Ľubomír Šoltýs, jeden z troch partnerov česko-slovenskej investičnej Wood & Company, má ako tunajší rodák na starosti hlavne slovenské aktivity skupiny. Najviditeľnejšia z nich? Nepochybne nedávno ohlásená a už aj schválená kúpa prestížneho – a zarábajúceho – obchodného centra v Bratislave. Na cenovke mal Aupark napísané 450 miliónov eur.
Počas transakcie bolo niekoľko momentov – a posledný v noci tesne pred podpisom zmluvy – kedy vôbec nebolo jasné, ako to dopadne. Pokojne to mohlo celé padnúť, energicky opisuje Šoltýs finiš v rokovaniach s predávajúcou skupinou Unibail-Rodamco-Westfield (URW): „Ale ako ma kedysi naučil jeden starý bankár v Londýne, kým transakcia trikrát ‚nezomrie‘, veľká vec sa nenarodí.“ V tomto prípade najväčšia realitná transakcia v slovenskej histórii.
Prečítajte si výber z rozhovoru z júnového čísla Forbesu o tom, ako to vyzeralo v zákulisí kúpy Auparku.
Aký ste mali vlaňajšok?
Extrémne plný, tak to ale máme vždy.
V ničom vás pandémia nezastavila, neobmedzila?
Toto je tretia veľká kríza, ktorú zažívam. Hovorievam, že ich mám veľmi rád. Je to katarzný prirodzený proces a z každej sme vždy vyšli silnejší, posilnili sme si pozíciu na trhu. Oddelí zrno od pliev. To sa potvrdzuje aj teraz. Pamätám si krízu z roku 1996-97, kedy padol ruský rubeľ, finančnú krízu z roku 2008. Vždy to bolo ťažké, aj my sme to cítili, sme bankári, sme „v prvej línii“.
Rozhovor s Ľubomírom Šoltýsom o zákulisí kúpy Auparku nájdete v júnovom vydaní Forbesu. Foto: Forbes
Pôvodní investori cúvli
Nemali ste vôbec obavu, či krízu zvládnete?
Samozrejme, nebolo v každom momente jasné, ako to pôjde. Ale upokojovalo ma, čo som videl v Číne. Máme tam fabriku našej Chirany a mal som správy, ako to tam zvládajú. Hoci, áno, oni vedeli nasadiť totálny lockdown a vyriešiť problém rýchlo. Demokratická Európa to nevie.
Kríza sa v našom biznise prejavovala postupne. Napríklad v realitných fondoch hneď v začiatkoch, v apríli, kedy sme mali nejaké žiadosti o výplatu podielov, potom sa klienti upokojili. Veľa ľudí však malo peniaze aj na burze a tí pocítili prudký pád. A sprostredkovane aj my. Napríklad pri našej kúpe Auparku.
V čom?
Peniaze sme mali od investorov prisľúbené už pred krízou, na prelome rokov 2019 a 2020. A zrazu nám vlani v apríli začali hovoriť, že peniaze nemajú – buď práve utrpeli na burze, alebo si ich museli šetriť pre svoj biznis. Tak sme začali zháňať nanovo. To už boli burzy naspäť, firmy nastavené na nové fungovanie. Avšak možno 80 percent investorov do Auparku máme nakoniec iných, než boli pôvodne dohodnutí.
Keď sme sa pred tromi rokmi rozprávali o vtedy čerstvej kúpe kancelárskej budovy Aupark Tower s Martinom Šmigurom, ktorý u vás zodpovedá za slovenské realitné projekty, boli ste v tomto sektore len v začiatkoch. Hovoril, že máte rešpekt a že nechcete byť veľkým hráčom, ale že to tiež nie je jadrová fyzika. Čo sa zmenilo, keď teraz kupujete celý Aupark a veľkým hráčom ste?
Dobre hovoril, dobre som ho učil, vtedy by som to tiež tak povedal. (smiech) Áno, nie je to jadrová fyzika. Dvadsať rokov robíme poradenstvo pri M&A (fúzie a akvizície), radili sme aj realitným fondom. A keď sa objavila prvá oportunistická možnosť kúpiť pražské nákupné centrum Harfa, čo bol náš vstup do nehnuteľností, tak sme to urobili.
Keď to porovnám napríklad s private equity, kde máte oveľa komplexnejšie rozhodovanie, tak nám to nepripadalo také náročné. Asi sme reality robili dobre, mali sme výsledky, začali nám do nich pritekať peniaze. Nebol za tým cieľ byť najväčší, ale deje sa nám to, že sa postupne takými stávame…
… podobne ako aj v iných oblastiach?
Ako to je napríklad na stredoeurópskych burzách, kde sme najväčší obchodníci a istú dobu sme v Česku a na Slovensku boli najväčší aj v M&A poradenstve.
V equity capital markets (získavaní kapitálu na kapitálových trhoch pre klientov) sme pravdepodobne najväčší z lokálnych hráčov v strednej a východnej Európe, v počte IPO (uvádzaní akcií firiem na burzu) sme najväčší určite. V asset manažmente sme dlho veľmi nerástli, lebo sme nemali ľahko distribuovateľný produkt. A zrazu prišli nehnuteľnosti.
Aupark považovali za priveľké sústo
Tie si ľudia vedia ako investíciu aj dobre predstaviť.
Presne. Vidia barák, pozrú sa na nás, že investičné príležitosti hĺbkovo analyzujeme a po akvizícii ich aj dobre spravujeme. Výsledné čísla vyzerajú dobre, navyše, ľudia majú tri roky peniaze v banke za 0 percent – tak zainvestujú.
Ale vrátim sa k Auparku… Asi rok po kúpe kancelárskej veže sme dostali echo, že sa bude predávať aj samotné obchodné centrum. Vtedy nám ani nenapadlo, že by sme ho mohli kúpiť, bolo na nás príliš veľké. Nemali sme odvahu.
Ľubomír Šoltýs, partner Wood & Company. Foto: Ondřej Pýcha
Čo sa zmenilo?
Záujemcom o polovicu Auparku sa stala investičná odnož významného medzinárodného fondu a potrebovali „parťáka“. Tak nás oslovili, veď by sme boli tak či tak v Auparku susedia. Začali sme sa rozprávať a čoraz viac sme sa do tohto dealu „zamilovávali“.
Investičný výbor spomínaného fondu však ich investíciu nakoniec neschválil. My sme už mali dohodnutých nejakých investorov a rozhodli sme sa, že ho kúpime sami, v spolupráci s Tatra Asset Management (TAM), a nie naraz, ale postupne.
Preto kupujete zatiaľ 60 percent a ďalšie tranže majú prísť v nasledujúcich troch rokoch?
Áno. Pôvodná dohoda znela na 51 percent, ale darilo sa nám aj v získavaní peňazí od investorov, aj v dojednávaní dohody s predávajúcim (Unibail-Rodamco-Westfield, URW). Covid nám pomohol, boli sme trochu „lucky bastards“. (smiech)
Znie to, akoby ste sa k obchodu roka za uvádzaných 450 miliónov eur dostali pomaly náhodou.
Bolo to trochu ako keď Ingvarovi Kampradovi (zakladateľovi spoločnosti Ikea) konkurencia zarazila dopravu nábytku po železnici a z núdze vymyslel ploché balenie. Z nevýhody si urobil výhodu. Aj my sme pôvodne mali byť len pasívni investori popri tom medzinárodnom fonde, oni mali byť hlavný investor s know-how, hoci my by sme vďaka skúsenostiam s Harfou boli „smart money” (investori so znalosťami v danej oblasti).
Riadiť Aupark som sa spočiatku bál, ale vystavali sme super tím, podľa mňa najlepší na obchodné centrá v strednej Európe. Máme v ňom napríklad Honzu Kubíčka, ktorý ešte v časoch pôsobenia pre ING Real Estate šéfoval najväčšiemu shopping centru vo Varšave Złote Tarasy, či Pavla Hradca, ktorý zas viedol Avion v Ostrave, čo je najväčší Ikea park v strednej Európe, a potom išiel pre Ikeu robiť do Moskvy.
Dohoda mohla padnúť v poslednú noc
Ako sa rokovalo s URW?
To sú veľmi ťažké rokovania. Chcete dosiahnuť čo najlepšie podmienky, ale viete, že budete spolu ešte nejaké štyri roky fungovať, tak sa nemôžete pohádať na smrť. Chcete, nech investícia dobre prosperuje, aby obe strany mali rovnakú motiváciu. To je ťažký balans.
Navyše, vopred sme nevedeli, či sa nám podarí vyzbierať od investorov dostatok peňazí. V januári sme ich už ale mali na účte, uzatvárali sme fond, následne sme podpisovali zmluvy. Počas transakcie bolo niekoľko momentov – a napríklad posledný v noci tesne pred podpisom zmluvy – kedy vôbec nebolo jasné, ako to dopadne, a pokojne to mohlo celé padnúť.
Ale ako ma kedysi naučil jeden starý bankár v Londýne, kým transakcia trikrát „nezomrie“, veľká vec sa nenarodí. (smiech) Zverejnenie prišlo až koncom apríla, keď sme podávali žiadosť o schválenie transakcie na protimonopolný úrad, ktorý už (koncom mája) obchod aj schválil.
Ako konkrétne je do obchodu zapojený TAM, ktorý kupoval s vami?
V podstate ako silný pasívny investor s nastavenými kontrolnými mechanizmami. Aj po dokončení všetkých tranží budeme kontrolovať majoritu. Vytvorili sme joint venture, v rámci ktorého my budeme Aupark manažovať, oni majú silnú kontrolnú funkciu.
Shopping je alchýmia aj sociológia
Čím je Aupark pre vás najzaujímavejší?
Dobrý shopping je výborná investícia. Je pritom násobne drahší ako porovnateľná plocha kancelárskych priestorov, hoci jeho stavba stojí povedzme podobne. Je však drahší, lebo dokáže vygenerovať násobné výnosy. Musí však byť unikátny a s dobrou polohou. To Aupark je.
Stačia len relatívne nízke náklady na jeho úpravu a máte akoby úplne nové, výrazne kvalitatívne posunuté priestory. Ak ho dobre manažujete, bude jeho hodnota stále vysoká. Ak však nie, veľmi rýchlo sa môže všetko otočiť.
Hovoril som predtým, že nehnuteľnosti nie sú veľká veda, ale keď porovnám kancelárie a shopping, tak ten je predsa len „vyšší dívčí“. Už je za tým trochu alchýmia, sociológia, správanie ľudí… Preto musíte mať dobrý tím. Samozrejme, pomáha dobrá poloha, lojálni klienti. Preto sa za trhové jednotky platí taká prémia. Ale aj to by sa dalo pokaziť, čo, verím, nepokazíme.
Interiér Auparku. Foto: archív Auparku
Čo bude dôležité v ďalších rokoch?
Obchod sme urobili tak, ako sme ho urobili, nielen preto, aby sme dokázali získať dostatok kapitálu od investorov. Preto máme partnera URW, ktorý shopping zostal manažovať. A musí to robiť dobre. Transakcia totiž obsahuje mechanizmy, ktoré URW motivujú, aby Aupark spravovali rovnako kvalitne ako doteraz.
Kto zaplatil rekordnú transakciu
Koľko z obchodu prefinancovali banky?
Transakciu sme financovali my, naši investori a TAM. Banky poskytli refinancovanie existujúceho dlhu Auparku vo výške takmer 230 miliónov eur. Za tým účelom vznikol syndikát šiestich bánk, ktoré financovanie v týchto dňoch poskytli.
Dala do transakcie vlastné peniaze aj Wood & Company?
Do každej investície dávame aj naše peniaze. Je to náš dobrý zvyk, ktorý si chceme udržať. Je to aj naša deklarácia klientom, aby videli, že obchod myslíme vážne. Nepredávame im niečo, v čom by sme neboli aj my sami, čomu by sme neverili. V Auparku sú nielen woodovské peniaze, ale ako partneri tam dávame aj vlastné. A ten partner, ktorý vedie daný projekt, musí dať najviac. Čo som v tomto prípade ja.
Vaše nehnuteľnosti ste doteraz nakupovali do dvoch realitných fondov, jeden zameraný na kancelárie, druhý na retail. Prečo ste na Aupark vytvorili nový fond?
Áno, vytvorili sme nový fond kvalifikovaných investorov. Aupark sme nezaradili do fondu, kde už máme napríklad pražské centrum Harfa. Naše fondy sú zvyčajne kapitalizačné, nevyplácame dividendy, ale všetky výnosy znova reinvestujeme. Podobne ako Warren Buffett v jeho Berkshire Hathaway. Ak chce klient peniaze, môže požiadať o vyplatenie podielu. No Aupark je postavený trochu inak. Všetku voľnú hotovosť okrem tej, ktorú budeme odkladať na nevyhnutné kapitálové výdavky, budeme vyplácať klientom.
Prečo ten rozdiel?
AUP Bratislava podfond je, ako už z jeho názvu vyplýva, viazaný iba na jedno aktívum – bratislavský Aupark. To v prípade Office a Retail podfondu neplatí, keďže majú v portfóliách viacero nehnuteľností. Navyše, na rozdiel od týchto podfondov sme chceli vytvoriť investičný produkt orientovaný na dividendy.
To sa nám podarilo aj vďaka refinancovaniu existujúceho zadlženia dosiahnutím atraktívnych parametrov, ktoré nám umožňujú zachovať cash flow spoločnosti na úrovni schopnej distribuovať zaujímavú dividendu. Takže máme dostatočný cash flow na výplatu dividend, keďže neprichádza k amortizácii samotnej istiny úveru.
Banky teda veria, že sa hodnota nehnuteľnosti udrží?
Áno, stále budú mať dostatočný kolaterál a po exspirácii súčasného ho budeme refinancovať. Pritom im plynie úrok. Banky majú teraz kopec hotovosti, pre nich je táto forma lepšia ako deponovať peniaze v centrálnej banke za záporné sadzby. Druhý faktor, prečo sme fond oddelili, je fakt, že v tomto projekte sme partneri s TAM.
Uvažovali ste aj o hľadaní retailových investorov?
Áno, mali sme pripravené aj také štruktúry. Nakoniec, investorov pre nás hľadali aj Partners Group, čo je klasická retailová sieť. Ale potom sme sa rozhodli, že budeme oslovovať kvalifikovaných investorov s minimálnou investíciou 125-tisíc eur. Je to predsa len prémiová investičná príležitosť.
Ovplyvnila vás pri získavaní kapitálu kauza krachujúcej Arca Capital?
Ťažko sa to vyhodnocuje, ale určite nejakým spôsobom áno. Inak, podľa mňa sa problémy Arcy dali tušiť už pred dlhšou dobou. My fungujeme inak. Oni boli postavení predovšetkým na silnom marketingu a predaji, čo by bolo v poriadku, keby svoje projekty nezadlžovali na neudržateľne vysokú úroveň, čo sa im počas covidu vypomstilo.
My máme, naopak, výborný produkt, ale náš marketing za ním zatiaľ výrazne zaostáva. Veľkým klientom vysvetľujem aj osobne, o čom obchod je, aké sú riziká. Chcem, aby dôkladne pochopili, kým zainvestujú. Máme síce spočítané, že budeme vyplácať zaujímavé dividendy a plus tam bude dodatočné kapitálové zhodnotenie, ale vopred to nie je isté.
No naši investori vlastnia podiel na equity (kapitále firmy). Na rozdiel napríklad od tých, ktorí si inde kupujú nezabezpečené dlhopisy vydané špeciálne vytvorenými 5-tisíc eurovými eseročkami.
- Ako vidí Ľubomír Šoltýs jednotlivých konkurentov na bratislavskom retailovom trhu?
- V čom je Aupark podľa neho výnimočný a čo v ňom chce zmeniť?
- Aká bude podľa neho budúcnosť kamenných predajní v časoch, keď rastie e-commerce?
- A kto a čo je za česko-slovenskou skupinou Wood & Company, ktorá sa kúpou Auparku vyšvihla medzi veľkých hráčov na realitnom trhu?
Viac si prečítajte v júnovom vydaní magazínu Forbes. Kúpiť ho môžete tu.
