný. Vyplýva to najmä z ich prílišného zamerania na kancelárie a maloobchod.
Inde vo svete má sektor oveľa širší záber. Investori majú možnosť staviť aj na iné typy nehnuteľností. Hitom minulého roka boli napríklad dátové centrá, ktoré sa zviezli na rozkvete umelej inteligencie a vďaka tomu zaknihovali výnos 25 percent. Populárne boli aj zdravotnícke zariadenia, na ktorých investori zarobili 24 percent.
Ďalšia podoba spomínaných fondov je REIT – Real Estate Investment Trust, v preklade realitný investičný trust. Je ich niekoľko stoviek a majú štatút akciovej investície. Obchoduje sa teda s nimi na burze, podobne ako s ETF. Zvyšuje to ich likviditu a pre slovenských investorov poskytuje aj daňovú výhodu.
Úhrnný výnos sektora vlani dosiahol podľa spoločnosti ICR 8,8 percenta, pričom dlhodobý priemer sa pohybuje na úrovni desať percent. Je to oveľa viac ako inflácia. Minulý rok však zarobil menej ako akciový index S&P 500, ktorý dosiahol 25-percentnú návratnosť.
„Priemerný ročný výnos indexu FTSE Nareit All REITs za poslednú dekádu bol necelých sedem percent, zatiaľ čo pri S&P 500 to bol dvojnásobok, teda 14 percent,“ sumarizuje česká popularizátorka investovania Marika Čupa, ktorá sa téme venuje na portáli fxstreet.cz.
Výnosnejšia alternatíva
Rozdeľuje ich do 12 kategórií podľa typu nehnuteľností. Fondy umožňujú napríklad investovať aj do priemyselných objektov, telekomunikácií či rezidenčných budov. Investori si tak môžu vybrať sektor, ktorý je pre nich atraktívny. Táto možnosť na Slovensku chýba.
Podľa Pavla Vejmelku, riaditeľa pobočky Erste Asset Managementu na Slovensku, je za tým obmedzený a pomerne malý sektor komerčných nehnuteľností. Vysvetľuje, že kancelárske budovy sú koncentrované najmä v Bratislave. V prípade logistiky ide najmä o diaľničné križovatky.
Očakáva, že tento rok by mohla priniesť pozitívny vplyv nová stavebná legislatíva. Rovnako tak „ohlásená podpora nájomných bytov, ktorá zvýši ich atraktivitu pre správcov realitných fondov“. Aj na Slovensku by sme sa tak mohli dočkať rezidenčných investícií.
Medzinárodnú atraktivitu tuzemského realitného trhu však ohrozuje politika. „Kroky vlády v oblasti ekonomiky a právneho štátu môžu ovplyvniť rozhodnutia domácich a zahraničných podnikateľov o investovaní na Slovensku. To sa nepochybne odrazí na realitnom trhu v dlhodobom horizonte,“ naznačuje odborník.