Správa o finančnej stabilite poukazuje na to, že dlžníci si našli cestu, ako získať hypotéku aj v zložitejších podmienkach.
Slovenské hypotéky patria k najdrahším v Európe. Aj preto sa dostupnosť bývania znižuje. Najzraniteľnejšie skupiny mladých žiadateľov si napriek tomu našli cestu k vlastníctvu nehnuteľnosti.
Ak sa však predávajúci spoliehajú na to, že mladí potrebujú niekde bývať, a preto budú kupovať, v realite môžu naraziť. Podrobný pohľad Národnej banky Slovenska na okresy ukazuje, že počet kupujúcich sa znižuje.
Centrálna banka v aktuálnej Správe o finančnej stabilite ponúka zaujímavú podrobnejšiu analýzu realitných transakcií. Vlani zmenilo vlastníctvo viac ako stotisíc bytov a domov. No len štvrtina z nich bola kúpená prostredníctvom hypotéky.
Častejšie, až v 34 percentách prípadov, nakupujú Slováci byty v hotovosti. Početnejšia možnosť nadobudnutia je aj darovanie, deje sa v 28 percentách situácií. Dedičské konanie stojí za 14 percentami prípadov zmeny majiteľa.
Zdroj: NBS
Problém hlavného mesta
Celoslovenské štatistiky v Bratislave neplatia. V hlavnom meste si cez hypotéku kupuje bývanie až 37 percent ľudí. „Je to logické aj vzhľadom na najvyšší čistý prírastok obyvateľov v tomto kraji, ktorý vzniká najmä sťahovaním sa mladších ľudí z iných regiónov Slovenska,“ poznamenáva NBS.
Kým hlavné mesto zaznamenáva nárast, v ostatných regiónoch sa prejavuje opačný trend. Celkový počet potenciálnych kupcov v rámci celej krajiny klesá. „Od konca pandémie klesol počet ľudí s trvalým pobytom na Slovensku približne o 0,4 percenta. Vo vekovej skupine 25 až 35 rokov bol však zaznamenaný pokles takmer o 13 percent a ten bude v najbližšom období pokračovať, keďže úbytok je aj v nižších vekových skupinách,“ vymenúvajú analytici NBS.
Ako ďalej dodávajú, pokles počtu potenciálnych prvokupujúcich sa zrejme bude prejavovať aj na trhu bývania a hypoték, pričom je pravdepodobné, že táto vetva dopytu po nehnuteľnostiach bude slabnúť.
Čo to znamená v praxi? Realitný trh budú ťahať ľudia, ktorí chcú lepšie bývanie. Nie sú však pod tlakom ako mladí, ktorí sa zatiaľ trápia so spolubývajúcimi v podnájme.
Väčšina okresov hlási mínus
Podrobnejšie dáta ukazujú, že za posledných päť rokov sa pre demografické zmeny a vnútornú migráciu znížil počet obyvateľov v 61 zo 79 okresov na Slovensku. Nárast teda zaznamenalo iba 18 z nich, pričom prírastok viac ako päť percent hlásia iba okresy v Bratislavskom kraji.
„Pohyb obyvateľov bude pravdepodobne jedným z faktorov, ktorý bude vplývať na ceny bývania. Túto súvislosť naznačuje aj štylizovaný vzťah medzi prírastkom obyvateľov a rastom cien bytov počas posledných piatich rokov. V okresoch s najväčším prírastkom stúpli ceny výraznejšie ako v okresoch, ktoré o obyvateľov prišli,“ prízvukujú odborníci.
Zdroj: NBS
Vývoj na hypotekárnom trhu ovplyvnilo viacero faktorov. Najdôležitejším je rast sadzieb po sprísňovaní monetárnej politiky, ktorý sa len pozvoľna otáča. Priemerné úroky sa znížili za prvé tri kvartály tohto roka len o 0,4 percentuálneho bodu na 3,6 percenta.
„Ďalší mierny pokles v jesenných mesiacoch možno očakávať v dôsledku októbrových marketingových akcií. V porovnaní s eurozónou je Slovensko naďalej medzi drahšími krajinami, tesne pod tretím kvartilom. Vývoj hypotekárnych sadzieb je pomerne úzko naviazaný na vývoj výnosov štátnych dlhopisov, a teda aj na ekonomicko-fiškálny vývoj v krajine,“ upozorňuje NBS.
Dôležitú úlohu zohráva aj už spomínaný rast cien nehnuteľností. Výsledkom je zhoršovanie dostupnosti bývania. Tá je aktuálne približne desať percent za dlhodobým priemerom.
Zdroj: NBS
Ľudia vyčkávali
Hoci to evokuje pokles hypotekárneho trhu, opak je pravdou. Rast hypoték sa v priebehu roka 2025 postupne zrýchľoval. Banky hovoria o náraste dopytu. Situácii pomáha aj trh práce. „Sčasti prispel aj dočasný efekt odloženého dopytu z obdobia zvýšených úrokových sadzieb,“ vysvetľujú analytici NBS.
Ľuďom do veľkej miery pomáhala ekonomika. Reálny rast miezd dokázal kompenzovať zvýšené splátky. NBS však dvíha varovný prst a hovorí, že rast „nie je dostatočný na zníženie zaťaženosti splátkami“. „Aktuálna hodnota DSTI – pomer splátky k čistému príjmu – tak zostáva naďalej na zvýšenej úrovni. Ide tak o vyššiu hodnotu ako na začiatku roka 2020, keď NBS sprísnila limit na DSTI,“ dopĺňa.
Ani výhľad nie je veľmi pozitívny. „Pri aktuálnej prognóze budúceho vývoja sa zlepšenie neočakáva ani v priebehu roka 2026. S výraznejším poklesom možno rátať až v roku 2027, keď sa počíta s výraznejšou vlnou refixácií sadzieb. Domácnosti splácajúce úvery tak zostávajú citlivejšie na prípadné negatívne ekonomické šoky v porovnaní s obdobím pred nárastom inflácie,“ píšu analytici NBS.
Dobrou správou však je, že podiel zlyhaných úverov zostáva blízko historických miním, najmä pri hypotékach. Pri spotrebiteľských úveroch od začiatku roka stúpol, no rast je len mierny.
Alternatíva B
Kupujúci boli nútení vyrovnať sa s novou situáciou. Čiastočne im pomohol rast čistej mzdy, vo väčšej miere však boli nútení využívať vlastné úspory, prípadne iné zdroje.
NBS eviduje aj viac nakupovania vo dvojiciach. „Pomohol tiež nárast podielu hypoték poskytovaných dvom dlžníkom, hoci tento vplyv bol omnoho menej výrazný. Z pohľadu finančnej stability ide o priaznivé trendy, ktoré zmierňujú riziko toho, aby noví dlžníci boli neprimerane zaťažení splátkou, čo by sa neskôr mohlo prejaviť v problémoch so splácaním,“ poznamenávajú analytici.
Zdroj: NBS
Čas na nájomné bývanie
NBS predpokladá, že dostupnosť bývania pre mladších ľudí alebo ľudí s nižšími príjmami by mohli podporiť legislatívne úpravy. „Trh reflektoval zhoršenú dostupnosť bývania. Tieto zmeny mali najväčší vplyv na nižšie príjmové skupiny. Aj keď si dokázali zachovať prístup na trh s nehnuteľnosťami, cenou za to je výrazne vyššia zaťaženosť. Z tohto dôvodu je nevyhnutné ďalej rozširovať aj iné možnosti nadobudnutia ako prostredníctvom hypotekárneho úveru,“ približuje.
Podľa centrálnej banky je dôležité najmä nájomné bývanie. „Dostupnosť vlastného bývania pre mladších alebo pre ľudí s nižším príjmom by mohlo podporiť aj vyššie zdaňovanie vlastníctva viac ako jednej nehnuteľnosti,“ dodáva NBS. To je oblasť, ktorú v rámci konsolidácie koalícia zatiaľ obišla.
Napriek špecifikám realitného trhu stojí podľa regulátora domáci finančný systém na pevných základoch. Zdrojom pretrvávajúcich rizík je však okolité prostredie v dôsledku obchodných vojen, geopolitickej neistoty a slabnúceho rastu.
Spomaľovanie hlásila aj domáca ekonomika a situáciu zrejme zhoršia aj prijaté fiškálne opatrenia.
