Banky už o refinančných klientov nesúperia tak tvrdo ako v minulosti. Peňažné domy po novom preverujú aj príjem žiadateľa.
Refinancovanie hypotéky už dlho nevedie k nižšej splátke. Preniesť si úver dáva dnes zmysel s cieľom predísť ešte väčšiemu zdraženiu.
Odborníci preto radia nechať si vypracovať ponuku niekoľko mesiacov, prípadne rok pred blížiacim sa koncom fixácie. Ak trhové sadzby medzitým vzrastú, nižší úrok dohodnutý dnes bude vítanou pomôckou. Umožní to zafixovať si aktuálne sadzby.
Stretnime sa na Forbes Money Summite 2023
Druhý ročník konferencie Money summit sa blíži. Príďte sa inšpirovať, kde a ako nájsť finančné príležitosti (aj) v neistých časoch, získajte cenné rady pre váš finančný well-being a zažite praktický workshop o ceste k vlastnej nehnuteľnosti. Čaká vás aj stretnutie s investormi z úspešnej televíznej šou Jama Levova a skvelý networking.
KEDY: 8. november 2023, od 9.00 hod.
KDE: DoubleTree by Hilton, Bratislava
Zakúpiť vstupenku Pozrieť program
Snaha predísť ďalšiemu zdražovaniu
Refinancovanie hypotéky znamená splatiť súčasný úver a vziať si nový inde. Aby to dávalo zmysel, je treba mať lepšiu ponuku. Práve to začína byť problém.
Ešte stále platí logika – lepší vrabec v hrsti ako holub na streche. Teda, že aj o niečo drahší úver dnes je lepší ako riziko ešte väčšieho rastu sadzieb v budúcnosti. Problém je však v tom, že na trhu je problém nájsť konkurenčnú ponuku.
Banky totiž už aj pri refinancovaní preverujú príjem žiadateľov, čo v minulosti neplatilo. Ak sa nemenila výška úveru, preniesť si ho do inej finančnej inštitúcie bolo len otázkou administratívy, bez nutnosti overovať príjem. Dnes je to inak.
Banky preverujú príjem
„Základnou zmenou oproti minulosti je, že banky pri refinancovaní preverujú príjem záujemcu. Pre mnoho ľudí predstavuje táto podmienka problém. Ich príjem zrazu nemusí pre refinancovanie stačiť,“ konštatuje analytik spoločnosti OVB Allfinanz Slovensko Marián Búlik.
Pri vyšších sadzbách vychádza žiadateľovi vyššia mesačná splátka, ktorá môže naraziť na limity DSTI dané Národnou bankou Slovenska. Určujú, že splátky všetkých dlhov nemôžu tvoriť viac ako 60 percent disponibilného príjmu dlžníka. Zohľadňuje sa pritom aj životné minimum.
Ak nová vyššia splátka nevychádza dlžníkovi na schválenie úveru, je nútený zostať v aktuálnej banke. „Predtým, v čase nízkych úrokov a rastúcich cien nehnuteľností, príjem pri refinancovaní vo všeobecnosti netvoril žiadnu prekážku,“ spomína Búlik.
Súčasný rast sadzieb však podľa neho dlhovú službu výrazne predražil. „V takej situácii má klient reálne len dve možnosti – nájsť si spoludlžníka alebo zostať v súčasnej banke,“ konštatuje odborník.
Zníženie konkurencie na refinančnom trhu
Úverový biznis bánk sa tak zásadne zmenil. Väčšina sa sústreďuje na udržiavanie súčasných klientov, nie na lákanie tých od konkurencie. Finančné domy teda medzi sebou už tak intenzívne nesúperia, čo je pre ľudí zlou správou.
„V praxi vidíme, že banky oslovujú svojich klientov s končiacou fixáciou v budúcom roku s novou ponukou už od tohto leta, aj keď zo zákona majú povinnosť robiť to najneskôr dva mesiace pred termínom refixácie,“ opisuje Búlik.
Za týmto krokom je podľa neho snaha zaviazať si zákazníkov na ďalšie obdobie. „Na trhu takisto nevidíme marketingový súboj pri jesenných kampaniach bánk, ktoré boli pri hypotékach bežné v uplynulých rokoch,“ pripomína analytik.
Nových klientov lovia najmä menšie banky
Na trhu sa však ešte konkurenčné ponuky dajú nájsť, hoci ich je menej ako v minulosti. Získať klientov od konkurencie sa snažia najmä menšie banky.
Martin Vacho, hypotekárny expert z Moneyhoon, hovorí, že jedna z peňažných domov je na trhu ústretovejší než ostatné. Ide o Prima banku, ktorá neskúma výšku príjmu záujemcu o refinancovanie, ak výška novej splátky nie je vyššia ako 150 percent tej doterajšej.
Dodáva, že podobnú výnimku, no na úrovni 120 percent, ponúka aj mBank. Vacho však pripomína, že rozhodnutie o výbere banky by malo byť komplexným posúdením viacerých kritérií a nie len výberom najlacnejšej ponuky na trhu.
Aj pokračovať môže byť niekedy umenie
Ani zostať v súčasnej banke nemusí byť pre niektorých klientov bezproblémové. Môže sa totiž stať, že im ponuku na novú fixáciu vôbec nepredloží.
Dochádza k tomu v prípade negatívneho zápisu v úverovom registri, teda zlej platobnej disciplíne. Banka sa tak rozhodne úver zosplatiť.
Ďalším slabým miestom zotrvania v súčasnej banke môže byť nadmerné zvýšenie novej sadzby. Stáva sa totiž, že finančné inštitúcie pri klientoch, ktorí nemajú kam odísť, situáciu zneužijú na ešte väčšie zdraženie úveru, než je na trhu bežné.
Posúdiť refinančné možnosti zákazníka majú možnosť na základe jeho obratov na účte, veku a dĺžky splatnosti jeho hypotéky.
Na refinancovanie sa treba pripraviť
Dlžníci by sa preto mali snažiť na refinancovanie vopred pripraviť. Jedným zo spôsobov je predčasné splatenie časti úveru. Vyžaduje si to dlhšie sporiť, alebo si požičať od rodiny. Zníži to dlžnú sumu a tým aj novú splátku hypotéky. Ďalšou možnosťou je predlženie splatnosti úveru, čo má podobný efekt.
Alternatívou je aj zapojenie spoludlžníka s dostatočným príjmom a bez dlhového zaťaženia. To môže otvoriť dvere na refinancovanie v inej banke. Vždy je lepšie mať možnosť si vyberať z viacerých ponúk, ako byť odkázaný na milosť jediného peňažného domu.
