Prenájom sa vďaka aktuálnej situácii na realitnom trhu stáva postupne bežným štandardom, hoci Slováci stále patria medzi zarytých zástancov bývania vo vlastnom. Ako sa výhodne orientovať na trhu, ak ste nájomca alebo prenajímateľ?
Deväť z desiatich Slovákov býva vo vlastnom, čo je takmer najviac v Európe. Ostatné dva roky však priniesli obrat a čoraz populárnejšie je bývanie v prenájme.
Dôvodov je viacero. Jedným z najzásadnejších faktorov sú drahšie hypotéky. Kým splátka úveru v hodnote 120-tisíc eur predstavovala pred tromi rokmi pri úroku jedno percento 385 eur mesačne (splatnosť 30 rokov), dnes pri sadzbe 4,5 percenta je to už 608 eur. Hypotéka je tak pre mnohých pridrahá.
Aj keby ju človek zvládol zaplatiť, mnohí na úver nedosiahnu pre prísne kritériá Národnej banky Slovenska, ktorá určuje, akú veľkú časť príjmu môže tvoriť splátka úveru z mesačného príjmu a ako veľmi môže byť človek zadlžený. Hypotekárny trh sa tak zmenšil zhruba na tretinu.
Posun k prenájmom
Všetky spomínané premenné vedú k tomu, že mnohí ľudí riešia potrebu bývanie prenájmom. V zahraničí je tento trend bežný. V niektorých krajinách západnej Európe bývajú v prenájme aj dve tretiny populácie. Aktuálna situácia na Slovensku môže byť teda impulzom pre posun práve týmto smerom.
Život v prenájmoch môže znamenať aj istú zmenu životného štýlu, keď mladí ľudia budú oveľa viac uprednostňovať voľnosť a flexibilitu. „Hoci Slováci majú silný sklon nehnuteľnosti vlastniť, mladí vzdelaní ľudia stále viac smerujú do nájmu. Táto forma lepšie kopíruje ich životný štýl zameraný na voľnosť vo vzťahoch či majetku,“ opisuje Vladimír Kubrický, analytik Realitnej únie SR.
Prenájom rieši drahé bývanie vo vlastnom
„Vlastníctvo bývania sa mohlo stať pre mladších ľudí cenovo nedostupným. Budú si preto stále viac vyberať nájom, aj keď drahý,“ konštatujú finanční analytici z investičnej platformy Freedom24.
Podľa Martina Marsinu, partnera v realitnej kancelárii Herrys, prenájom volia ľudia, ktorí migrujú za prácou, teda nemajú v Bratislave stále pracovné miesto alebo majú pracovnú zmluvu len na dobu určitú. „Ak niekto uprednostní nájom bytu pred kúpou, je to zvyčajne z finančných dôvodov,“ konštatuje. Priemerný vek nájomcu je podľa údajov kancelárie 33 rokov.
Zvýšený dopyt na trhu sa premietol aj do rastu nájomného. Analýza spoločnosti Bencont Investments ukazuje, že ceny prenájmu stúpli len za minulý rok o desať percent a od druhej polovice roka 2022 o viac ako 15 percent.
Výška priemerného nájomného v Bratislave spolu s energiami dosiahla 1 022 eur. Koncom roku 2021 pri tom priemerné nájomné vrátane energií predstavovalo sumu 761 eur. Za dva roky tak prenájom v Bratislave zdražel o 34 percent alebo o 261 eur.
Za výrazným rastom sú jednak ceny energií, ako aj vzťah medzi dopytom na trhu nájomného bývania.
„Rast nájomného je odrazom zvýšeného dopytu v situácii, kedy je takáto forma bývania lacnejšia v porovnaní so splátkou úveru,“ konštatuje hlavný analytik spoločnosti Rudolf Bruchánik. Rozdiel medzi splátkou hypotéky a nájmom pri byte s rozlohou 50 štvorcových metrov dosahuje podľa neho až 13 percent.
| Okres/Izbovosť | 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | Spolu |
| BA I | 663 € | 990 € | 1 491 € | 2 042 € | 2 828 € | 1 354 € |
| BA II | 623 € | 835 € | 1 077 € | 1 333 € | 2 116 € | 888 € |
| BA III | 624 € | 826 € | 1 071 € | 1 835 € | 2 340 € | 940 € |
| BA IV | 612 € | 804 € | 1 055 € | 1 400 € | 1 956 € | 923 € |
| BA V | 615 € | 786 € | 977 € | 1 253 € | | 836 € |
| Spolu | 626 € | 861 € | 1 189 € | 1 716 € | 2 509 € | 1 022 € |
| | | | | | | |
Priemerné ceny nájmov v Bratislave. Zdroj: Bencont InvestmentsBytov na prenájom je na trhu menej
Táto situácia vedie k vypredávaniu nájmov z trhu. Marsina z Herrys hovorí, že kým v úvode roka 2022, teda pred vypuknutím vojenského konfliktu na Ukrajine, bolo v Bratislave k dispozícií na prenájom štyritisíc voľných bytov, dnes ich je zhruba polovica, čo vedie k vyššej cene.
Martin Decky, CEO spoločnosti BuiltMind, pripomína, že v posledných šiestich mesiacoch došlo k značnému nárastu záujmu najmä o menšie byty, či už jedno, alebo dvojizbové. „Tento trend je sprevádzaný nižšou celkovou cenou za nájom, čo zákazníkov láka aj napriek tomu, že cena za meter štvorcový je v týchto prípadoch výrazne vyššia,“ vysvetľuje.
Inzeráty bytov na prenájom boli podľa neho v poslednom období na inzertných portáloch v priemere aktívne zhruba 20 dní. Marsina z Herrys dodáva, že najvyhľadávanejšou kategóriou sú dvojizbové kompletne zariadené byty s novším zariadením a spotrebičmi v lokalitách s dobrou infraštruktúrou a dopravným napojením. Nasledujú menšie jednoizbové a následne trojizbové byty.
Platobná neschopnosť nájomníkov
Zvyšujúce sa ceny nájmov so sebou pochopiteľne nesú aj negatíva – niektorí nájomcovia sa dostávajú do platobných problémov. Podľa Kubrického sa však zatiaľ nejedná o plošný jav. „Prípady platobnej neschopnosti nájomcov k tejto problematike patria a úplne sa im vyhnúť nedá. Dôležitá je prevencia a riešenie problémovej situácie, ak k nej dôjde,“ pripomína expert.
Pomôcť podľa neho dokáže využitie služieb realitných kancelárií. Niektoré totiž ešte pred podpisom nájomnej zmluvy dokážu overiť, či budúci nájomca nie je rizikový a nefiguruje v registri exekúcií, dlžníkov alebo úpadcov, či nemá hlásený pobyt na mestskom alebo obecnom úrade a podobne.
Ako si nájsť prenájom?
Otázky, ktoré by ste si mali pri hľadaní prenájmu zodpovedať:
- Dokážete si prenajať celý byt alebo ho budete zdieľať?
- Aké je vybavenie bytu? Sú v ňom spotrebiče ako indukčná varná doska, klimatizácia či kávovar?
- Aká je lokalita prenájmu? Budete mať blízko do práce, do centra mesta a do obchodov?
- Rozloha prenájmu – poskytuje bývanie dosť miesta na prácu aj na relax? Je v byte pracovný kútik na prácu z domu?
- Spolubývajúci – v prípade, že budete bývať s viacerými, budú vám spolubývajúci sympatickí? Máte podobné predstavy o čistote, životnom štýle či trávení voľného času?
- Je majiteľ bytu dôveryhodný a nekonfliktný?
- Koľko peňazí musíte zložiť na úvod? Akú veľkú kauciu je treba zaplatiť?
- Na akú dobu budete podpisovať nájomnú zmluvu? Máte v prípade výpovede dohodnutú dostatočnú výpovednú lehotu?
- Bude od vás prenajímateľ požadovať úhradu reálnych účtov za energie?
- Je možné, aby v byte dočasne prespala vaša návšteva?
- Od kedy potrebujete bývať? Ideálne je hľadať jeden až dva mesiace vopred.
Tip: skontrolujte si byt a jeho okolie v rôznych častiach dňa. Večerná návšteva vám môže prezradiť rušivú blízkosť baru či reštaurácie. Denná zas hlučnú aktivitu na vedľajšom stavenisku.
Ponuka bytov na prenájom klesla za dva roky na poloviu. Foto: Freepik.com
Ako prenajať svoj byt?
- Pre akú cieľovú skupinu je váš nájom určený? Študentom stačí starší nábytok. Manažéri vyžadujú najnovšie vybavenie.
- Odporúča sa byt prenajať zariadený a so spotrebičmi. Nezariadené byty sa prenajímajú oveľa dlhšie.
- Štandardná doba hľadania nájomcu zariadeného bytu s dobrou cenou je jeden až dva týždne.
- Využijete služby realitnej kancelárie alebo si budete hľadať nájomníka sami? Provízia väčšinou predstavuje jedno mesačné nájomné. Platí ju nájomca.
- Nájomné sa odporúča nastaviť mierne pod úrovňou inzerovaných ponúk. Zabezpečí vám to dostatok záujemcov, z ktorých si budete môcť vyberať.
- Štandardom pri podpise zmluvy je uhradenie depozitu alebo kaucie vo výške jedného mesačného nájmu.
- Budete spätne zúčtovávať energie? Nastavte si s nájomníkmi vopred pravidlá pri nákladoch za elektrinu a plyn. Prípadný nedoplatok pri vyúčtovaní reálnej spotreby by mali hradiť oni. V prípade preplatku by ste im ho mali vrátiť.
- Uzavrite s nájomníkmi dobrú zmluvu. Využite právnika alebo si kúpte vzor zmluvy na internete. Nezabudnite na sankcie za meškanie platieb a škody na zariadení.
- Urobte si fotodokumentáciu zariadenia bytu pri jeho odovzdávaní. Odfoťte si stav meračov vody, elektriny a plynu.
- Dohodnite si s nájomníkmi pravidlá pre fajčiarov a pre prípadné prenocovanie návštev.
- Pri hľadaní nájomníkov využite sociálne siete. Oslovte svoje kontakty, prípadne susedské facebookové stránky.
- Pýtajte si na nájomcu referencie. Informujete sa na jeho zamestnanie, najmä na dĺžku jeho trvania.
- Ako budete nájomné zdaňovať? Existujú dva spôsoby. Pri prvom si môžete do nákladov zahrnúť aj hypotéku. Budete však platiť daň pri predaji bytu ešte počas nasledujúcich piatich rokov, inak vám začína päťročná lehota plynúť od momentu kúpy bytu.
Daniam z prenájmu sa budeme ako samostatnej téme venovať v budúcnosti.
