Sadzby klesli zo 4,5 percenta na 2,15 percenta. Nie je to návrat k lacným peniazom, ale k normálnej cene kapitálu. Trh opäť odlišuje kvalitu od priemeru a oceňuje stabilné nájomné príjmy, dlhšie zmluvy a spoľahlivé financovanie.
Krátkodobo sa otvára okno v refinancovaní. Časť vlastníkov naráža na prísnejšie úverové podmienky a na požiadavky plnenia ESG kritérií, ktoré presadzujú nájomcovia. Objavujú sa príležitosti so zľavou, ktoré dávajú zmysel iba vtedy, ak za nimi stojí bonitný nájomca a jasný plán technickej modernizácie. Nízka cena bez kvality je len odložené riziko.
Najvyváženejší pomer výnosu a rizika dnes ponúka logistika v strednej a vo východnej Európe. Nearshoring, bezpečnostné zásoby a dobrá dostupnosť udržujú dopyt v metropolách aj v silných sekundárnych mestách. Nájomcovia čoraz viac vyžadujú energetickú efektívnosť, fotovoltiku a inteligentné riešenia procesov odberov energií. Tieto prvky zlepšujú prevádzkovú stabilitu aktív a zároveň podporujú možnosti financovania.
Kancelársky trh sa dnes delí na dva svety. Prime objekty v najlepších lokalitách s certifikáciami LEED, BREEAM a WELL si držia obsadenosť aj nájomné. Sekundárne budovy bez investícií smerujú k refitu alebo repositioningu a čelia rastúcemu riziku znehodnotenia hnedých aktív. ESG je dnes hygienickým faktorom pre nájomcov aj banky, pričom technológie skracujú návratnosť energetických opatrení.
Investičná stratégia preto uprednostňuje core a core plus expozíciu v logistike a kvalitných kanceláriách. Distressed príležitosti majú zmysel iba tam, kde je preukázateľný cash flow a dlhšia durácia nájomných zmlúv. V prostredí normalizovaných sadzieb vyhráva disciplína, merateľná udržateľnosť a schopnosť prinášať stabilný výnos bez prekvapení.
Éra lacných peňazí a pasívneho očakávania rastu sa skončila. Dnes sú kľúčovou konkurenčnou výhodou aktívna správa, schopnosť implementovať ESG štandardy a znalosť lokálneho trhu. Opatrnejší kapitál hľadá partnerov schopných riadiť riziká a premeniť výzvy, ako je dekarbonizácia, na reálnu hodnotu. Úspech stojí na stratégii, nie na špekulácii.
Vladimír Bolek
Od roku 2010 pôsobí v IAD Investments, správ. spol., a. s., ako portfóliový manažér Prvého realitného fondu a od roku 2015 je zároveň členom predstavenstva zodpovedným za oddelenie riadenia investícií a správy portfólií AIF. Je aj aktívnym prispievateľom do odborných publikácií zaoberajúcich sa problematikou investovania a správy nehnuteľností v CEE.
