Miroslav Tavel má 29 rokov, riadi developerskú skupinu OP Centrum a peniaze investorov premieňa na retail parky v mestách, ktorých obyvatelia museli za nákupmi zatiaľ dochádzať. Za rok a pol so svojím tímom naštartoval na slovenskom trhu šesť developerských projektov, ďalších päť má v príprave. V nenápadnom biznise, ktorý ukrajuje z „kšeftu“ obchodným centrám, chce expandovať do zahraničia a zhodnotiť tam viac ako sto miliónov eur.
Celý rebríček 30 pod 30 2022 nájdete tu.
Príbeh obchodných centier, ktoré na prelome milénia dobyli Slovensko, už poznáte. Ale viete o ťažení, ktoré nenápadne, no vytrvalo podkopáva ich dominanciu? Retail parky sú obchodné námestia na okraji miest s jednoduchým parkovaním, ktoré sú viac účelné než architektonicky zaujímavé.
Už zďaleka zbadáte vysoký stožiar s farebnými panelmi, ktoré reprezentujú pár známych značiek. Kupujúci tam nájdu elektro, drogériu, športové vybavenie, oblečenie, obuv alebo chovateľské potreby. A k tomu potravinová predajňa jedného z obchodných reťazcov.
Takmer v každom väčšom meste
Retail parky, alebo „stopshopy“, sú veľmi ľahko dostupné autom a už ich názov hovorí: po ceste domov sem pristav vozidlo, vybehni, rýchlo nakúp, čo treba, a ideš ďalej. Na Slovensku tento koncept pod značkou Stop-shop rozbehla v roku 2006 rakúska realitná skupina Immofinanz po vzore západných trhov.
Pridali sa rakúski a českí developeri Saller či Intercora. Dnes tak možno nájsť retail park takmer v každom meste nad 10-tisíc obyvateľov.
OP Centrum má za sebou dokončené projekty SC Point v Banskej Bystrici a v Brezne, plány sú však oveľa rozsiahlejšie. Miroslav Tavel je presvedčený, že je najvyšší čas ísť bližšie. Bližšie k zákazníkovi.
„Nedávno sme spustili výstavbu v Tornali a čakáme zelenú od úradov pre päť ďalších retail parkov v Stropkove, Skalici, Liptovskom Mikuláši, Žiari nad Hronom a v Hnúšti, ktoré by mali byť otvorené v rokoch 2022 a 2023,“ hovorí mladý manažér.
Ďalších päť parkov je v prípravnej fáze. Všetky projekty rozbehlo OP Centrum (dnes OPC) pod vedením Tavela za rok a pol, teda približne od vypuknutia pandémie. Celková investícia dosiahla vyše 60 miliónov eur.
Investície v čase pandémie
Za investíciami do týchto retail parkov je súkromný investičný fond Squid Ventures Branislava Šeba, bývalého riaditeľa slovenskej pobočky softvérového gigantu IBM, a jeho brat Peter Šebo. Firma financuje projekty z vlastných zdrojov a prostredníctvom bankového úveru.
V snahe rásť rýchlejšie hovorí tiež s ďalšími investičnými fondmi. Fondy už investovali do veľkého množstva existujúcich retail parkov a podľa Tavela je pre ne tento koncept príťažlivý.
„Pandemické opatrenia rapídne zvýšili záujem zákazníkov o tento typ obchodov, pretože prevádzky v retail parkoch boli skôr oslobodené od protipandemických opatrení ako tie v obchodných centrách. A zákazník sa tiež vyhol spoločným priestorom,“ upozorňuje Tavel na fakt, že v týchto centrách má každá prevádzka osobitný vchod.
Miroslav Tavel sa stal členom rebríčka Forbes 30 pod 30 2022. Foto: Miro Nôta pre Forbes
Primárnym cieľom obchodného centra sú nákupy spojené so zábavou, nech už je to návšteva kina, stretnutie s priateľmi pri káve alebo korzovanie. Covid tento druh radosti obmedzil. Spotrebitelia presunuli nákupy čiastočne do online priestoru a čiastočne do obchodov dostupných z exteriéru.
Iný druh nakupovania
V retail parkoch je koncept a cieľ nastavený inak. Luxusné predajne, reštaurácie, zlatníctva a butiky tu nenájdete. Zážitok má priniesť rýchly nákup všetkého potrebného na chod domácnosti, šport či pre domáceho miláčika. A úspora času.
„Auto zaparkujete priamo pred predajňou, takže sa nemusíte k nákupu prepracovať cez garáže, chodby a stovky metrov vnútri centra,“ vysvetľuje Tavel.
Predajne majú lacnejšie nájmy a prevádzkové náklady, čo zväčša znamená aj nižšie ceny za samotný tovar. Pre porovnanie, známa slovenská sieť trafík a kioskov s tabakovými výrobkami zaplatí podľa Tavela za 50-metrový priestor v stopshope sedemnásť až osemnásť eur za meter štvorcový, v obchodnom centre sa začína cena za meter na 45 eurách a v prípade áčkového nákupného centra je to až 80 – 90 eur.
Bližšie k zákazníkovi
Na Slovensku boli parkmi doposiaľ obsadzované len mestá nad 10- či 15-tisíc obyvateľov. Tavel a investície firmy, ktorú vedie, mieria aj do regiónov a miest, ktoré majú nad sedemtisíc ľudí. „Vzhľadom na rastúcu kúpyschopnosť obyvateľstva a dopyt po vyššom komforte je čoraz výhodnejšie obslúžiť týchto spotrebiteľov cez nové retail parky, pretože nemajú chuť dochádzať za nákupmi do okresných a väčších miest,“ tvrdí.
Vytrvalý prienik retailových parkov do impéria obchodných centier prebieha už dlho a, samozrejme, má svoje obete. „Viackrát sa mi stalo, že zákazník, prípadne nájomca, ktorý riešil miesto pre novú predajňu, zrušil rezerváciu alebo plán otvoriť prevádzku v obchodnom centre, keď sa dozvedel, že otvárame v tomto meste nový retail park,“ tvrdí Tavel.
Nerobí si však ilúzie o tom, že by raz retail parky úplne nahradili nákupné centrá. „Tie vždy budú mať významné miesto na trhu, len sa o časť zákazníkov podelia s retail parkmi,“ verí.
„Rozvoj retailových parkov v menších mestách je pre nás zaujímavý segment, pretože má na Slovensku rastový potenciál a dáva zmysel z pohľadu výnosovosti aj spoločenskej pridanej hodnoty,“ hovorí člen predstavenstva Slovenskej sporiteľne zodpovedný za firemné bankovníctvo a finančné trhy Norbert Hovančák. Slovenská sporiteľňa pripravuje financovanie viacerých projektov OP Centra v tomto segmente.
Vizualizácia retail parku v Skalici. Foto: archív OPC
Tavel je presvedčený, že nástup stopshopov nezastaví ani online éra: „‚Next big thing‘ v čase rozmachu e-commerce je doručovanie tovaru zákazníkovi až domov a práve predajne v retailových parkoch sú na to skvele stavané.“
Online doručovanie a logistika sú podľa neho postavené na mestských skladoch alebo dark-stores, z ktorých ako včely vyletujú kuriéri a doručujú objednávky koncovému spotrebiteľovi.
Pre obchody, ktoré sú v retail parkoch logisticky dobre prístupné a zozadu majú zásobovanie, nie je nič jednoduchšie, ako časť prevádzky využívať práve na vyskladňovanie a donášku tovaru, ktorý ponúkajú.
Zahraničná expanzia
Ďalších vyše sto miliónov eur je firma pripravená premeniť na retail parky v zahraničí – v spolupráci so slovenským developerom KLM real estate.
Retail parky sú bežnou súčasťou miest v Rakúsku či Nemecku, odkiaľ prišli aj na Slovensko a do Česka. „V niektorých európskych krajinách však tento koncept nepoznajú a vôbec nie je etablovaný, takže je to obrovská výzva a obchodná príležitosť,“ vysvetľuje Tavel.
OP Centrum chce v Českej republike v priebehu dvoch rokov urobiť minimálne jeden projekt. Ďalšie trhy by mali prísť na rad na prelome rokov 2024 a 2025.
Firma momentálne analyzuje jednotlivé mestá v krajinách, ktoré si vybrala ako cieľ ďalšej expanzie. Príprava projektov zaberie viac času vzhľadom na to, že v danej krajine firma nie je doma, ale ambíciou je spustiť viac projektov naraz. „Spolupracujeme s miestnymi poradenskými spoločnosťami, ktoré zastrešujú prípravné aktivity,“ hovorí Tavel.
Jednou z nich je spoločnosť Colliers International, ktorá ponúka poradenské služby v oblasti komerčných nehnuteľností a investičného manažmentu. „Na základe doterajšej solídnej spolupráce s OP Centrom na slovenskom trhu sme sa dohodli na spolupráci aj pri príprave ich expanzie do zahraničia,“ hovorí výkonný riaditeľ Colliers International pre Slovensko Richard Urvay.
Pohľad k susedom
Analýza poradenskej spoločnosti Cushman & Wakefield hovorí, že v roku 2020 presiahla výstavba nových retail parkov v Českej republike desaťročný priemer. Developeri v tomto segmente poslali na trh ďalších 55-tisíc štvorcových metrov, čím predbehli aj development klasických obchodných centier. Parky vznikali najmä v obciach a mestách s 5- až 12,5-tisíc obyvateľmi. V sídlach do 40-tisíc obyvateľov vznikli takmer dve tretiny nových retail parkov a ich celková plocha v Česku presiahla milión štvorcových metrov. V polovici roka 2021 bolo v Česku v štádiu výstavby 32 600 metrov štvorcových maloobchodných plôch, z ktorých sa prakticky všetky dotýkajú retail parkov.
Pobočka nadnárodnej konzultačnej firmy, ktorá má zastúpenie v 68 krajinách sveta, pomohla Tavelovi a jeho tímu s nadviazaním kontaktov a analýzou vstupu na vybraný trh.
„Produkt retail parkov je aktuálne v krajinách strednej a východnej Európy viac žiadaný ako projekty obchodných centier. Pandemická situácia totiž nahráva prevádzkam bez spoločných plôch, navyše, parky obsadzuje mix diskontných nájomcov, ktorí ukázali silnú rezistenciu voči kríze,“ dôvodí Urvay.
Tavel verí, že na vybranom trhu úspech príde a v takom prípade bude firma ďalej expandovať v zahraničí. V Európe je aj podľa neho pomerne dosť krajín, kde retail parky absentujú, preto verí, že aktivity rozbehne vo viacerých z nich. Pokiaľ ide o investičný cyklus, cieľom firmy je časť projektov po dokončení predať a zvyšok držať aspoň päť rokov, prípadne podľa vývoja na trhu.
Telocvikár manažérom
Tavel je rodák z obce Turčianska Štiavnička pri Martine. Čaru podnikania podľahol už na strednej škole. Aj bez ekonómie v rozvrhu hodín pochopil pravidlá dopytu a ponuky a teóriu diery na trhu.
„So spolužiakom sme na eBayi objednávali značkové tričká, polokošele a tenisky, pretože spolužiaci sa po nich išli zblázniť a najbližšie sa dali lacno kúpiť až v rakúskom Parndorfe,“ hovorí.
Zbližovanie s biznisom pokračovalo na vysokej škole v Bratislave. Tavel si vybral Fakultu telesnej výchovy a športu na Univerzite Komenského, pretože sa súťažne venoval futbalu a neskôr thajskému boxu.
Miroslav Tavel sa okrem biznisu venuje aj športu a stojí za sieťou fitnescentier. Foto: Miro Nôta pre Forbes
Popri štúdiu si privyrábal na rôznych brigádach a neskôr ako osobný tréner. Kým získal titul, mal cennú lekciu z networkingu, pretože k novým klientom ho posúvali len referencie klientov bez ďalšieho marketingu. Lenže ciele mal ambicióznejšie.
Popri škole na pár týždňov podľahol, ako mnoho iných, lákadlám finančného poradenstva a snažil sa násobiť zisky cez inštitút provízie a multilevelový systém v skupine Partners Group. Popri tom naďalej pracoval ako tréner vo fitnescentre.
Nenaplnené ambície
Prvý oficiálny biznis rozbehol Tavel opäť so spolužiakom v poslednom ročníku vysokoškolského štúdia v roku 2015. „Otvorili sme fitnescentrum, ktoré nefungovalo tak ako štandardné fitnescentrá, ale bolo postavené na individuálnom prístupe, komforte a pridanej hodnote osobného trénera,“ vysvetľuje.
Biznis plán fungoval. Po prvom „fitku“ otvorilo podnikateľské duo ďalšiu prevádzku a o rok ešte jednu. Sieť funguje doteraz – pod názvom Cvičisko. Avšak už nie pod vedením zakladateľa.
„Vzhľadom na odlišnú víziu sme sa so spoločníkom rozdelili a podiel vo firme som previedol na brata a kolegu, ktorí sa naplno venujú jej rozvoju. Ja stále pomáham s marketingom, radami či investíciami do noviniek,“ hovorí Tavel.
Kľúčovým dôvodom, prečo sa obzeral po ďalších príležitostiach, boli nenaplnené ambície. „Fitnes biznis je mi veľmi blízky, ale nebolo to ono, rástlo to pomalšie, ako som čakal. Produkt sa dnes dá len ťažko rozširovať do každého mesta na Slovensku a ja som chcel budovať niečo omnoho väčšie,“ hovorí Tavel.
Od fitiek k benefitom pre zamestnancov
Aj preto hľadal iné príležitosti a v roku 2016 založili s troma kamarátmi ďalšiu firmu. Bola postavená na idei, že firmy musia zo zákona tvoriť fondy starostlivosti o zamestnancov, napríklad náhradného plnenia, a je pre ne efektívnejšie, ak si využitie nakumulovaných peňazí na zákonom stanovený účel objednajú u špecializovanej firmy.
Health Services Group teda priniesla pestré portfólio služieb a benefitov pre zamestnancov malých, stredných aj veľkých podnikov. Ani to však nebolo ono.
„Stále som premýšľal, ako ďalej, pretože som mal pocit, že mám na viac,“ hovorí Tavel. Príležitosť prišla nečakane, od kamaráta z detstva, ktorému robil osobného trénera. „Raz ma viezol z tréningu domov a zveril sa mi, že majú vo firme veľa práce, nestíhajú a hľadajú projektového manažéra,“ spomína Tavel.
Vstup do retailu a prvý oblek
Išlo o firmu Mayflower Group, ktorá sa venuje poradenstvu a prenájmu v oblasti komerčných nehnuteľností, a teda aj hľadaniu nájomcov do novovybudovaných developerských projektov. Najmä v Bratislave v tom čase rástli tieto projekty ako huby po daždi.
„Kamarát najprv neveril vlastným ušiam, že chcem prejsť od trénerstva do retailu, ale po stretnutí a dlhom rozhovore s obchodným partnerom mi dali šancu,“ hovorí Tavel.
Prišiel čas na kúpu prvého obleku. Tavel začal obsadzovaním retailových priestorov na novom bratislavskom sídlisku Slnečnice. „Hneď prvý týždeň v práci som vedel, že ma to bude fakt baviť. Všetko, čo som robil, mi prišlo prirodzené a jednoduché – rešerš, komunikácia, argumentácia, vyjednávanie,“ hovorí Tavel. Výsledky prišli rýchlo.
Po troch rokoch si v biznise urobil meno, ktoré mu prinieslo novú pracovnú ponuku. „Investičná spoločnosť OP Centrum ma oslovila s tým, že sa im páči moja práca,“ hovorí Tavel. Spočiatku mal spolupracovať na lízingu existujúcich objektov, neskôr dostal zadanie na vypracovanie expanznej stratégie v rámci výstavby či akvizícií komerčných nehnuteľností.
„Po prezentácii a dlhšom rozhovore sme sa dohodli na hlbšej spolupráci,“ spomína Tavel. Ponuka, ktorá sa neodmieta, obsahovala pozíciu CEO a štvrtinový podiel vo firme.
Našli ste chybu? Napíšte nám na editori@forbes.sk
