Strabag je na Slovensku známy najmä ako stavebná firma, no po novom výrazne rozvíja aj svoje developerské projekty. Jeden z kľúčových vyrastie v bývalej brownfieldovej štvrti.
Stovky bytov. Také sú plány developerskej vetvy stavebníka Strabag. Ten má roky centrálu v bratislavskej štvrti Mlynské nivy, ktorá sa posledné roky transformuje z brownfieldovej lokality na biznis zónu. Strabag chystá hneď vedľa budovy sídla postaviť dve rezidenčné veže s takmer 200 bytmi.
Strabag ale neobmedzil ako developer svoje aktivity len na lokalitu širšieho centra. V hľadáčiku má aj okrajové mestské časti ako Dúbravka či Devínska Nová Ves, kde plánuje postaviť stovky bytov. CEO Strabag Real Estate Michal Pristaš prezradil detaily plánovanej výstavby.
Strabag pôsobí na celom území Slovenska aj v zahraničí. Centrály mávame v hlavných mestách, odkiaľ obsluhujeme regióny. Vždy nám ide o výbornú dostupnosť.
Keď vznikal tento projekt, pozemok sme identifikovali ako strategický vďaka napojeniu na diaľnicu. To je pre nás kľúčové, keďže veľa kolegov pracuje priamo v teréne. Tak vznikla idea umiestniť centrálu práve sem.
Určite. Spočiatku som pôsobil vo Viedni v divízii Strabag Real Estate. Postupne sme zvažovali, ktoré krajiny v okolí Rakúska a Nemecka by boli vhodné na expanziu. Identifikovali sme Poľsko, Maďarsko, Česko a, samozrejme, Slovensko.
Slovenský development nevznikol náhlym skokom na trh, ale vyvíjal sa. Značka Strabag Real Estate bola na Slovensku oficiálne založená v roku 2022 ako samostatná eseročka. Predtým bol development zastrešený pod pozemným staviteľstvom.
V obchodnom registri by ste našli názvy ako Strabag Development alebo ešte skôr ZIPP Development. História nášho developmentu je teda dlhá. Vedenie vo Viedni sa neskôr rozhodlo konsolidovať všetky developerské aktivity v rámci koncernu pod jednu jednotnú značku, čo prebiehalo od roku 2017.
Projekt sa bude volať Brenner Residence. Strabag Tower bol pracovný názov počas povoľovacích procesov. Oficiálny a odsúhlasený názov je Brenner Residence.
Prečo Brenner? Odkazuje na históriu lokality?
Áno, je to výstižné meno pre túto lokalitu Páleniska (štvrť Bratislava-Pálenisko sa v minulosti po nemecky volala aj Brenner, pozn. red.).
Strabag Tower bola teda len „kamufláž“?
Skôr pracovná verzia pre interné procesy a prvé mediálne zmienky. O Brenner Residence takto oficiálne hovoríme prvýkrát až teraz.
archív Strabag
Z expanzie centrály k bytom
Prečo ste sa vlastne rozhodli upustiť od rozšírenia pôvodnej centrály?
V prvej fáze projektu v tejto lokalite bol naplánovaný administratívny komplex, ktorý mal mať ďalšie dve etapy.
V pôvodnej verzii ste plánovali dve administratívne budovy s výškou šesť a 16 podlaží…
Presne tak. Dokonca sa pri prvej etape vybudovali podzemné garáže aj pre tú druhú. Vo dvore pred centrálou si môžete všimnúť nosné stĺpy trčiace zo zeme. Kríza po páde Lehman Brothers v roku 2008 však tieto plány zastavila a koncern vtedy nepokračoval v rozvoji.
Takže za stagnáciu výstavby mohla finančná kríza?
Áno, situácia na trhu a následný vývoj dopytu po kanceláriách v Bratislave neboli priaznivé. Projekt stál a my sme neskôr analyzovali, čo s týmito pozemkami. Rozhodli sme sa pretransformovať stavebné povolenie na rezidenčný projekt Brenner Residence.
Ak nahradíte administratívny development rezidenčným, nebudú vám chýbať kancelárie pre zamestnancov?
Nie. Strabag sa rozrástol do regiónov, máme pobočky v Trenčíne, vo Zvolene, v Žiline či výrobňu v Seredi. Súčasná budova naše potreby plne pokrýva. Navyše po pandémii využívame home office a flexibilné časy, takže priestory skôr zefektívňujeme. Je možné, že v budúcnosti budeme časť budovy aj externe prenajímať.
Kedy presne začne výstavba oboch veží?
Samotnú stavbu chceme spustiť o tri mesiace, no najskôr musíme zrealizovať vnútroareálové búracie práce a úpravu terénu. S búraním starých objektov sme začali v priebehu mesiaca..
Foto: Robo Homola
Takmer 200 bytov
Projekt bude mať pod strechou 193 jednotiek – 180 bytov a 13 apartmánov. Aká bude priemerná cena za štvorcový meter? Približne päťtisíc eur?
Cena bude vyššia ako 5-tisíc eur za štvorcový meter. Cenníky čoskoro zverejníme. Ponúkame vysoký štandard – hliníkové okná, kompletné vonkajšie tienenie, nielen predprípravu, plnú klimatizáciu a drevené podlahy.
Neviete povedať aspoň orientačnú cenovku?
To je zložité, lebo cena za štvorcový meter pri dvojizbovom byte je iná ako pri štvorizbovom. Priemer by bol v tejto chvíli zavádzajúci.
Koľko plánuje Strabag do projektu investovať celkovo?
Finálny rozpočet budeme poznať až po zazmluvnení všetkých fáz.
Čo sa týka služieb, ponúkne development niečo špecifické?
Vždy to závisí od lokality. V rámci Brenner Residence máme na druhom podlaží vyčlenené spoločenské priestory. Inšpirujeme sa kolegami z Viedne, kde výborne fungujú komunitné kuchynky na spoločné akcie obyvateľov.
Na 14. podlaží, na streche nižšej veže, bude veľká pobytová terasa s mestskou záhradou a pergolou. V spoločných priestoroch bytového domu uvažujeme aj o vytvorení zázemia pre čistenie a servis bicyklov, o menšom fitness centre či zóne na odber zásielok z e-shopov.
Ráta sa aj s retailom?
Áno, v parteri sú pripravené priestory pre obchodné jednotky. Rokujeme s rôznymi záujemcami, napríklad uvažujeme o kaviarni alebo lekárskych ambulanciách. Zvažujeme aj menšie potraviny.
Aktuálne okolie centrály Strabagu tvorí parkovisko a trochu mdlé prostredie. Ako bude vyzerať okolie Brenneru?
Pôjde o veľký prínos projektu. Súčasné spevnené plochy nahradíme zeleňou v súlade s predpísanými koeficientmi. Všetky parkovacie miesta budú výhradne v podzemí, takže vnútroblok aj okolie budovy budú zelené.
Spomínali ste, že časť parkovania je nedokončená.
Nedokončené garáže z predchádzajúcich etáp máme v pláne využiť. Kompletne ich zrekonštruujeme do plného štandardu. Klienti si budú môcť parkovacie miesto k bytu prenajať. Je to na našom trhu novinka – pri vlastníctve bytu ponúkneme flexibilný prenájom parkovacieho stojiska na určitý čas.
Myslíte si, že prenajímanie parkovacích miest bude pre ľudí príťažlivé?
Tento systém má veľké výhody, čo vidíme napríklad aj vo Viedni. Nájom je flexibilnejší najmä pre mladých profesionálov, ktorí nepotrebujú auto stále využívať.
Klient si môže prenajať jedno, dve alebo aj tri miesta podľa aktuálnej potreby. Navyše to znižuje vstupnú investíciu do bývania o 30- až 35-tisíc eur, čo je pri dnešnom financovaní nemalá suma.
Foto: Robo Homola
Ďalšie projekty
Brenner je váš jediný aktuálny projekt v Bratislave?
Nie. Počas uplynulých rokov sme si vybudovali zásobník projektov, ktoré budeme jeden po druhom postupne spúšťať.
Aké napríklad?
Chceme spustiť napríklad projekt v Dúbravke, kde plánujeme takmer 400 bytov. Budú to tri veže podobného typu ako na Mlynských nivách. Pôjde o výškové budovy v súlade s tým, čo nám povoľuje územný plán.
Ak to zhrniem v číslach: v projekte Brenner bude 193 bytových jednotiek. V Dúbravke pribudne ďalších zhruba 400 bytov. Okrem toho sa nám minulý rok podarilo aktivovať väčšie územie v Devínskej Novej Vsi, kde plánujeme development približne 600 bytov.
Stovky bytov
Projekt v Dúbravke má už svoj názov?
Ešte nie. Názov sa zvyčajne finalizuje počas vybavovania stavebného povolenia. K tomu sa dostaneme približne o dva až tri mesiace.
To nie je zase taká ďaleká budúcnosť…
Nie. Projekt v Dúbravke už má právoplatné územné rozhodnutie a v najbližších týždňoch podáme žiadosť o stavebné povolenie.
Kedy odhadujete začiatok prác v Dúbravke?
Stavebné povolenie očakávame koncom tohto roka. Výstavba Brenner Residence je naplánovaná na rok 2026 a projekt v Dúbravke by sme chceli spustiť v roku 2027.
Ako dlho bude trvať výstavba projektov?
Počítame s približne 27 mesiacmi výstavby. Pri Dúbravke ešte zvažujeme rozdelenie na etapy, keďže ide o tri veže, z ktorých každá má okolo 120 bytov. Rozhodujeme sa, či budeme stavať všetko naraz, alebo s časovým odstupom. Pravdepodobne to však budú etapy.
Foto: Robo Homola
Taktika
Súbežná realizácia projektov nezaťaží Strabag po finančnej stránke?
Výhodou koncernu Strabag je, že všetky projekty financujeme z vlastného kapitálu. Neviem, či sme na trhu jediní, ale každý náš developerský zámer v rámci celého koncernu je financovaný výhradne vlastnými zdrojmi. Žiaden projekt, či už ide o rezidencie, hotely, alebo kancelárie, nie je zaťažený bankovým úverom.
Kapitál teda pochádza priamo z činnosti Strabagu?
Ako som uviedol, Strabag je primárne stavebná firma s obrovským pracovným kapitálom. S týmito prostriedkami pracujeme aj v iných odvetviach, ako je development. Sme vďační kolegom z pozemného staviteľstva, že môžeme operovať s takýmto silným zázemím.
Aká je orientačná výška investície projektu v Dúbravke?
Presnú sumu zatiaľ nezverejňujeme. Hodnota nie je definitívne známa, kým sa reálne nezačne stavať.
Skúste naznačiť, pôjde o investíciu nad 100 miliónov eur?
Povedzme, že to bude primeraná suma.
Len pre kontext. Ak to porovnáme s projektom Brenner, investícia do developmentu pri centrále bude nižšia ako tá v Dúbravke?
Približne to bude polovica sumy.
Projekt v Dúbravke
Späť k Dúbravke. Aká bude cieľová skupina zákazníkov? Pôjde o prémiové bývanie alebo skôr strednú triedu?
V Dúbravke sa snažíme ponúknuť dostupné bývanie. Ceny budú konkurencieschopné, ale našou hlavnou výhodou bude vyšší štandard za rovnakú cenu. Zameriavame sa na kvalitu dispozícií a pôdorysov.
To znie ako vyjadrenie z tlačovej správy. Môžete byť konkrétnejší?
Rozumiem vám, ale projekt spúšťame až v roku 2027. Nechcem teraz uvádzať čísla, ktoré o rok nemusia platiť pre dynamiku trhu.
Pôjdete s cenovkou za štvorcový meter nad päťtisíc eur?
V Dúbravke sa budeme snažiť udržať cenu pod touto hranicou.
Smer Devínska
Spomínali ste aj Devínsku Novú Ves. O čo pôjde?
Ide o rezidenčný zámer s približne 600 bytmi. Aktuálne riešime s magistrátom objemovú štúdiu na získanie záväzného stanoviska. Presný počet bytov zatiaľ nechcem konkretizovať, ale budeme sa pohybovať na tejto úrovni. Stavbu rozdelíme do viacerých fáz. Povoľovacie procesy v Bratislave však trvajú roky a je ťažké odhadnúť, či to bude trvať tri alebo päť rokov. Preto sú akékoľvek konkrétne čísla nateraz predčasné.
Máte v pláne rozbehnúť aj kancelárske projekty?
Momentálne sa ako Real Estate divízia sústreďujeme výhradne na rezidenčný development v Bratislave a jej blízkom okolí. Má to racionálne dôvody. Ceny stavebných prác a vedľajších nákladov vzrástli natoľko, že nám pri našich interných nákladoch dávajú zmysel len projekty v hlavnom meste.
Foto: Robo Homola
Konsolidačné opatrenia
Narážate tým na zavedenie viacerých vládnych konsolidačných opatrení? Konkrétne mám na mysli tzv. „daň z cementu“, ktorou sa ľudovo nazýva zavedenie viacerých poplatkov z ťažby materiálov potrebných práve na výrobu cementu a betónu.
Vstupuje do toho viacero faktorov a spomínaná daň je len jedným z nich. Stavebné náklady tvoria zhruba 50 až 60 percent rozpočtu projektu.
Musíme však pripočítať aj personálne a finančné náklady. Keď si uvedomíte, že čistá stavebná cena za štvorcový meter bytu sa dnes pohybuje od 2-tisíc do 3-tisíc eur v závislosti od štandardu a lokality, musíte sa v predajnej cene dostať nad 4-tisíc eur bez DPH, aby to pre developera bolo rentabilné.
Takú cenovku dokáže veľký koncern ustáť len v Bratislave. Podobnú stratégiu vidíme aj u ostatných veľkých hráčov, ktorí sa sústreďujú na Bratislavu, prípadne Košice.
Ako sa vás dotkli konsolidačné opatrenia minulý rok, konkrétne transakčná daň?
Konkrétne dôsledky zatiaľ nepoznáme, keďže u nás prebieha ročná uzávierka a audity.
Určitá záťaž to zrejme bola…
Samozrejme. Budeme sa s tým musieť popasovať a zrejme sa to premietne aj do finálnych cien. Konsolidácia sa týka každého podnikateľa.
Premietne sa to do cien hotových bytov?
Ak vzrastú náklady, máte dve možnosti: buď znížite svoj zisk, alebo zvýšite cenu produktu. Uvidíme, či trh tieto ceny absorbuje.
