Poslednú splátku hypotéky uhradí banke väčšina dlžníkov ešte pred odchodom na dôchodok. Ale viete si predstaviť, že by ste si po dvadsiatich či tridsiatich rokoch riadneho splácania zobrali ďalšiu, tentokrát doživotnú hypotéku?
Aj keď to možno znie ako šialenstvo, za touto myšlienkou sa skrýva celkom racionálna úvaha. Strach z nízkeho dôchodku a s ním súvisiaci prudký pokles životnej úrovne patrí medzi najväčšie obavy mnohých Slovákov.
Pri absencii dostatočných úspor, resp. vybudovaného finančného majetku, nezostáva dôchodcom veľa možností na navýšenie príjmu. Reverzné hypotéky majú potenciál túto situáciu zmeniť.
Bohatý dôchodca, chudobný štát
Aj keď na Slovensku s týmto produktom nemáme skúsenosti, na Západe ide o štandardný finančný produkt.
Zjednodušene, reverzná hypotéka funguje presne naopak ako štandardný úver na bývanie – zatiaľ čo bežná (účelová) hypotéka slúži na zabezpečenie bývania v produktívnom veku, reverzná hypotéka umožňuje premeniť vlastné bývanie na dodatočný zdroj príjmu na dôchodku.
Dôchodca jednoducho odpredá nehnuteľnosť banke, ktorá mu za byt či dom vyplatí jednorazovú platbu (na úrovni približne 50 % z aktuálnej ceny nehnuteľnosti) alebo doživotnú mesačnú rentu.
Takýto úver následne nie je potrebné splácať mesačnými splátkami. K vyrovnaniu dlhu dochádza zvyčajne až po úmrtí dlžníka, kedy vlastníctvo nehnuteľnosti prejde na financujúcu banku.
Súčasní, ale aj budúci dôchodcovia musia počítať s tým, že problém nízkych dôchodkov sa bude len zhoršovať. Kombinácia nepriaznivej demografie a zlého stavu verejných financií môže mať za následok postupné znižovanie takzvanej miery náhrady (pomeru dôchodku k mzde). V skratke, lepšie ako dnes to už s dôchodkami od štátu pravdepodobne nebude.
Reverzné hypotéky, na rozdiel od iných (populistických a ťažko realizovateľných) opatrení, by zároveň nijako nezaťažili štátny rozpočet.
Premena nelikvidného aktíva na zdroj príjmu
Slovensko patrí v rámci Európskej únie dlhodobo ku krajinám s najnižším finančným majetkom. Priemerná domácnosť z neho tak len ťažko dofinancuje 15 či 20 rokov na dôchodku, ak dôchodok vymeraný Sociálnou poisťovňou nebude postačovať na pokrytie všetkých potrieb a predstáv o kvalitnom živote.
Na druhej strane však máme približne 70 % celkového majetku viazaného vo vlastnom bývaní. Aj keď reality patria k obľúbeným investičným nástrojom a zabezpečenie vlastného bývania je prioritou väčšiny ľudí v produktívnom veku, majú aj veľkú nevýhodu. Nie je možné pravidelne odpredávať pár štvorcových metrov a postupne mesačne dopĺňať príjem podľa potreby. Na získanie prístupu k zabetónovaným peniazom je potrebné nehnuteľnosť predať.
V prípade využitia reverznej hypotéky by bola situácia jednoduchšia – jedna polovica nehnuteľnosti by zabezpečila istotu dožitia vo vlastnom bývaní, druhá by sa postarala o vyšší dôchodok.
Dôchodcovia by tak nemuseli riešiť dilemu, či majú predať strechu nad hlavou a sťahovať sa do menšieho či lokalitou menej vyhovujúceho bývania, nehovoriac o pretrhaní celoživotných sociálnych väzieb.
Vyšší dôchodok vs. dedičstvo
Predstavte si, že by ste na dôchodku vlastnili nehnuteľnosť v hodnote 200-tisíc eur. Pri využití reverznej hypotéky by vám banka by vám vyplatila jednorazovo 50 % z aktuálnej ceny vášho domu či bytu, teda 100-tisíc eur.
Ak by ste si tieto peniaze uložili na účet v banke a postupne by ste ich míňali na doplnenie dôchodku zo Sociálnej poisťovne a dôchodkových pilierov, dokázali by ste si navýšiť mesačný dôchodok o približne 400 až 550 eur pri 15-, respektíve 20-ročnom čerpaní.
Takýto postup by však nebol optimálny z viacerých uhlov pohľadu. Jednak by vám inflácia v priebehu rokov postupne znižovala kúpnu silu úspor a zároveň nie je dôvod nemať peniaze určené na takúto dlhú dobu zainvestované s primeraným rizikom.
Napríklad výplatné (rentové) portfólio obsahujúce mix akcií a dlhopisov by rovnakých 100-tisíc eur mohlo dlhodobo zhodnocovať tempom 4 až 7 percent ročne, v závislosti od presného rozloženia investície. Vďaka tomu by ste mohli poberať o polovicu vyššiu mesačnú rentu: 600 až 800 eur pri 15, resp. 20-ročnej výplatnej fáze. Navyše by ste mohli pravidelne navyšovať čerpanú rentu o infláciu.
Cenou za získanú likviditu a podstatne vyšší (do)životný štandard by bola „strata“ založenej nehnuteľnosti po vašej smrti. Ale prenechanie veľkého dedičstva v podobe vlastného bývania nie je povinnosť. Majetok má zvyšovať kvalitu života, nemal by nám zväzovať ruky a uberať z možností.
Prečo by sme mali živoriť v drahých nehnuteľnostiach s nízkym dôchodkom? Nebolo by lepšie užiť si aktívny dôchodok podľa vlastných predstáv? Seniori bez dedičov by takúto dilemu dokonca nemuseli vôbec riešiť a využitie reverznej hypotéky by bolo pravdepodobne jasnou voľbou pred prežívaním s nízkou penziou.
Nástroj na rozdelenie majetku už počas života
Reverzné hypotéky by mohli byť zaujímavé dokonca aj pre tých, ktorí budú na dôchodok dostatočne pripravení. Ak by vaše príjmy na dôchodku komfortne presahovali všetky výdavky, stále môžete takýto produkt využiť na predčasné darovanie dedičstva.
Ak by ste ho využili napríklad vo veku 65 rokov a vaše deti budú mať vtedy približne 30 rokov, tak práve v tom čase budú zrejme čeliť najväčším výdavkom vo svojich životoch – nákladom na svadbu, založenie rodiny, zabezpečenie vlastného bývania a podobne.
Aj menší obnos peňazí môže mať na ich život pozitívnejší dopad ako väčšie dedičstvo získané o niekoľko dekád neskôr.
Ak majetok zdedia po päťdesiatke, ako je dnes bežné, pravdepodobne ho už ani nebudú tak veľmi potrebovať. Vlastné bývanie budú mať už pravdepodobne zabezpečené a získané peniaze možno len premenia na rekreačné nehnuteľnosti, nové autá alebo dovolenky.
