Keď v roku 2011 spúšťal developer ITB Development predaj petržalského projektu Nový Háj, úroky hypoték sa pohybovali na úrovni piatich percent. Ten, kto získal 4,5 percenta, bol víťaz, no aktuálne sa nám zdajú súčasné tri až štyri percentá priveľa, hovorí Ivan Rolný, člen predstavenstva spomínanej spoločnosti.
Súčasný trh sa ochladil a klienti sa zľakli zvyšovania úrokov. Podľa Rolného by si však Slováci mali uvedomiť, že sadzby spred pár mesiacov nie sú štandardné.
V rozhovore s Ivanom Rolným z ITB Development sa dozviete
- aké faktory dnes ovplyvňujú developerov,
- ako napreduje projekt Čerešne,
- prečo spoločnosť pristúpila k uplatneniu inflačných doložiek,
- či je na trhu priestor pre prasknutie realitnej bubliny,
- čo ITB Development plánuje v roku 2023.
Snaha predvídať
Realitný trh nabral za posledné mesiace na obrátkach a došlo k miernemu ochladeniu. Akým výzvam čelíte?
Keď analyzujeme trh a snažíme sa odhadnúť ďalší vývoj, sledujeme niekoľko základných faktorov. Keďže primárne pôsobíme v Bratislave, budem to hodnotiť z pohľadu situácie v hlavnom meste. Ani jeden z faktorov, ktoré sledujeme, sa dnes nehýbe úplne pozitívnym smerom.
Prvým faktorom je inflácia, ktorá tento rok dosiahla až 15 percent. Ani si nepamätám, kedy to tak bolo naposledy, možno aj 20 rokov dozadu. Ďalej ide o rast cien energií a vyššie úrokové sadzby hypoték. Tie z môjho pohľadu najviac zamávali súčasným rezidenčným trhom.
Štvrtým je dostupnosť stavebných materiálov. Keď sa pred tromi rokmi začala pandémia, narušili sa všetky dodávateľské reťazce a zrazu niektoré komodity chýbali úplne, pretože boli zatvorené fabriky. A ak sa aj niekde v Číne alebo vo Švédsku vyrábalo, neboli k dispozícii prepravné spoločnosti, ktoré by to mohli doviezť, čo viedlo k prudkému skoku nahor v cenách materiálov. Od toho sa odvíja veľmi závažný faktor, ktorým je nedostatočná stavebná produkcia.
Ako sa to prejavilo?
V Bratislave je aktuálne vo všeobecnosti veľmi málo rozostavaných a dokončených bytov. Stavia sa o polovicu menej bytov ako v minulých rokoch, a to nielen v dôsledku situácie na trhu, ale aj v dôsledku zdĺhavých schvaľovacích procesov.
Posledným je zmena spotrebiteľského správania. Výrazne sa zmenila nálada ľudí pri kúpe. Ešte v júni bol dopyt po bytoch nadštandardne vysoký, poháňaný nízkymi úrokovými sadzbami. Dnes je to už inak.
Sme neustále v strehu. Snažíme sa nastaviť si procesy tak, aby sme boli schopní reagovať aj na to, čo sa bude diať o pár rokov.
Projekt sa naťahuje aj 7 rokov
Dá sa to vôbec takto predvídať?
Keď sme v minulosti spúštali projekt, boli sme schopní ho celý zrealizovať za tri roky. Kúpili sme pozemok, nakreslili návrh, získali povolenia, postavili ho a rozpredali. Všetko sme dokázali vtedy stihnúť za krátky čas.
Dnes na realizáciách pracujeme päť až sedem rokov. Povoľovacie procesy sa veľmi natiahli, obmedzenia prináša aj situácia na trhu. Keď začíname s novým developerským projektom, musíme premýšľať nad tým, čo sa bude diať a ako by to mohlo na trhu vyzerať v už spomínanom sedemročnom horizonte.
To je však extrémne náročné, veď ani ekonómovia nevedia presne predpovedať, koľko bude stáť nafta na konci roka a s akou infláciou máme počítať v tom budúcom. Taktiež je ťažké nastaviť si dodávateľsko-odberateľské vzťahy na také dlhé obdobie dopredu.
Ďalšia mestská časť
Dnes veľa svojej energie investujete do projektu Čerešne. Ako napreduje?
Je to väčšia rezidencia, ktorá pozostáva z niekoľkých etáp. Prvá, ktorá mala približne 180 bytov, je dokončená. Dnes máme rozpracovanú ďalšiu, Čerešne Lake, kde je 240 bytových jednotiek. Časť z nich sme už úplne dokončili a odovzdali. Momentálne prebieha kolaudačné konanie a počas prvého polroka 2023 odovzdáme všetky byty v rámci tejto fázy.
Na začiatku roku 2023 spúšťame predaj novej etapy Čerešne Residence. Tá ponúkne na výber 260 priestranných bytov, ktoré majú vo svojom štandarde chladené stropy, drevené parkety, prípravu na vonkajšie žalúzie a kvalitnú sanitu.
Medzi bytovými domami vzniknú súkromné komunitné vnútrobloky s rôznymi funkciami –ihrisko pre deti s drevenými prvkami, lezecká stena a najzelenšia oddychová zóna s lavičkami a ležadlami.
Sú na obzore aj nejaké nové projekty?
Pripravujeme jeden väčší rezidenčný v úplne inej mestskej časti ako sme sa doteraz pohybovali, no je len v počiatkoch. Ešte sme nedokončili celú akvizíciu, takže o tom nemôžem bližšie hovoriť. Informovať by sme však o ňom mali pravdepodobne v priebehu prvého polroka 2023.
Radšej byty ako kancelárie
V minulosti ste sa vyjadrili, že projektovať ďalšiu čisto administratívnu budovu v najbližších rokoch neplánujete. Zmenil sa váš pohľad v kontexte aktuálneho diania na rezidenčnom trhu?
Byty v Bratislave majú z nášho pohľadu väčšiu budúcnosť a viac sa vidíme v tomto type developmentu. Postavili sme dve administratívne budovy, Wallenrod a Business Garden Štefánikova, a momentálne neuvažujeme nad ďalším podobným projektom.
V každom našom rezidenčnom projekte je časť, ktorá v zmysle územného plánu musí byť určená na nebytové priestory. Buď sú tam nejaké kancelárie alebo obchodné priestory, no to nie je naše ťažisko a vec, ktorej by sme sa chceli v budúcnosti venovať.
Veríme, že sa trh s nehnuteľnosťami na bývanie budúci rok stabilizuje. Preto chceme byť naďalej aktívni čo sa týka rezidencií.
Pripravovaná etapa Čerešne Residence. Vizualizácia: archív ITB Development
Nekonečné čakanie
Ako sa vyrovnávate s prekážkami, ktoré ste už spomínali?
Snažíme sa spolupracovať a korektne vychádzať s našimi partnermi. Máme dobré vzťahy, vďaka čomu vieme riešiť aj nepredvídané situácie, no tým, že sa realitný trh tak mení, je občas ťažké nájsť spoločnú reč a napredovať.
Myslím, že sa nám to darí, no ak sa realizácia projektu natiahne na sedem rokov, má to rôzne následky. Ilustrovať to môžem na druhej etape Čerešní, ktorou sme sa začali zaoberať ešte v roku 2015 – vtedy prišlo rozhodnutie rozšíriť prvú etapu. Čerešne Lake sme začali projektovať v roku 2016 a na jeho konci sme od magistrátu dostali kladné stanovisko k investičnému zámeru. O rok neskôr sme získali územné rozhodnutie a v tom momente aj spustili predaj.
V tom čase – pred piatimi rokmi – bola pomerne stabilná situácia aj čo sa týka inflácie, spotrebiteľských cien či cien stavebných materiálov. Sledovali sme len dvoj- či trojpercentné nárasty a takto sme aj daný projekt cenovo nastavili, dúfajúc, že podobným smerom to pôjde aj naďalej.
Vráťme sa však k bodu, kedy sme mali v rukách územné rozhodnutie. Očakávali sme, že stavebné povolenie získame najneskôr do šiestich mesiacov a čoskoro začneme s výstavbou. Vytendrovali sme stavebnú firmu a pokračovali v plánoch. Zelenú na realizáciu sme však dostali až po 22 mesiacoch od vydania územného rozhodnutia.
To je naozaj nadštandardne dlhá doba…
Áno, z pohľadu rezidenčného projektu ide o šialene dlhý čas. Stretli sme sa s rôznymi komplikáciami a obštrukciami v stavebnom konaní. Spis sa vracal od jedného úradu na druhý a nám trvalo skoro dva roky, kým sme od spustenia predaja začali stavať.
Hneď ako bolo zrejmé, že povolenie získame, opätovne sme oslovili stavebné firmy, s ktorými sme predtým komunikovali. Chceli sme sa uistiť, že to, na čom sme sa na konci roka 2017 dohodli, platí.
Samozrejme, opak bol pravdou – ceny sa výrazne zmenili. S novými podmienkami sme tak s výstavbou začali ku koncu roka 2019. Dva roky sme predávali byty bez toho, aby sme stavali. V marci 2020 prišla pandémia, čo vyvolalo ďalšie komplikácie.
Počiatočný strach
Trhom otriasol Covid-19, ľudia sa zľakli a očakávali, že dôjde k výraznému prepadu predaja nehnuteľností… Predpokladám, že útlm nastal aj v prípade projektu Čerešňa Lake. Čo na to vaši financujúci partneri?
Dokonca aj niektorí klienti, ktorí mali podpísané rezervačné zmluvy, od nich odstúpili v očakávaní prepadu trhu. Podobné zážitky mali v tom čase aj iní developeri.
Po rozbehnutí výstavby sme mali podpisovať úverovú zmluvu s dvomi bankami, ktoré nám prisľúbili financovanie projektu Čerešne. Mali sme od nich záväznú ponuku, platnú na určité obdobie – banka vám vtedy záväzne potvrdí, že za týchto podmienok vám poskytne financovanie.
V polovici marca 2020 sme teda vyzvali obe banky, že sme splnili všetky podmienky a sme pripravení na financovanie. Jedna z nich nám však odmietla dohodnutý úver poskytnúť, pretože dostala príkaz od zahraničného akcionára nepodpisovať žiadne nové úverové zmluvy.
Namietali sme, no banka sa odvolala na „vyššiu moc“. Nikto nerátal s príchodom pandémie a neverili, že slovenský realitný trh túto krízu ustojí. Vyhradili si preto právo nefinancovať náš projekt.
Druhá banka bola aj naďalej pripravená financovať náš projekt, no bez partnera, s ktorým by úver spolufinancovala, do toho ísť nemohla.
Kto je Ivan Rolný?
Vyštudoval Obchodnú fakultu Ekonomickej univerzity v Bratislave. V roku 1998 začal pracoval v Tatra banke, kde zastával funkciu riaditeľa odboru financovania regionálnych klientov. Od roku 2007 pôsobí ako člen predstavenstva spoločnosti ITB Development, kde je zodpovedný za obchod a financie. Medzi úspešné projekty spoločnosti patria Čerešne a už dokončené Kolísky Záhorská Bystrica, Gansberg Koliba, Sokolská Residence, Nový Háj, Wallenrod a ďalšie.
Po pandémii prišla ďalšia neistota
Uzavreli ste teda dohodu s novou bankou?
Nakoniec sa nám podarilo presvedčiť banku, ktorá nás najprv odmietla. Úver sme získali, ale za prísnych podmienok. Banka potrebovala uistiť zahraničného akcionára o tom, že Čerešne Lake majú zmysel a že dokážeme byty predávať za sumy, ktoré máme nastavené v cenníku.
Banky nás navyše tlačili do akcelerácie predaja. Rozhodli sme sa ponuku akceptovať, pretože sme nechceli zastaviť výstavbu.
Odvtedy sme sa vyrovnávali so situáciou na trhu, ktorá sa každý mesiac len zhoršovala. Prišla vysoká inflácia, nárast cien za materiály o desiatky percent a v neposlednom rade vojna na Ukrajine.
Po prepočte všetkých modelov sme v marci tohto roka zistili, že náklady na Čerešne Lake budú oveľa vyššie, ako sme pôvodne počítali.
Ako ste to riešili?
V tom čase už bola situácia, čo sa týka financovania, lepšia. Oslovili sme banky a požiadali ich o navýšenie úveru na krytie zvýšených nákladov spojených s výstavbou projektu. Po diskusiách a rokovaniach nám vyšli v ústrety. Vďaka tomu sa nám podarilo zabezpečiť, že sme etapu mohli dostavať v takom štandarde, ako sme sľúbili klientom, a dodržať aj harmonogram.
Pripravovaná etapa Čerešne Residence. Vizualizácia: archív ITB Development
O inflačných doložkách
Pred niekoľkými mesiacmi ste uviedli, že hoci využitie inflačných doložiek zvažujete, zatiaľ nie ste o tom pevne rozhodnutí. V etape Čerešne Lake ste však k tomuto kroku na prelome augusta a septembra 2022 nakoniec pristúpili. Čo sa teda zmenilo?
Viedli k tomu skutočnosti, ktoré som už spomínal. Snažili sme sa nájsť spôsoby, vďaka ktorým by sme ich využiť nemuseli.
Ide o štandardnú klauzulu v zmluve, ktorá tam má svoje miesto a používa sa aj v iných odvetviach, nielen v developmente. Jej úlohou je ochrana pre obe strany pred situáciami, ktoré nikto nedokáže dopredu predpokladať. Obsahovali ju naše zmluvy pri každom projekte, len sme ju nevyužívali, až doteraz.
Možno to bude znieť zvláštne, no chceli sme byť fér, a tak sa toto rozhodnutie netýka všetkých majiteľov bytov v Čerešne Lake, ale len tých, ktorí ich kupovali v rokoch 2018 až 2020. Ide práve o to obdobie, počas ktorého bežal predaj, no stále sme nemali v rukách stavebné povolenie, respektíve sa výstavba len začala.
Spomínaní zákazníci totiž získali byty za oveľa nižšiu sumu, ako boli v konečnom dôsledku realizačné náklady. Rast cien od začiatku výstavby bol podľa Štatistickéhu úradu Slovenskej republiky 23 percent. No rozhodli sme sa uplatniť si navýšenie len v polovičnej výške, a to 11,5 percenta a len z nezaplatenej časti kúpnej ceny. Zvyšné náklady zo vzniknutej situácie sme prebrali na seba.
Pomoc s navýšením hypoték
Ako na to reagovali?
Diskutovali sme s každým, kto o to prejavil záujem, a transparentne sme im vysvetlili situáciu, čo sa bude ďalej diať a aké možnosti majú.
Rokovali sme aj s bankami, aby im pomohli s hypotekárnymi úvermi a hľadali spôsoby, ako klientom pomôcť. Chápeme, že to pre nich nebolo jednoduché, no zároveň podľa všetkého našu argumentáciu pochopili.
Odstúpili niektorí od zmlúv?
Áno, dvaja, z finančných dôvodov pre nich nebolo dané navýšenie akceptovateľné. Tým sme vrátili plnú sumu, ktorú dovtedy investovali. Ostatní súhlasili a odovzdávame im postupne byty.
Nie je to pre nás príjemné, ani pre nich, ale, bohužiaľ, situácia bola bezprecedentná a iné východisko sme nemali.
Nakoľko vlastne máte Čerešne Lake vypredané?
Zostáva nám necelých 30 bytov, čo je približne 13 percent. Máme stratégiu, že pri každom projekte by malo byť počas kolaudácie voľných asi 10 percent, aby sme ich mohli novým záujemcom ukázať.
Sadzby sú primerané
Stavebné firmy aj developeri hovorili aj o tom, že keď dostanú cenovú ponuku na materiál, tak platí len chvíľu. Niekedy šlo doslova o minúty či hodiny. Je to tak aj naďalej?
Áno, stále je problém s fixovaním ceny stavebných materiálov. Určité komodity však stále prudko zdražujú a dodávatelia cenu nechcú fixovať a ani o tom viesť nejakú diskusiu. To, že za tovar zaplatíte zálohu, neznamená, že dohodnutá cena bude platiť o rok a pol alebo dva, čiže v tom čase, kedy je reálne materiál potrebný na stavbe.
Ivan Rolný, ITB Development. Foto: Miro Nôta
Praskne podľa vás realitná bublina?
Myslím si, že v súčasnosti nie je problém vo výške cien, skôr v situácii, ktorá na trhu panuje, a v neistote medzi spotrebiteľmi, teda našimi klientmi, ktorí kupujú byty.
Klienti sa obávajú scenára krízy z rokov 2008 a 2009, tá však bola zapríčinená drahými nehnuteľnosťami a zlou štruktúrou ponuky. Dostupné boli veľké, ktoré boli príliš drahé a nakoniec sa ukázalo, že ich ľudia nechcú.
Dnes je situácia iná a ponuka veľmi nízka. Problém však sú drahšie hypotéky, čo klientov zaskočilo. Slováci však potrebujú prísť na to, že je to štandardná výška úrokových sadzieb.
Keď sme spúšťali predaj Nového Hája v roku 2011, väčšina záujemcov získala hypotéku s úrokovými sadzbami na úrovni piatich percent. Keď niekto mal 4,5-percentný úrok, bol víťaz.
Aktuálne sa nám zdajú súčasné tri až štyri percentá priveľa, máme pocit, že takú hypotéku si nikto nezoberie. Ale to je len preto, lebo si pamätáme, že vo februári alebo v marci boli úroky vo výške 0,5 percenta. To bola pritom abnormálna situácia, ktorú nám závidela celá Európska únia a všetci boli prekvapení, čo sa to na Slovensku deje.
Rozumne nastavené financie
Aké sadzby teda v najbližšom období očakávate?
Pokiaľ sa úroky budú držať na dvoch až 3,5 percentách, ide o primeranú mieru, ktorá nikoho nebude nejakým spôsobom ťahať dolu a obmedzovať jeho rodinný rozpočet. Každý, kto má rozumne nastavené financie a vyberie si vhodnú nehnuteľnosť, bude vedieť splácať hypotéku.
Osobne očakávam, že Európska centrálna banka ešte bude mierne zvyšovať základnú sadzbu aj na konci tohto roka a čiastočne v budúcom, ale v priebehu budúceho roka by malo prísť k jej stabilizácii. To bude podľa mňa viesť k výške úrokov hypoték na úrovni menej ako štyri percentá.
Priemerná suma, ktorú dnes zaplatí kupujúci za štvorcový meter v Bratislave, sa pohybuje pri novostavbách na približne piatich tisícoch eur. Bude to tak aj naďalej?
Áno, očakávam, že výraznejšia zmena smerom nahor v najbližšej dobe nenastane.
Pripravovaná etapa Čerešne Residence. Vizualizácia: archív ITB Development
Byt na skúšku
Čo plánujete v budúcom roku?
Všetku energiu aktuálne venujeme prípravám a spusteniu predaja tretej etapy Čerešne Residence, ktorá bude akousi čerešničkou na torte v rámci celého projektu. V rámci tejto fázy posunieme latku ešte vyššie. V ITB Development sme nároční, no nebude sa to týkať cien, ale štandardu.
Chceme priniesť aj nové služby do oblasti developmentu, ktoré na Slovensku doteraz neboli. Pripravujeme koncept, vďaka ktorému nebudú potenciálni noví majitelia bytov v Čerešniach kupovať „mačku vo vreci“, ale budú si môcť bývanie v tomto projekte vyskúšať na vlastnej koži.
Vyčleníme a zariadime byt, v ktorom v prípade záujmu bezplatne strávia nepretržite niekoľko dní a nocí, bude to nezáväzné a nebude chýbať ani plná chladnička s potravinami taktiež zadarmo. Je to podobné ako skúšobná jazda na aute predtým, ako sa preň definitívne rozhodnete.
Taktiež chceme prostredníctvom určitej platformy umožniť majiteľom Čerešne Residence spolupodieľať sa a rozhodovať o tom, ako bude vyzerať vonkajšie okolie ich budúceho bývania.
V neposlednom rade plánujeme aj koncept, vďaka ktorému budú môcť klienti v prípade ťažkej životnej situácie zaplatiť za byt z našej dielne neskôr, po nasťahovaní a pravdepodobne aj formou splátok. To, ako presne to bude fungovať, odkomunikujeme pravdepodobne polovici roku 2023.
Nový prístup
Trendom súčasnosti sú komunity, nie anonymné sídliská. Robíte niečo aj v tomto smere?
Asi sa zhodneme, že život v Bratislave je do značnej miery o anonymite. My sa snažíme pri našich projektoch dbať aj na tento aspekt a vytvárať tak podmienky pre lepšiu socializáciu detí a celých rodín, ktoré v našich projektoch žijú.
Príkladom je práve projekt Čerešne, kde v jednotlivých etapách okrem bytových domov vznikajú aj komunitné vnútrobloky. Obyvatelia majú k dispozícii vlastnú klubovňu, v ktorej sa môžu deti hrať, ďalej spoločné terasy, súkromné vnútrobloky s ihriskami alebo workout zónou.
Zároveň im pripravujeme každý týždeň rôzne eventy, pri ktorých môžu spoločne tráviť voľný čas pri športových aktivitách, kreatívnych dielničkách či letnej čitárni pre deti s autormi detských kníh.
