Národná banka Slovenska zaznamenala rekordný nárast objemu úverov na bývanie. Za tým však zďaleka nie je len pokles úrokov.
V druhom štvrťroku tohto roka došlo k zásadnému oživeniu na hypotekárnom trhu. Zvýšil sa nielen celkový objem úverov na bývanie, ale aj „spotrebákov“. Potvrdila to Národná banka Slovenska vo svojom poslednom makroprudenciálnom komentári.
Podľa dostupných informácií počet nových hypoték najmä v auguste medziročne výrazne stúpol, pričom vo všeobecnosti banky hlásili veľmi silné leto.
Hoci úrokové sadzby v priebehu roka 2025 mierne klesali, nie sú jediným ani hlavným hnacím motorom tohto boomu. Prečo sa vlastne Slováci rozhodli výraznejšie zadlžiť? Je teraz vhodný čas na kúpu?
Rast úverov na bývanie na Slovensku sa postupne zrýchľuje. Okrem silného augusta bol vysoký aj júlový prírastok, ktorý sa dokonca vyrovnal úrovni z rovnakého mesiaca v roku 2022. Kým v danom mesiaci medziročne vzrástol celkový objem hypoték tempom 5,8 percenta, Národná banka Slovenska odhaduje, že rastová krivka bude naďalej pokračovať.
Ak by peňažné domy naďalej poskytovali približne rovnaký počet nových úverov a priemerná suma hypoték by stúpala o 10 percent, čo korešponduje so zvyšovaním cien nehnuteľností, celkové tempo rastu by sa mohlo dostať až na úroveň osem percent.
V rámci Európskej únie patríme v oblasti hypoték k rýchlejšie rastúcim krajinám. Dostali sme sa nad medián spoločenstva. Za väčšinou štátov strednej a východnej Európy však zaostávame.
Okrem úverov na bývanie stále stúpajú aj tie spotrebiteľské, avšak ich rast je v poslednom čase mierne pomalší.
Zdroj: NBS
Zdroj: NBS
Výška úrokov na nové hypotekárne úvery pokračovala v miernom poklese. Od marca do júla tohto roka sa sadzby znížili zo štyroch percent na 3,7 percenta. Oproti najvyššej úrovni zo začiatku roka 2024 ide o pokles o celý jeden percentuálny bod.
Kreditná kvalita úverového portfólia sa nezmenila. Podiel nesplácaných hypoték zostáva blízko svojich historických miním.
Pri „spotrebákoch“, kde nastal mierny nárast podielu zlyhaných úverov ešte v prvom štvrťroku 2025, sa už situácia stabilizovala. Ich podiel aj miera zlyhania zostali na uspokojivej úrovni.
Prečo rastie objem hypoték?
Silný nárast je daný kombináciou faktorov. Objem stúpa nielen pre zvýšený počet poskytnutých hypoték, ale aj pre nárast priemernej výšky poskytnutého úveru. Tá odzrkadľuje opätovné zdražovanie nehnuteľností.
Zároveň došlo aj k oživeniu finančného cyklu, ktoré je podporené rôznymi fundamentálnymi faktormi. Ide napríklad o mimoriadne silný trh práce a z neho vyplývajúci rast príjmov. Vďaka tomu sa pri nových hypotékach mierne znižuje zaťaženosť dlhovými splátkami. To zvyšuje úverovú schopnosť domácností.
Silný apetít klientov na nákup nehnuteľností pretrváva a premieta sa aj do zvýšeného dopytu po úveroch. K tomuto vývoju prispeli rôzne ekonomické faktory a očakávania. Napríklad avizovaný konsolidačný balík ovplyvnil podmienky na hypotekárnom trhu a motivoval niektorých ľudí rýchlejšie konať.
Rastúci objem úverov na bývanie zapríčinilo aj čiastočné oživenie refinancovania, ktorého počet sa v druhom štvrťroku 2025 priblížil úrovni bežnej pred zvýšením sadzieb.
Prudké stúpanie poskytnutých úverov v auguste tohto roka spôsobila teda najmä kombinácia vyššieho počtu transakcií, rastu cien nehnuteľností – a tým aj vyššej priemernej výšky úveru – a pretrvávajúcej dôvery domácností, ktorú podporuje stabilný trh práce a rast príjmov. Tieto faktory prevážili nad miernym poklesom úrokových sadzieb a tvoria dominantný dôvod zvýšenia objemu.
Čo si myslí odborník?
Forbes požiadal o zhodnotenie situácie finančného analytika OVB Allfinanz Mariána Búlika. Ten tvrdí, že „za posledných 18 mesiacov panuje na Slovensku špecifická situácia, ktorá sa v histórii vyskytla iba niekoľkokrát,“ a dodáva, že v novodobej histórii sme zažili len niekoľko období, keď bývanie zlacnelo. „Ceny bytov a domov v drvivej väčšine rokov rástli, aj preto ich Slováci vnímajú ako spoľahlivé investičné aktívum,“ usudzuje expert.
Podľa Búlika po skončení každej fázy poklesu nastal pomerne razantný nárast záujmu o hypotéky a presne to sa deje na Slovensku posledný rok a pol.
Po takmer dvojročnom období zlacňovania a stagnácie trhu od leta 2022 do neskorej jari 2024, ako poukazuje analytik, zrazu prišiel rast cien bývania. Tým sa hypotekárny trh, ktorý bol v čase poklesu veľmi slabý až zamrznutý, výrazne oživil.
Búlik uvádza, že „z objemu nových úverov vo výške 242 miliónov eur v januári 2024 sme sa do júla 2025 dostali na vyše 650 miliónov eur, aj keď v auguste sme videli mierny pokles na 598 miliónov eur.“ Špecialista sa domnieva, že stále ide o vysoké číslo.
„Letné štatistiky sú výrazne nad priemerom posledných troch rokov a júlový objem nových hypoték sa dokonca pohybuje na úrovni dlhodobého priemeru, pričom po väčšinu rokov boli úroky výrazne nižšie ako dnes. Tento fakt jasne hovorí o tom, že záujem nevyvolali sadzby, ale iné faktory,“ dopĺňa.
Hlavná príčina
Kľúčovým dôvodom je podľa Búlika razantné zdražovanie bývania. Keď v druhom kvartáli 2024 čísla ukázali, že sa skončila fáza poklesu, dopyt výrazne ožil. Na to logicky reagoval vývoj cien.
Búlik si myslí, že dopyt aj cenová úroveň pri hypotékach úzko súvisia, keďže ponuka naďalej zostáva obmedzená. Ako príklad uvádza, že „v Bratislave sa v prvom polroku 2025 dokončilo najmenej bytov za posledných 23 rokov a celoslovensky je táto štatistika o 17 percent nižšia voči desaťročnému priemeru“.
K prudkému zdražovaniu prispeli aj odložené nákupy, keď mnoho ľudí dva roky čakalo na lepšie ceny. Keď zistili, že už nebudú ďalej klesať, rozhodli sa nečakať a kúpiť si bývanie. Aj tento faktor zrýchľoval ich rast.
Búlik uvádza, že „kým NBS na jar 2024 reportovala medziročné zdražovanie v desatinách percenta a štatistický úrad pri realizačných cenách nameral štyri percentá, v závere minulého roka už bol rast podľa Národnej banky Slovenska sedem percent a podľa štatistikov osem percent“.
Od úvodu tohto roka, ako odborník poznamenáva, rastú ceny medziročne dvojciferne, a to v rozmedzí 11 až 13 percent. Zároveň varuje, že „kto by si odložil rozhodnutie o kúpe bývania o rok, reálne riskuje, že ho bude stáť o desatinu viac, čo predstavuje až desiatky tisíc eur navyše“.
Kúpiť či nie?
Búlik preto odporúča predovšetkým záujemcom o vlastné bývanie už nečakať a pristúpiť ku kúpe. Predpokladá, že kým sa tento moment výraznejšie nevyčerpá, budú pravdepodobne byty cenovo rásť dvojciferným tempom.
„Silnejúcemu záujmu o hypotéky pomáha aj pokles úrokov, aj keď to nie je rozhodujúci faktor. Objemy nových úverov na bývanie totiž najvýraznejšie rastú posledné mesiace napriek tomu, že práve v tomto čase sa znižovanie sadzieb spomaľuje. Na porovnanie, kým za šesť mesiacov od augusta 2024 do januára 2025 klesol priemerný úrok z 4,51 na 3,95 percenta, tak za posledného polroka išiel dole z 3,88 na 3,66 percenta. To znamená, že tempo poklesu sadzieb sa spomalilo na polovicu,“ zdôrazňuje špecialista.
Priblíženie sa psychologickej hranici troch percent pri úročení hypoték je podľa Búlika dodatočný faktor, ktorý nahráva optimizmu kupujúcich a motivuje ich zobrať si hypotéku.
Expert konštatuje, že záujem o úvery na bývanie je vysoký aj napriek tomu, že v porovnaní s rokmi 2019 až 2021 sú sadzby niekoľkonásobne vyššie. Ľudia však podľa neho počúvajú odborníkov, ktorí vylučujú návrat k jednopercentným úrokom v dohľadnej budúcnosti a odporúčajú kúpiť nehnuteľnosť čo najskôr.
