Ak ste majiteľom nehnuteľnosti, ktorú chcete predať, musí vás aktuálny vývoj na trhu tešiť. Napriek obavám sa zdá, že pandémia s cenami bytov a domov nezamávala. Naopak, ich hodnota stále stúpa a rovnako tak aj počet záujemcov. Ponuka je stále nedostatočná.
Ak ste si povedali, že je čas toto obdobie využiť a posunúť svoju nehnuteľnosť na trh, určite sa vám zídu rady odborníkov. Zostavili sme preto desať pravidiel, na ktoré by ste nemali zabudnúť a dodržiavať ich pri obchodovaní s nehnuteľnosťami.
Na otázky Forbesu odpovedal managing director realitnej kancelárie Arvin & Benet Vladimír Boháč a managing director realitnej kancelárie Svoboda & Williams David Martan.
1. Oplatí sa mi momentálne predaj nehnuteľnosti?
Boháč: Trh je momentálne nastavený v prospech predávajúceho, vzhľadom na nedostatok dobrých nehnuteľností a vysoký dopyt je možné nehnuteľnosť predať výhodne. Pred rozhodnutím predať je vhodné zamyslieť sa, aký je účel použitia utŕžených peňazí a výnos z neho plynúci. Momentálne ceny nehnuteľnosti stále rastú (za minulý rok rástli o 11,9 percenta a tento rok očakávam 7 až 10 percent).
Martan: Realitný trh dnes dosahuje nové maximá a dopyt je naozaj veľký. Čiže z tohto pohľadu je vhodný čas na predaj nehnuteľnosti. Na druhej strane je táto odpoveď veľmi relatívna, keďže na trh pôsobí inflácia a ceny nehnuteľností budú pravdepodobne rásť i ďalej – otázkou ostáva dokedy.
2. Prečo by sme sa pred predajom mali poradiť s odborníkmi?
Boháč: Pri takých veľkých transakciách, ako je predaj nehnuteľnosti, sa odporúča ísť na istotu a osloviť odborníka. V procese predaja na človeka číha množstvo nástrah, ktoré ho môžu odkloniť od ideálneho predaja (chyby v nacenení, v cenovej stratégii, zlá príprava nehnuteľnosti na predaj, nevhodná forma či rozsah prezentácie, negociačné chyby, nášľapné míny v procese, ktoré laik nevie vyhodnotiť).
Martan: V dnešnej dobe už azda nie je potrebné vysvetľovať, prečo sa oplatí využívať služby realitnej kancelárie. Pomôžeme nastaviť adekvátnu trhovú cenu, zabezpečíme vhodný marketing, oslovíme relevantnú cieľovú skupinu a klienta prevedieme celým procesom predaja.
3. Na čo myslieť v prvom rade?
Boháč: Bod číslo jeden po rozhodnutí predať nehnuteľnosť je nastaviť správne cenu.
Martan: Na začiatku je určite dôležité vedieť, v akom právnom stave sa nehnuteľnosť nachádza.
4. Čo by sme mali urobiť ako prvé?
Boháč: Pripraviť nehnuteľnosť na predaj.
Martan: Vyjasniť si vlastnícke vzťahy, vecné bremená, preveriť technický stav nehnuteľnosti a či tento stav zodpovedá kolaudačnému rozhodnutiu.
5. Ako pripraviť nehnuteľnosť na predaj?
Boháč: Ideálne je osloviť odborníka, ktorý vie presne určiť, aké zásahy do nehnuteľnosti vykonať, aby sa nehnuteľnosť zatraktívnila. Ľudia často investujú tisíce do niečoho, čo nemá pre kupujúcich žiadnu cenu, ale neinvestujú stovky eur do niečoho, čo zhodnotí nehnuteľnosť o tisíce a významne urýchli predaj. Základ je opraviť do očí bijúce chyby, vymaľovať a podobne. Dobrá realitná kancelária poradí, čo je vhodné urobiť.
Martan: Väčšinou platí, že čím pútavejšie nehnuteľnosť vyzerá, tým lepšie sa predá. Avšak je potrebné zvážiť, či a koľko sa do „estetického liftingu“ nehnuteľnosti oplatí investovať. Noví majitelia väčšinou preferujú vlastné úpravy a rekonštrukcie.
6. Ako správne nastaviť cenu?
Boháč: Cena sa nastavuje v kontexte posúdenia predávanej nehnuteľnosti voči konkurenčným ponukám na trhu. Tu je nutné brať do úvahy, že niektoré ponuky sú na trhu s prestrelenými cenovkami už veľmi dlho a z ich cenoviek sa vychádzať nemá. Ďalej je nutné pri nastavovaní ponuky zvážiť všetky jej parametre a následne adekvátne cenu upravovať. Do úvahy berieme mieru svetlosti nehnuteľnosti, stav, stav spoločných priestorov (pri byte), orientáciu nehnuteľnosti, exteriérové plochy, adekvátnosť úložných priestorov, výhľad, poschodie, prestížnosť mikrolokality či projektu. Netreba zabúdať na posledné predaje v lokalite.
Martan: Predstavy klienta sú často skreslené, preto je dôležité nastaviť reálnu predajnú cenu v spolupráci s realitným odborníkom, ktorý trh pozná a rozumie mu. Je dôležité, aby majiteľ nehnuteľnosti nepodcenil jej potenciál, ale zároveň aby cenu nenastavil príliš vysoko, čím z nehnuteľnosti môže spraviť „nepredajný tovar“.
7. Ako spísať kúpnu zmluvu?
Boháč: Opäť je základom mať odborníka. Ak aj predaj samotný realizuje človek sám, kúpna zmluva je niečo, čo vyžaduje právnika, tu ide o príliš veľa na to, aby človek robil experimenty. Veľmi dôležité je, aby kúpna zmluva obsahovala všetky detaily budúcich procesov a možných scenárov, aby bolo všetkým jasné, ako predaj pôjde.
Martan: Kúpna zmluva je esenciálnym dokumentom, ktorý by mal spĺňať všetky právne požiadavky. Určite neodporúčame používať šablóny a voľne prístupné verzie z internetu.
8. Ako predísť nepríjemnostiam?
Boháč: Ak človek nemá rozsiahle skúsenosti a nie je obklopený odborníkmi, je pomerne zraniteľný. Základ je spolupracovať s kvalitnými ľuďmi, ktorí vedia, čo robia. Ale ak by som mal niečo vypichnúť, treba urobiť kvalitné dohody, myslieť na všetky možné scenáre a hlavne všetko mať na papieri. Je chybou spoliehať sa na ústne dohovory.
Martan: Spolupráca s renomovanou realitnou kanceláriou je určite cesta, ako prejsť procesom predaja nehnuteľnosti bez obáv z komplikácií spojených s vybavovaním potrebných dokumentov a návštevou úradov. Taktiež preveríme bonitu kupujúceho.
9. Na čo myslieť pri daniach?
Boháč: Pri daniach treba myslieť na fakt, že ak nehnuteľnosť vlastníte menej ako päť rokov, budete musieť zaplatiť dohromady 33 percent zo zisku z predaja. Netreba rovnako zabúdať na to, že existuje aj daň z nehnuteľnosti. Ak nehnuteľnosť predáte, mali by ste sa odhlásiť z povinnosti platiť túto daň, a ak ste nehnuteľnosť nadobudli, musíte sa prihlásiť.
Martan: Daň z nadobudnutia nehnuteľnosti sa na Slovensku neuplatňuje. Ak predáte nehnuteľnosť so ziskom, uplatňuje sa daň z príjmu. Od tejto dane môžete byť oslobodený, ak predávate nehnuteľnosť po uplynutí aspoň 5 rokov odo dňa jej nadobudnutia, pokiaľ nebola zahrnutá do obchodného majetku.
10. Prečo sa oplatí byť poctivý?
Boháč: Poctivý sa oplatí byť hlavne preto, aby človek uzavrel obchod a mohol sa venovať v živote iným veciam, ako súdiť sa či naťahovať sa s niekým, kto sa dožaduje spravodlivosti. Často kupujúci, keď vidia netransparentné náznaky, nedodržanie dohôd, nekalé praktiky, tak do obchodu vôbec ani nevstúpia. A ak vstúpia, pôjdu veľmi striktne a rovnako nemilosrdne — budú tlačiť podmienky veľmi vo svoj prospech a celkovo obchod pôjde v nie príliš dobrej emócii.
Martan: Pretože poctivosť sa vypláca.
Našli ste chybu? Napíšte nám na editori@forbes.sk
