Vláda zasahuje proti zneužívaniu turistických platforiem.
Podobne ako iné obľúbené turistické destinácie, aj Španielsko v poslednom čase zápasí s nedostatkom bytov, neustále rastúcimi cenami nehnuteľností na bývanie či nájomného a do istej miery aj s rastúcimi problémami nadmerného cestovného ruchu.
Jednou z príčin nedostupnosti bývania v Španielsku je rastúci počet nehnuteľností, ktoré majitelia ponúkajú turistom na krátkodobý prenájom.
Tento trend, ktorý sprevádzala nespokojnosť obyvateľov a protesty proti zvyšujúcim sa nákladom na bývanie a prenájom, sa snaží zvrátiť ústredná španielska vláda, ako aj autonómne spoločenstvá a obce, ktoré môžu regulovať krátkodobé prenájmy.
„Tlak na určitú reguláciu turistických prenájmov je zrejmý už dlho, je to veľká politická téma,“ hovorí Radmila Posadová, ktorá prostredníctvom svojej realitnej kancelárie SKA Reality predáva investorom vysnívané nehnuteľnosti na slnkom zaliatom pobreží Costa del Sol.
„Žiaľ, často sa tu mieša politika, populizmus a reálne stratégie štátu a inštitúcií, ktoré majú poskytovať nástroje na to, aby symbióza medzi životom bežných miestnych obyvateľov, cestovným ruchom a rezidenčnou turistikou zostala funkčná,“ dodáva Posadová.
Jedným z opatrení na centrálnej úrovni, ktoré vstúpili do platnosti v apríli, je skutočnosť, že majitelia, ktorí chcú nehnuteľnosť prenajímať krátkodobo, musia teraz získať súhlas troch pätín spoločenstva vlastníkov.
Hoci sa to týka len nových žiadateľov o turistickú licenciu a vlastníci nehnuteľností, ktorí už turistickú licenciu majú, súhlas spoločenstva nepotrebujú, v prípade zmeny vlastníka už nie je potrebné žiadať o súhlas.
Ostrovy Cíes, Španielsko | Foto: Flickr/Trevor Huxham v licencii CC BY-NC-ND 2.0
Španielske ministerstvo pre práva spotrebiteľov zároveň ešte v máji nariadilo spoločnosti Airbnb, aby zo svojej platformy odstránila viac ako 65-tisíc ponúk na prenájom, pretože boli v rozpore s platnými predpismi a boli nesprávne označené.
Ďalšie predpisy postupne sprísňujú španielske regionálne vlády a obce, ktoré sú najviac postihnuté problémom nedostupného bývania. Okrem toho je pravdepodobné, že ďalšie obmedzenia týkajúce sa krátkodobých prenájmov budú pribúdať. Napríklad Katalánsko plánuje úplný zákaz krátkodobých prenájmov do roku 2028.
Súčasná nejasnosť a zvyšujúca sa regulácia môžu byť problémom pre tých, ktorí plánovali kúpiť nehnuteľnosť v Španielsku s úmyslom prenajímať ju turistom, aby ich investícia dosiahla návratnosť. V niektorých oblastiach to už takmer nemá zmysel.
Najmä pobrežné oblasti Španielska boli v posledných rokoch obľúbenou destináciou investorov, pre ktorých bola možnosť krátkodobého prenájmu nehnuteľností zaujímavým bonusom.
„Krátkodobé prenájmy už nie sú takým atraktívnym investičným modelom ako kedysi. Regulácie sa sprísňujú prakticky vo všetkých regiónoch, a to na úrovni miestnych samospráv aj centrálne. Dokonca aj v Andalúzii, kam patrí aj Costa del Sol, si nové prenájmy v bytových domoch už vyžadujú súhlas 60 percent susedov,“ sumarizuje Lucie Krajná, ktorá vedie realitnú spoločnosť Remax Lusso.
Takže pre investorov, ktorí počítali s výnosmi z Airbnb, to podľa Krajnej zásadne mení kalkulácie. Jej slová potvrdzuje aj Jan Rejcha z realitnej kancelárie Rellox.
Empuriabrava, Španielsko | Foto: Unsplash/Unexpected Catalonia
„Ak sa investor rozhodne kúpiť inú nehnuteľnosť ako ‚aparthotel‘ s cieľom ďalšieho krátkodobého prenájmu, bude musieť mať vyriešené schválenie spoločenstvom vlastníkov a ďalší vývoj bude závisieť od legislatívy celého Španielska a danej autonómnej oblasti, ako aj od ústretovosti danej obce,“ upozorňuje Rejcha.
„Zároveň najmenej problémov budú mať majitelia rodinných domov, ktoré nie sú súčasťou väčšieho celku. Pri nich sa neuplatňujú pravidlá spoločenstva vlastníkov,“ dodáva. V Španielsku je však mnoho rodinných domov súčasťou obytného komplexu, kde aj samostatné domy podliehajú podmienkam spoločenstva vlastníkov.
Okrem toho sa zriadil aj jednotný register, v rámci ktorého musí byť udelené povolenie na krátkodobý prenájom zaregistrované vlastníkom priamo v katastri nehnuteľností. Až potom môže legálne prenajímať nehnuteľnosť prostredníctvom online platforiem.
„Sprísňuje sa ohlasovacia povinnosť každej osoby a v podstate sa tieto ubytovacie zariadenia stavajú na úroveň hotelov. Všeobecne sa predpokladá, že vďaka jednotnému registru bude pre úrady oveľa jednoduchšie overiť, či sa nehnuteľnosť prenajíma, a tak kontrolovať platenie príslušných daní,“ hovorí Posadová.
Zástupcovia realitných kancelárií, ktoré sprostredkúvajú nehnuteľnosti v Španielsku, sa však zhodujú, že ich klienti kupujú španielske nehnuteľnosti predovšetkým pre vlastnú potrebu. Buď ako sezónne bývanie, alebo na presťahovanie na dlhšie obdobie. Obmedzenia týkajúce sa krátkodobých prenájmov sa preto vzťahujú len na menšiny.
„Reálne asi 80 percent mojich klientov, možno aj viac, neinvestuje v Španielsku s cieľom prenajímať, ale naozaj dobre investovať a využívať nehnuteľnosť pre seba, svoju rodinu a blízkych. Zhodnocujú svoje úspory, investujú do seba,“ hovorí Radmila Posadová.
Ibiza, Španielsko | Foto: Pixabay/Josmanu1970
Podobné skúsenosti má aj Lucie Krajná zo spoločnosti Remax Lusso. „Investovanie prostredníctvom krátkodobých prenájmov je skôr doplnkovým motívom. Klienti skôr vítajú možnosť diverzifikácie svojho portfólia nehnuteľností, ktorá im v dnešnej dobe nielen skvalitňuje život, ale ponúka aj alternatívu v prípade potreby,“ vysvetľuje.
Nové podmienky zatiaľ nemajú vplyv na samotný trh s nehnuteľnosťami. Je to najmä preto, že majitelia nehnuteľností, potenciálni kupujúci, realitní agenti a právnici sa stále snažia zorientovať v predpisoch a pravidlách.
„Konkrétne v Andalúzii vstúpili posledné nové pravidlá o krátkodobých turistických prenájmoch do platnosti v prvej polovici tohto roka, takže je určite priskoro na akékoľvek hodnotenie účinkov, vplyvu na ceny a podobne. Určitá opatrnosť je však určite namieste pre tých, ktorí pristúpili k investícii s myšlienkou krátkodobých turistických prenájmov,“ domnieva sa Posadová.
Index cien rezidenčných nehnuteľností na pobreží španielskej pevniny vzrástol v júni medziročne o 9,7 percenta. Medzimesačne sa index zvýšil o jedno percento. „Zaujímavé je, že aktuálna hodnota indexu je stále o 18,2 percenta nižšia ako historické maximum z roku 2008,“ hovorí Jan Rejcha.
Flickr/bkingzen v licencii CC BY-NC-SA 2.0
Prípadný pokles cien sa podľa neho prejaví skôr v budúcom roku. Keďže však investori do nehnuteľností, zameraní na výnosy z prenájmu, z trhu vypadnú, dopyt sa čiastočne zníži, čo by mohlo zmierniť súčasný rast cien.
„Máme pocit, že títo investori sa teraz viac zameriavajú na iné krajiny, v súčasnosti najmä na Dubaj. Riešením pre investorov, ktorí chcú zostať v Španielsku, sú servisované byty, ktoré sú primárne určené na komerčné využitie a spĺňajú zákonné podmienky na podnájom,“ hovorí Rejcha.
Takýchto projektov je v krajine stále málo. Dá sa však očakávať, že v budúcnosti ich bude pribúdať. To isté platí napríklad o trende značkových rezidencií, za ktorými stojí niektorá z luxusných alebo dizajnových značiek.
V Marbelle sa takto rozvíja napríklad projekt Design Hills spoločnosti Dolce & Gabbana alebo súbor luxusných víl spojených so značkou Versace.
