Ako pripraviť byt či dom na predaj alebo prenájom? V čase, keď sa musia majitelia viac snažiť, aby oslovili nádejných kupujúcich, sa môže hodiť pár tipov.
V rozhovore s Vladimírom Boháčom sa dozviete:
- zásady, ako pripraviť byt na predaj či prenájom,
- nacenenie nehnuteľnosti a prečo je svetlo extrémne dôležité,
- aké farby v interiéri môžu odradiť záujemcov,
- akú úlohu hrá nábytok, rastliny či vône,
- o koľko nám pomôže homestaging zvýšiť cenu bytu alebo domu,
- na čo si dať pozor pri fotení nehnuteľnosti.
Pri navrhovaní interiérov pre klientov sa dizajnéri pýtajú ľudí na to, aký štýl sa im páči, aké majú záľuby a často sa až do posledných detailov snažia byt prispôsobiť konkrétnemu majiteľovi a jeho preferenciám.
Pri príprave bytu na predaj alebo prenájom sa postupuje opačne. „Byt musíte nachystať tak, aby sa zapáčil čo najširšiemu okruhu potenciálnych kupcov, preto je v interiéri želateľná najmä neutrálnosť, priestrannosť, svetlosť a čistota,“ hovorí Vladimír Boháč, šéf realitnej kancelárie Arvin & Benet.
Obzvlášť to platí na súčasnom trhu. Útlm v počte predávaných bytov spôsobený drahšími úvermi a zložitejším prístupom k financovaniu pre veľkú časť ľudí dáva kupujúcim výhodu. Často si môžu vyberať z množstva ponúk aj vyjednávať o zľavách – čo je niečo, čo bolo ešte pred vyše rokom najmä na bratislavskom trhu nemysliteľné.
„Pre zvýšené úrokové sadzby na úvery na bývanie je dnes oveľa menej ľudí, ktorí sú schopní kúpiť si byt. To znamená, že menej potenciálnych kupcov si vyberá z väčšej ponuky, čo spôsobuje, že cenovky idú dole a ľudia si môžu oveľa viac vyberať,“ hovorí Vladimír Boháč.
Preto je dnes obzvlášť dôležité pripraviť svoju nehnuteľnosť na predaj či prenájom tak, aby kupujúcich ponuka rýchlo upútala.
Príprava na predaj či prenájom
Aké sú základné zásady pri príprave bytu na predaj alebo prenájom?
Úplný základ je byt odľahčiť, prevzdušniť, zharmonizovať a „zneutrálniť“. Rokmi sa nám doma nahromadia rôzne veci a z interiérov ide pocit, že sú zapratané. To musíte zmeniť. Nadbytočné veci treba pretriediť, vyhodiť, posunúť niekomu inému. Vaša nehnuteľnosť musí pôsobiť vzdušne, svetlo, neutrálne a čisto. Treba mať na pamäti, že trh teraz extrémne praje kupujúcemu, môže si vyberať, a vy chcete, aby ho vaša nehnuteľnosť zaujala.
Aký je ďalší krok?
Ak ste v byte bývali šesť, sedem alebo aj viac rokov, je nevyhnutné, aby ste v byte opravili napríklad všetky praskliny, obité rohy alebo iné nedokonalosti v interiéri, ktoré sa rokmi nakopili. Veľký problém sú napríklad zatečené škvrny, na to sú ľudia veľmi citliví a je potrebné to opraviť. Je dôležité byt vymaľovať, aby ste priestor rozžiarili, opticky ho zväčšili.
Foto: Pexels/Max Rahubovskiy
Foto: Pexels/Max Rahubovskiy
Predstavte si, čo vnímate vy, keď vojdete do nejakého bytu alebo všeobecne do nejakého priestoru. Je to najmä svetlosť, všimnete si aj podlahy a steny.
Najväčší paradox je, že ľudia často predávajú nehnuteľnosti za 300-tisíc alebo aj 400-tisíc eur a nie sú ochotní investovať tisíc eur do vymaľovania bytu. Ak sú steny zachytané a špinavé, kupujúci bude mať automaticky pocit, že celý byt je akýsi zanedbaný. Je to podvedomé, ale je to tak.
Nacenenie nehnuteľnosti a prečo hrá veľkú úlohu svetlo
Ako profesionál ste už videli stovky bytov. Keď vojdete do bytu, čo si ako prvé všímate vy?
Závisí to od toho, s akým zámerom tam idem. Či idem naceňovať nehnuteľnosť, alebo sa idem pozrieť očami človeka, ktorý by si nejaký byt chcel kúpiť.
Povedzme, že keď idete byt naceniť.
Nebudem hovoriť o lokalite, čo je pri každej nehnuteľnosti základná vec. Ešte predtým, ako vojdem do bytu, pozerám sa na stav samotného bytového domu. To vám veľa napovie o obyvateľoch domu. Keď už som v byte, všímam si hlavne jeho svetlosť a pôdorys. Môžem vám povedať, že čím dlhšie robím s nehnuteľnosťami, tým viac si myslím, že pocit, aký máte z nehnuteľnosti, je predovšetkým o dobrom svetle.
Nemôže byť toho svetla priveľa?
Čím viac svetla, tým lepšie. Ak máte náhodou pocit, že je ho priveľa, vždy to viete vyriešiť tienením. Ak však prirodzené svetlo nemáte, nikdy ho tam už nedostanete.
Prečo na nás tak veľmi pôsobí svetlosť?
To, čo je svetlé, pôsobí vzdušne. A čo je vzdušné, pôsobí väčšie a príjemnejšie. Okrem toho svetlo do veľkej miery ovplyvňuje našu náladu. Nedostatok prirodzeného svetla spôsobuje letargiu, depresiu, organizmus nefunguje optimálne. Dobré svetlo pôsobí optimisticky, prívetivo a ľudia v takýchto priestoroch žijú preukázateľne šťastnejší život.
Čo si všímate potom?
Nadväzuje to na svetlosť, o ktorej sme hovorili. Niektorí ľudia majú napríklad tmavší byt, ale namiesto toho, aby interiér zosvetlili pomocou zariadenia a doplnkov, oni tú ťažobu ešte podporia tmavým nábytkom alebo tmavou podlahou. Ak má klient takýto byt, vyslovene mu hovoríme, že takúto nehnuteľnosť je ťažšie predať. Radíme mu, aby zvolil svetlé alebo biele doplnky, koberce a podobne, aby priestor čo najviac zosvetlili.
Farby v interiéri, ktoré odrádzajú
Keď už spomínate farby, aká farebnosť v interiéri kupujúcich skôr odrádza?
Sú to najmä výrazné, sýte farby ako trávovozelená, fialová alebo oranžová, také tie krikľavé odtiene. Čo sa týka tmavých farieb, môžete ich použiť, ale daný byt to musí svetelne uniesť. Keď farby v byte navrhuje dizajnér, zvyčajne to má hlavu a pätu a je to vyvážené. Keď to ľudia robia sami, niekedy je tej tmavej priveľa a na väčšinu kupujúcich to môže pôsobiť, ako keby sa nachádzali v jaskyni. Ak už použijeme výrazné farby, je vhodnejšie použiť ich pri doplnkoch, ale základ bytu, teda podlahy, steny, dlažby, obklady a podobne, je vhodné voliť neutrálne – biela, sivá béžová a podobne.
Čo ak má doma človek napríklad výraznú fialovú alebo oranžovú kuchyňu?
V takých prípadoch im poradíme, nech si dajú vymeniť aspoň dvierka a použijú nejakú neutrálnu farbu. Biela, sivá alebo béžová sú farby, ktoré sa páčia najširšiemu okruhu ľudí a rozšíria vám aj okruh potenciálnych kupcov.
Aký je rozdiel, keď človek vstúpi do bytu, ktorý prešiel prípravou na predaj, takzvaným homestagingom, a do bytu, ktorý nie je pred predajom nijako zvlášť upravený?
Keď prídete do bytu, ktorý sa nijako na fotenie ani na prehliadky neupravoval, máte zvyčajne pocit, že tam chýba harmónia. Vždy hovorím, že kupujúci si v prvom rade musí vedieť predstaviť sám seba v danej nehnuteľnosti. Ak je ten priestor chaotický, je tam veľa vecí a príliš z neho dýcha predchádzajúci majiteľ, ľudia sa tam cítia skôr ako na návšteve a nedokážu priestor vnímať ako svoj budúci domov. Keď prídu do bytu, ktorý je vyupratovaný, čistý, vzdušný, príjemný a svetlý, vedia si oveľa lepšie predstaviť, ako by tam mohli žiť.
Nábytok, rastliny aj vôňa chleba
Na začiatku sme spomínali aj nábytok. Akým princípom sa treba riadiť?
Je želateľné, keď zachováte v byte funkcionalitu – v jedálni alebo kuchyni máte jedálenský stôl a stoličky, v spálni posteľ, nočné stolíky, lampy. Keď už v spálni máte aj malú postieľku pre bábätko, pridali ste aj písací stôl, lebo tam občas pracujete, a prikúpili ste si aj ďalšiu komodu, lebo máte veľa vecí, zrazu je celý priestor príliš prepchatý a zákonite menej atraktívny. Preto radíme odpratať z bytu všetko, čo je nadbytočné, zachovať len základné funkčné kusy nábytku. Byt by nemal byť preplnený vecami, kupca nemôže mať pocit, že na neho všetko padá.
Ako ovplyvňujú potenciálnych kupcov vône alebo rastliny v byte a ako sa s nimi dá pri predaji pracovať?
To ste trafili veľmi dobre. Aj my v rámci homestagingu do interiérov vnášame okrem iného aj rastliny, lebo interiér do veľkej miery spríjemnia. Rovnako aj vône. Ja osobne mám veľmi rád aj knihy, myslím si, že bytom dodávajú charakter. A môže to vyzerať veľmi efektne, keď napríklad na konferenčný stolík v obývačke dáte peknú knihu v štýle „coffeetable books“ s veľkými, elegantnými obrázkami.
A čo sa týka vôní? Obchodné centrá ich bežne používajú na vytvorenie príjemnej atmosféry. Funguje to aj pri predaji domov?
Určite sa s tým dá pracovať. Aj my sa o to snažíme a používame väčšinou rôzne vaporizéry s vonnými tyčinkami. Existujú aj určité vône, ktoré majú na ľudí vždy pozitívny dopad. Napríklad vôňa čerstvo upečeného chleba, aj keď tá je ťažko dosiahnuteľná, ale práve takáto vôňa vás podvedome veľmi zaujme. Už nie ste len v pekne „nastajlovanom“ byte, ale máte pocit, že ste doma. Podobne príjemná je pre ľudí napríklad aj vôňa kávy. My sa pri prehliadkach snažíme púšťať aj hudbu.
Akú?
Všeobecne by to mala byť relaxačná, pokojná hudba, aby navodila domácu pohodu, ale musíte to dobre odhadnúť, je za tým celkom veda. Ak napríklad predávate menší byt niekde v centre mesta a viete, že sa sústredíte na inú skupinu kupcov, mladých, dynamických, mestských profesionálov, zvolíte inú „podmazovú“ hudbu, ako keď predávate dom vo vidieckom štýle niekde tridsať kilometrov za Bratislavou. V zásade je moja najobľúbenejšia hudba taký príjemný džez.
Zvýšenie ceny nehnuteľnosti
A čo umenie v byte?
Umenie je extrémne dobrá vec, pretože bytu dodáva charakter. Z osobnej skúsenosti viem povedať, že byty zberateľov umenia bývajú veľmi štýlové, majú niečo do seba, lebo takíto ľudia majú dobrý zmysel pre estetiku. Ale aj to vyhodnocujeme individuálne. Môže sa stať, že majiteľ bytu má veľmi špecifický štýl a na stenách má skôr depresívne obrazy, čo môže záujemcov odrádzať. Takýmto obrazom sa snažíme skôr vyhýbať, prípadne ich nahradiť niečím neutrálnejším.
Ako veľmi dokáže homestaging zvýšiť predajnú cenu nehnuteľnosti? Aká je v tomto prípade návratnosť investície do tejto služby?
Existujú na to prepočty, ktoré hovoria, že vám dokáže zdvihnúť cenu nehnuteľnosti o šesť až sedem percent. Ale, samozrejme, je to individuálne, pretože to vždy závisí od viacerých faktorov. Z vlastnej praxe poznám prípady, keď vám dobre nastajlovanýa nafotený byt spraví ten rozdiel, či sa vôbec predá alebo nie, alebo či ho predáte výrazne pod cenu.
Fotenie a atmosféra v byte
Na čo si treba dať pozor, ak si človek chce byt nafotiť sám?
Určite je dôležitý hlavne poriadok. Z povrchov v kuchyni alebo v obývačke treba odstrániť všetky osobné veci aj všetky zbytočné veci, aby priestor pôsobil čo najčistejšie, vzdušne, aby nebol zaprataný. Ak máte v priestore napríklad knižnicu, aj tú si treba upratať, aby tam nič nepôsobilo rušivo. V zásade treba fotky robiť z úrovne hrudníka s tým, že sa postavíte čo najviac do rohu miestnosti a do lichotivého uhla, aby priestor vyzeral čo najlepšie. Odporúčame však nerobiť záber príliš široký, aby to nebolo zavádzajúce, a nepoužívať všelijaké rybie oká, ktoré priestor deformujú. Úplne zásadné je fotiť pri dostatočnom dennom svetle. Prirodzené svetlo vám žiadne blesky z fotoaparátu nikdy nenahradia.
Čo podľa vás najviac ovplyvňuje dobrú atmosféru v byte?
Za mňa osobne sú to knihy, umenie a rastliny. Táto trojica, dobre zvolená, vám môže zdvihnúť cenu bytu. Sú to detaily, ktoré priestor zútulňujú, dodávajú mu charakter. Zeleň na ľudí dobre vplýva, je to evolučne dané. Vďaka umeniu zase priestor dostáva dušu, charizmu. Je až fascinujúce, aký rozdiel to spraví, keď ste v pekne upravenom priestore s krásnym umením a keď ste v byte, kde sú len holé biele steny.
Rozhovor vyšiel v septembrovom vydaní magazínu Forbes 09/2023. Kliknite sem a kúpte si najnovšie vydanie alebo predplatné Forbesu.
