Známy emirát je obľúbenou investorskou destináciou pre mnoho Slovákov. Odhliadnuc od vojny v regióne tamojší trh vyvoláva otázky.
Keď Izrael so Spojenými štátmi americkými spustili útok na Irán a islamská republika úder vrátila – aj na arabské krajiny z regiónu –, mnoho Slovákov sledovalo hlavne Dubaj. Taká silná je aura tohto emirátu. Minimálne tá investorská. Každého totiž zaujímalo, či sa v čase eskalácie stále oplatí byť prítomný na tamojšom trhu s nehnuteľnosťami.
Odhliadnuc od vojny v regióne Dubaj totiž dnes nepredáva bývanie. Ponúka skôr očakávanie, že sa v blízkej budúcnosti objaví investor, ktorý bude ešte bohatší a netrpezlivejší než ten súčasný. Práve preto miestny realitný trh čoraz intenzívnejšie pripomína pyramídu, samozrejme, nie v trestnoprávnej rovine, ale svojou vnútornou mechanikou.
Oficiálne štatistiky sú v tomto smere neúprosné. Dubajský pozemkový úrad vo výročnej správe uvádza, že sa v roku 2024 uskutočnilo 226-tisíc transakcií za 761 miliárd emirátskych dirhamov. To predstavuje medziročný nárast o 36 percent v objeme a o 20 percent v hodnote, pričom pribudlo takmer 110-tisíc nových investorov. V roku 2025 sa trh posunul ešte vyššie, keď zaznamenal viac než 270-tisíc transakcií vo výške 917 miliárd dirhamov. Tento stroj na peniaze musí neustále nasávať nový kapitál, aby dokázal udržať vlastné tempo.
Priznávajú to
Jadrom dubajského mechanizmu je pritom predaj z papiera, známy aj ako off-plan. Za rok 2024 tvorili tieto obchody hodnotu 230,6 miliardy dirhamov, čo predstavovalo medziročný skok o 43,7 percenta. Správa zároveň uvádza, že takmer 70-tisíc nových investorov vložilo do tohto segmentu 130,8 miliardy dirhamov. Tí tvorili 69 percent všetkých kupujúcich, pričom ich hlavným záujmom boli práve projekty z papiera, najmä vily.
Najdôležitejší detail sa skrýva v kapitole o ziskovosti. V správe stojí, že dáta jasne zvýrazňujú lukratívnu príležitosť kupovať nehnuteľnosti vo fáze projektovania a predávať ich okamžite po odovzdaní. Z takýchto špekulatívnych obchodov sa v rokoch 2021 až 2024 realizoval zisk vo výške 6,9 miliardy dirhamov. Úrad otvorene dodáva, že tento model zostáva pre investorov veľmi atraktívny. Nejde teda o kritiku zo strany skeptikov, ale o oficiálny popis systému, ktorý je vytvorený tak, aby zarobil ten, kto prišiel skôr a predal tomu, kto sa práve objavil.
OLE MARTIN WOLD
Realitná bublina
Práve tu sa mechanizmus dubajského sna mení na pyramídovú logiku. Keď sa z nehnuteľnosti stane predovšetkým žetón na rýchly zisk, prestáva byť dôležité, koľko vynesie nájom alebo kto v nej bude reálne bývať. Rozhodujúce je hlavne to, či ju bude možné posunúť ďalej za vyššiu cenu. Pre kupujúcich nie je dôležité, či rastie potreba vlastného bývania, ale investorský apetít a peňažné toky.
Varovné hlasy silnejú. Ronan Hannan zo spoločnosti Proven Partners pre Reuters upozornil, že zraniteľnosť Dubaja spočíva v jeho absolútnej závislosti od zahraničného kapitálu. Mireille Azzam zo spoločnosti JLL odhaduje, že v najbližších dvoch až troch rokoch ponuka predbehne reálny dopyt, najmä v segmente luxusných nehnuteľností. Banka UBS vo svojom indexe realitných bublín zase zaradila Dubaj do pásma zvýšeného rizika a zdôraznila, že reálne ceny bývania sú dnes o 50 percent vyššie než pred piatimi rokmi, zatiaľ čo reálne príjmy obyvateľstva s nimi nedržia krok.
Čísla prehovorili
Lámanie trhu zvyčajne nespôsobujú etické výhrady, ale tvrdé dáta. Agentúra Fitch na jar 2025 varovala, že po prudkom raste cien približne o 60 percent od roku 2022 môže v druhej polovici roku 2025 a v roku 2026 prísť korekcia smerom nadol až o 15 percent. Dôvod je matematicky prostý: na trh prichádza priveľa nových ponúk. Analytici hovoria zhruba o 210-tisíc jednotkách, čo je dvojnásobok oproti predchádzajúcim trom rokom.
V tomto momente sa ukáže, koľko kupujúcich skutočne hľadalo domov a koľko len špekulovalo s vidinou rýchleho zisku. Dubaj je zvodný, no jeho lesk je založený na mechanizme, ktorý priznávajú aj vládne dokumenty: rast z papiera, zisk z rýchlej „otočky“ a závislosť od neustáleho prílevu nových peňazí. Metafora emirátskej pyramídy je v tomto kontexte možno ostrá, no pomerne presne vystihuje trh, na ktorom skorší profitujú najmä preto, že neskorší stále veria v nekonečný rast.
