Slovenka Mária Fuseková spolu s manželom vedie realitnú kanceláriu v Dubaji, ktorý momentálne zažíva rekordný záujem kupujúcich z celého sveta.
Dubajský realitný trh nespočíva len na trblietavom luxuse pri mori, ale aj na premyslenom a funkčnom systéme. Nehnuteľnosti tu vyhľadáva čoraz viac zahraničných klientov – vrátane Slovákov. A čím sa globálna ekonomika viac trasie, tým rýchlejšie rastú čísla v Dubaji.
Mnohí podnikatelia, ktorí chceli presunúť svoje aktivity do Dubaja, sa dovtedy nemali na koho obrátiť. Jeden zo zakladajúcich členov tejto iniciatívy je aj realitná agentúra, ktorú vedie Slovenka Mária Fuseková spolu s manželom.
V prvom kvartáli tohto roka sme dosiahli ďalší rekord, konkrétne nárast o 30,3 percenta oproti predtým už rekordnému roku 2024. Úvod roka 2025 sa považuje za najsilnejší v celej histórii realitného trhu v Dubaji s objemom 142 miliárd AED (33,4 mld. eur).
Myslím si, že na to majú vplyv hlavne dve veci. Na jednej strane ekonomická stabilita UAE, vysoká životná úroveň, bezpečnosť a podporné a funkčné podnikateľské prostredie s jasnou víziou vlády a súčasne aj geopolitická situácia vo svete. Dubaj vnímam ako miesto, kde sa dobre žije, pracuje a je tu takmer nulová kriminalita, čo z neho robí magnet, keď vidíme čo sa deje vo svete okolo nás.
Napríklad v Spojených štátoch sa mení nálada a mnohí investori z Ameriky a najmä z Kanady, smerujú investície práve sem. Zvýšil sa aj počet britských klientov, investujú aj Číňania a Austrálčania. Tá zmena atmosféry v Európe aj v Amerike je citeľná a čísla, ktoré vidíme v Dubaji, to len potvrdzujú.
Podmienky, ktoré tu ponúkajú, a celkové prostredie, ktoré vytvárajú, je atraktívne pre investorov z iných trhov. Ako hovoríte, nehnuteľnosti sú jedna z najkonzervatívnejších investícií. Veľa ľudí, a nielen veľkých investorov, ale aj bežných fyzických osôb, si chce presunúť svoje úspory na tento trh a diverzifikovať ich na iný kontinent.
Možno by som to uviedla na správnu mieru. Na Slovensku sa objavuje viacero marketingových kampaní a komunikácií, ktoré nemusia byť úplne pravdivé. Mnohí tak nadobúdajú dojem, že víza získajú automaticky len tým, že si kúpia nehnuteľnosť. Ale nie je to tak.
Kúpa nehnuteľnosti vám dáva možnosť o víza požiadať, no nezaručuje ich získanie. Víza sa delia do dvoch základných kategórií – klasické dvojročné víza a desaťročné zlaté víza (tzv. golden visa). Pri tých klasických bola ešte minulý rok podmienka investície 750-tisíc dirhamov (vyše 177-tisíc eur), dnes je to 400-tisíc AED (94-tisíc eur). Pozitívne je, že vláda na tieto zmeny reaguje flexibilne – vízová politika sa prispôsobuje dopytu aj potrebám klientov.
Zlaté víza majú platnosť desať rokov a získavajú sa pri investícii nad dva milióny dirhamov (471-tisíc eur). V minulosti platilo, že víza boli platné len počas vlastníctva nehnuteľnosti. Momentálne sa legislatíva mierne upravila.
archív Márie Fusekovej
Mária Fuseková.
Ak človek vlastní nehnuteľnosť viac ako tri roky a následne ju predá, stále si môže „dovyberať“ zvyšok platnosti víz. V praxi to znamená, že po predaji môže ešte sedem rokov zostať držiteľom víz. Znovu však zdôrazňujem, že je dôležité o víza požiadať a prejsť špeciálnym procesom, aby boli skutočne udelené.
Daňové úľavy s vízami nesúvisia. Ak chce niekto získať status daňového rezidenta, jedna zo základných podmienok je, že musí v UAE reálne stráviť viac ako 183 dní ročne. To že máte rezidenčné víza neznamená že v UAE máte aj daňovú rezidenciu. Toto si veľa klientov mýli. Myslia si, že keď sú rezidenti, neplatia žiadne dane.
Aké výhody majú daňoví rezidenti?
V Dubaji sa dane na nehnuteľnosti neplatia – sadzba je nulová. Aj čo sa týka DPH, napríklad pri prenájme nehnuteľnosti, je sadzba tiež nulová. Jediná daň, ktorá tu aktuálne existuje, je daň z príjmu právnických osôb, teda corporate tax. Tá je nastavená na úrovni deväť percent, no aj to má svoje pravidlá v závislosti od toho, akú firmu máte, aké činnosti vykonávate a aké obraty a zisky dosahujete.
Napríklad ak ste firma, ktorá nemá obrat aspoň 3 milióny AED (706-tisíc eur), môžete požiadať o neplatenie daní. Súčasne ak máte zdaniteľný zisk pod 375-tisíc dirhamov (zhruba 90-tisíc eur) je daň z príjmu 0 percent. Dá sa z toho čítať, že daňové zaťaženie sa vzťahuje skôr na subjekty s vyššími obratmi a ziskami.
Čo sú ďalšie náklady, s ktorými musí klient počítať, keď si kupuje nehnuteľnosť v Dubaji?
Ako sme spomínali, čo sa týka daní v oblasti nehnuteľností, platí tu nulová sadzba. Ale pri kúpe nehnuteľnosti sa platí jednorazový poplatok štyri percentá. Ide o poplatok pre Dubai Land Department. Dá sa prirovnať k nášmu katastru – ide o registráciu a vystavenie listu vlastníctva.
Štyri percentá navyše platí kupujúci len pri kúpe nehnuteľnosti. Ak ju neskôr predá, tieto štyri percentá hradí už nový kupujúci, predávajúci neplatí nič zásadné. Jediný minimálny náklad je poplatok za tzv. NOC (Non Objection Certificate), ktorý vydáva developer. Ide len o niekoľko tisíc dirhamov. Z celej transakcie sa teda neplatí žiadna ďalšia daň ani odvod – celková sadzba ostáva na úrovni nula percent.
Na rozdiel od Slovenska sa na tamojšom trhu platí aj registračný poplatok za hypotéku. V akej výške?
Ide o poplatok vo výške 0,25 percenta z ceny nehnuteľnosti, ktorý klient platí banke.
Aké ďalšie náklady ešte vstupujú do kúpy alebo užívania nehnuteľnosti v Dubaji?
Ide o poplatok, ktorý voláme service charge, poplatok za správu. Platí sa pri všetkých nehnuteľnostiach a predstavuje správu a údržbu. Starajú sa zaň o bazény, záhradu, fitnes centrum, saunu, jednoducho o všetky služby a vybavenie v budove a jeho výška sa odvíja od typu nehnuteľnosti. Čo je dôležité dodať: tieto poplatky sú nastavované a kontrolované katastrom cez riadený systém MOLAK.
Pri vilách je to približne 10 eur na štvorcový meter za rok a pri apartmánoch sa tento poplatok pohybuje od cca 40 eur na štvorcový meter za rok. Pri byte, ktorý ma 60 metrov štvorcových je to zhruba 200 eur za mesiac. Tá suma mnohých ľudí prekvapí, keď to porovnajú s novostavbami v Bratislave, kde vlastník platí podobné sumy, ale bez benefitov, ktoré ponúkajú nehnuteľnosti v Dubaji.
Foto: Lukáš Vojáček
Burdž chalífa je najvyššou budovou nielen Dubaja, ale aj na svete, vypína sa do výšky skoro 830 metrov
Ďalšie náklady sú energie – elektrina, voda, plyn a klimatizácia. Pri štvorčlennej rodine sa mesačné náklady pohybujú okolo 1600 dirhamov, čo je pri aktuálnom kurze približne 400 eur. Rozdiel je tiež v tom, že byty v Dubaji už majú v cene klimatizáciu v celom byte.
Ako vyzerala vaša kariérna cesta, ktorá vás nakoniec priviedla do bodu, že máte prosperujúcu realitnú kanceláriu v Dubaji?
Povedala by som, že to prirodzene vyplynulo z mojej predchádzajúcej práce. S manželom sme nejaký čas žili v Los Angeles. Vyštudovala som personálny manažment a ľudské zdroje a tejto oblasti sme sa venovali v USA.
Po čase sme sa rozhodli vrátiť domov a priniesť na náš trh gastro reťazec Subway. Kúpili sme licenciu na franšízu. Otvorili sme niekoľko prevádzok v rámci Slovenska a pomohli sme aj iným franšízantom. Nastavovali sme celý pokladničný systém podľa našej legislatívy. Vtedy sa začali formovať moje skúsenosti z oblasti vlastného podnikania.
Pobočky sme neskôr predali, mali sme k dispozícii určitý kapitál a reality nám dávali zmysel. Investovali sme do kúpy administratívnych budov, neskôr aj do môjho vlastného projektu.
Išlo o menšie projekty – približne tridsať apartmánov, nie o rozsiahly development. Riešila som pri nich všetko od inžinieringu až po komunikáciu so štátnymi orgánmi. Keďže sme do Dubaja cestovali pomerne často, začala som si všímať, ako sa tamojší trh s nehnuteľnosťami dynamicky rozvíja. Rozhodla som sa vyskúšať kariéru práve tam.
Nechceli ste pokračovať so stavebnými projektami?
Ako developerovi mi to v Dubaji nedávalo zmysel. Na trhu pôsobia obrovské skupiny s veľkým kapitálom. Aby človek vôbec mohol začať vlastný projekt, potrebuje veľmi vysokú mieru finančného krytia. Čo teda zostávalo ako možnosť? Skúsiť to ako realitný maklér.
Vybrala som si tri spoločnosti, ktoré patria medzi tie najlepšie. Jedna z nich mala až deväťsto realitných agentov. Povedala som si, že ak ma niektorá z nich prijme, idem do toho. Napokon ma prijali všetky tri.
Začala som teda pracovať pre jednu z najväčších realitných agentúr v Dubaji, kde som postupne získavala skúsenosti a po pár mesiacoch som sa stala jednou z najúspešnejších predajkyň so zaujímavými výsledkami.
Spojila som to s podnikateľskými skúsenosťami, ktoré už mám, a tiež so skúsenosťami s vedením firmy. Spolu s manželom sme si založili vlastnú realitnú kanceláriu. On pôsobil dlhé roky v korporáte, mal pod sebou v rámci nastavovania firemnej kultúry deväť krajín ako HR director. Vďaka tomu rozumel nastavovaniu procesov, optimalizácii a štruktúre firmy ako málokto. Prizvala som ho k sebe, povedala som mu, nech opustí korporát a ide do toho so mnou. A s radosťou to urobil.
Čo sa dialo potom?
Vybudovali sme firmu, ktorá sa stala zakladajúcim členom Slovak Business Council – organizácie, ktorá vznikla pod patronátom Dubajskej obchodnej komory. Popri realitnej činnosti, ktorá je jadrom našej práce, sa o klienta staráme so širším záberom. To znamená, že ak si chce tiež napríklad otvoriť firmu, vybaviť víza, spísať závet alebo potrebuje pomôcť so školami – vieme mu pomôcť.
Foto: OLE
Burj Khalifa je najvyššia budova planéty s výškou 828 metrov. Foto: OLE MARTIN WOLD
Máme tri deti, takže veľmi dobre vieme, čo všetko obnáša hľadanie školy, vybavovanie a celá administratíva okolo toho.
Sme butiková kancelária s individuálnym prístupom a silnou orientáciou na klienta. Klienta sprevádzame celým procesom, či už ide o investovanie alebo vlastné bývanie. Klienta vieme obslúžiť kompletne a jeho potreby sú pre nás klúčové. Človek by mal najskôr dubajský trh pochopiť a nerobiť unáhlené emočné rozhodnutia, ktoré by neskôr mohol oľutovať.
Preto nikdy nepredávame na prvú, ale skôr vysvetľujeme, na čo si dávať pozor, ako funguje trh v Dubaji, aké sú tu možnosti. Popri tom sa využívame dáta, ktoré má Dubaj veľmi dobre spracované, len tomu človek potrebuje rozumieť v širšom kontexte ekonomiky a smerovania.
Čo musí mať človek v rámci licencie a oprávnenia, aby fungoval úspešne na tamojšom realitnom trhu?
Dubajský trh je naozaj veľmi dynamický. A niekedy si treba dávať pozor, pretože je tu zmes ľudí z celého sveta. Rôzne mentality, rôzne kultúry, odlišná forma komunikácie – človek musí byť obozretný.
My sme po štyridsiatke a staviame to na dôvere, odbornosti a osobnom prístupe. A presne to sa snažíme aj ponúkať. Samozrejme, aby ste túto prácu mohli vykonávať, je potrebné mať licenciu. Vydáva ju RERA – Regulačná agentúra, čo je organizácia, ktorá spadá pod Dubai Land Department.
Ten má vlastnú divíziu, ktorá sa venuje regulácii realitného trhu a vydáva licencie realitným agentúram. Realitná agentúra, ktorá má potrebné licencie, má pod sebou realitných agentov ako zamestnancov, ktorí po absolvovaní skúšky získavajú oprávnenie túto prácu vykonávať a raz ročne si licenciu obnovujú cez skúšku. Pravidla sú striktne dané. Nie je možný napríklad model ako na Slovensku, kedy má realitná agentúra svojich ľudí, pod ich vlastnou živnosťou alebo eseročkou.
Môže si cudzinec kúpiť na dubajskom trhu akúkoľvek nehnuteľnosť, alebo sú niektoré oblasti stále určené len pre domácich?
Stále existujú aj leasehold nehnuteľnosti. Týka sa to prevažne oblastí ako Jumeirah. Ide o prímorské lokality, ktoré sú určené výhradne pre lokálnych obyvateľov a nehnuteľnosti ostávajú v ich držbe počas 99 rokov a nepredávajú sa zahraničným klientom.
Aj keď viacerí klienti prejavili záujem o vilu priamo na pláži v Jumeirah, nebolo to možné. Takáto nehnuteľnosť sa medzinárodným kupujúcim neponúka a ani nie je možné vykonať takýto prevod.
A ak si chcú cudzinci dlhodobo prenajať nehnuteľnosť v týchto oblastiach, napríklad vilu v Jumeirah, je to možné?
Ako nájomník si tam nehnuteľnosť viete prenajať. Majiteľom je lokálny rezident, ale prenájom nie je problém. Mnohí moji známi v týchto vilách bývajú. Oblastí, ktoré sú striktne určené len pre domácich, je dnes naozaj málo.
Na lokalitách ako Palm Jumeirah, Jebel Ali, Bulgari Island, teda na všetkých prémiových ostrovoch, je kúpa nehnuteľnosti povolená aj pre medzinárodných klientov. Výhradne pre lokálnych je iba veľmi úzky pás pobrežia. A navyše ide o staršie časti mesta. Sú to veľké a staré vily, o ktoré európski klienti často ani nemajú záujem.
VisitDubai
Známy umelý ostrov Palm Jumeirah v Dubaji. Foto: VisitDubai
Nedá sa povedať, že by si domáci zámerne nechávali prémiové lokality len pre seba, skôr naopak. Palm Jumeirah je určená najmä pre všetkých bez obmedzení a rovnako aj Jumeirah Bay. Tie najexkluzívnejšie oblasti sa dnes snažia otvoriť svetu a predávajú sa bez obmedzení.
Keďže sa v Dubaji neplatia dane z nájmu, ako je regulovaný trh, či už pri krátkodobom, alebo dlhodobom prenájme?
Aj Airbnb tu má naozaj silné postavenie. My spolupracujeme so švédskou spoločnosťou, ktorá sa venuje krátkodobým prenájmom. Zamestnávajú viac než 600 ľudí. Dnes už prenájmy neinzerujú len cez Airbnb, ale používajú aj vlastný kanál, pretože platformy, ako sú Airbnb a Booking, si účtujú veľmi vysoké provízie.
Trh s nehnuteľnosťami je tu nastavený veľmi transparentne a sofistikovane. Poviem príklad. Ak ste v Bratislave a prenajímate byt, štát o tom často ani netuší. Napríklad ja prenajímam byt v Troch vežiach. Áno, mám povinnosť zaradiť príjem z prenájmu do daňového priznania, ale ak sa s nájomcom dohodneme len medzi sebou, nikto to reálne nekontroluje. Štát nevie, kto tam býva ani za akú sumu. Dane sa často len hrubo odhadujú.
V Dubaji to funguje úplne inak. Systém je nastavený tak, že keď sa niekto nasťahuje, napríklad pri dlhodobom prenájme, byt je ešte odpojený od elektriny, vody a služieb. Majiteľ mu odovzdá kľúče a nájomca si musí všetko prihlásiť sám na svoje meno.
Nájomca príde na úrad s názvom Ejari. Predloží nájomnú zmluvu a oznámi, že chce byť zaregistrovaný ako nový nájomca konkrétnej nehnuteľnosti, napríklad na jeden rok. Úradník si vyžiada zmluvu, presne vidí výšku nájmu a na jej základe nájomcu pripojí k energetickému systému.
Všetko prebieha v reálnom čase a pod kontrolou. V štátnej aplikácii je viditeľné, za koľko sa konkrétny apartmán v danej budove prenajíma. Dá sa tam overiť aj výnos, teda pomer medzi kúpnou cenou a výškou prenájmu. Úrady presne vedia, za akú sumu je nehnuteľnosť prenajatá.
Čiže umelé znižovanie ceny nájmu na zmluvách v Dubaji asi nie je téma.
Výška nájmu v Dubaji podlieha indexácii. Ak lokalita zvyšuje svoju výkonnosť, nájomné sa môže každoročne zvýšiť, napríklad o päť percent. Aby majiteľ mohol nájom predĺžiť a zároveň zvýšiť, potrebuje mať silný základ. Práve preto ak by tam zámerne uvádzal nižšiu sumu, išlo by to proti nemu.
V kombinácii s tým, že sa z nájmu neplatia žiadne dane, nemá nájomca žiadnu motiváciu tlačiť sumu v zmluve nižšie – práve naopak. Z môjho pohľadu je tento systém veľmi dobre premyslený.
Dubajská ekonomika je postavená na viacerých pilieroch a Dubaj má konkrétny plán, ako zdvojnásobiť svoje HDP do roku 2033.
A teraz prichádza nový zákon, ktorý do výpočtu výšky nájmu zapája umelú inteligenciu cez tzv. Smart Index. Nový systém využíva dátovú analytiku, machine learning a automatizáciu a na základe všetkých vstupov predikuje primerané nájomné v čase. Doteraz sa nájom určoval podľa lokality ako celku. Poviem príklad – oblasť Marina: v jednej časti nájdete ultra luxusné budovy, ale hneď oproti stoja staršie stavby s opotrebovaným vybavením a bazénom, ktorý už nespĺňa dnešné štandardy.
Napriek týmto rozdielom sa výška nájmu doteraz indexovala rovnako podľa celej štvrte. Po novom sa bude hodnotiť každá budova zvlášť a okrem vývoja trhu do toho bude vstupovať technický stav budovy a každá dostane hodnotenie – ako sa o ňu správca stará a koľko sa do nej reinvestuje. Čo v zásade znamená, že developeri, ktorý majú dobrý property manažment a dobré hodnotenie môžu pre svojich investorov priniesť viac peňazí cez vyššie nájomné.
Na základe týchto údajov sa určí, ako môže nájom rásť. Budova, o ktorú sa zle starajú, už nebude mať rovnaký nájomný strop ako susedná, kde je všetko na vysokej úrovni.
Niektorí si povedia, kúpim starší byt, zrekonštruujem ho a bude to výhodná investícia. Áno, svoj byt si môžete upraviť podľa seba. Ale nevymeníte recepciu, bazén ani spoločné priestory. Tie spravuje budova ako celok. Kupujete nielen samotný byt, ale aj jeho okolie, služby, lokalitu, úroveň správy a celkový dojem. A práve to všetko spolu tvorí skutočnú hodnotu nehnuteľnosti.
Čo ďalšie je v tamojšom podnikateľskom prostredí nastavené tak dobre, že sa oplatí začať rozbehnúť biznis práve v Dubaji?
Celý Dubaj je riadený ako firma. Jeho rezidenti, podnikatelia, turisti sú jeho zákazníci. Všetko tu je nastavené okolo klienta a so zameraním na jeho spokojnosť. Súčasne všade sa aplikujú moderné technológie a silná miera inovácie. Cieľ je neustále zvyšovať jednoduchosť, transparentnosť a komfort pre jeho klientov. Už dnes väčšina vládnych služieb pre firmy je plne digitalizovaná, cez vládne aplikácie, kde vstupujete cez tzv. UAE Pass, ktorý využíva biometriu tváre. Systém je zameraný na minimalizáciu byrokracie.
Dubajská ekonomika je postavená na viacerých pilieroch a Dubaj má konkrétny plán, ako zdvojnásobiť svoje HDP do roku 2033. Zdroje príjmu sú najmä z obchodu, logistiky, turizmu, finančných služieb, bankovníctva, fintechu, stavebníctva a v neposlednom rade podporu startupov a technologických firiem.
V kombinácii s dobre nastavenou daňovou politikou, globálnou konektivitou, bezpečnosťou, stabilným prostredím, priaznivej regulácie pre podnikateľov a investorov, silným leadershipom šejka a víziou Dubaja 2040 to mnohých zaujme natoľko, že sa rozhodnú to skúsiť.
OLE MARTIN WOLD
Palm Jumeirah, najobľúbenejšia štvrť v Dubaji, je umelý ostrov v tvare palmy so 17 „listami“ a na každom jednom sa nachádza približne 150 víl.
Foto: OLE MARTIN WOLD
Dubaj je mesto, kde viac ako 90 percent z nás nie je odtiaľto, ale v zásade všetci sa tu cítia ako doma. Je tu dobrá energia, dobrý networking. Paradox je, že nech sa pozriete skoro kdekoľvek na svete, prisťahovalci sú vnímaní z rôznych dôvodov ako problém. Dubaj je postavený na prisťahovalcoch a v zásade tu nie je žiadny problém. Človek sa tu cíti dobre a keď vidí, čo sa deje vo svete, tak to nechápe.
Vy ste podnikali aj na Slovensku. Kde sú naše najzásadnejšie nedostatky v podpore podnikateľov?
Na Slovensku je to určite byrokracia. Vysvetlím to na konkrétnom príklade. V Dubaji sme s jedným investorom kúpili vilu, išli sme ju rekonštruovať a zároveň sme rozširovali pozemok. Bolo tam viacero náročných krokov, ale stavebné povolenie sme získali približne za šesť mesiacov. To isté platí pri veľkých developerských projektoch.
Na Slovensku je získanie stavebných povolení pre developerské projekty veľmi časovo náročný proces, ktorý trvá tri a možno aj 10 a viac rokov. Medzitým investorom zbytočne stoja peniaze a veľa ľudí to nakoniec vzdá, lebo systém nie je vnímaný podporne.
V Dubaji tiež všetko nefunguje dokonale, ale vnímam, že ľudia sú viac prajní. Keď sa objaví výzva, nikto to nekomplikuje. Povedia: dobre, poďme si sadnúť, vyriešime to. Ako to nastavíme? Atmosféra v podnikaní je úplne iný svet. A to niekedy veľa spraví. Človek vie, že ak sa rozhodne podnikať, musí si to „odmakať“, bude potrebovať povolenia a čakajú ho všetky možné formality. Ale práve tá podpora a celková atmosféra krajiny dokáže ovplyvniť, ako sa cíti.
Rozdiel je v tom, že tu sú inštitúcie oveľa promptnejšie. Keď klient niečo neplatí alebo sa objaví problém, reagujú veľmi rýchlo. Vedia rýchlo zablokovať peniaze a zasiahnuť. Mám pocit, že ľudia tu vnímajú, že prostredie je nastavené pre nich a nemajú tendenciu hľadať cesty, ako sa niečomu vyhnúť. Vláda tu je synonymom funkčnosti a ľudom sa tu žije a podniká dobre. Systém má jasné pravidlá a ľudia ho viac rešpektujú a dodržujú.
Štátne organizácie tu majú silné databázy a obrovskú prehľadnosť. Presne vedia, kto platí, kto neplatí. To, čo by som však zdôraznila, je postoj. Ak s nimi komunikujete, ak sa snažíte byť transparentní a situáciu im vysvetlíte, sú ústretoví.
Zo skúsenosti by som nepovedala, že systém je prísnejší. Mali sme prípad jedného klienta, ktorý mal problém, ale úprimne komunikoval, všetko predložil, vysvetlil a bol ochotný spolupracovať. Nemyslím si teda, že by bol systém prísnejší – je len rýchlejší a organizovanejší.
Jedna zo stratégií Dubaja, ktorou chce prilákať ďalšie milióny rezidentov, je aj investícia do modernej infraštruktúry podporenej umelou inteligenciou. Aké sú ďalšie projekty, ktoré chce mesto pripraviť pre obyvateľov?
Medzi aktuálne top projekty v rámci megainfraštruktúry patrí napríklad rozširovanie dubajského metra s cieľom zvýšiť dennú kapacitu prepravenia o 1,7 milióna pasažierov, Al Maktoum letisko s kapacitou 260 miliónov pasažierov, Etihad želežničná doprava, ktorá má spojiť jednotlivé emiráty, Dubajské ostrovy, kde sa očakáva najväčší rekreačno-rezidenčný rozvoj, Dubai Urban Master Plan 2040, Palm Jebel Ali a mnohé ďalšie.
Dubaj sa dnes stáva nielen miestom pre biznis, ale aj pre kvalitný život. Funguje tu viac než 250 značkových škôl a pribúdajú ďalšie. Napríklad jedna klientka mala dieťa v súkromnej škole v Miláne, ktorá donedávna pôsobila len tam. Teraz otvorili pobočku v Dubaji.
Rodiny si tu môžu vybrať školský systém podľa vlastných preferencií – britský, americký, francúzsky, japonský, indický či medzinárodný IB program. Deti potom bez problémov pokračujú na školách po celom svete, pretože tieto siete sú globálne prepojené.
Zdravotná starostlivosť je na vysokej úrovni. Nájdete tu moderné kliniky, nové súkromné zariadenia aj medzinárodné značky, napríklad Prague Clinic, otvorenú nedávno. Slovenský klient si tu dokonca otvoril dentálnu kliniku.
Dubaj je výnimočný v tom, ako rýchlo dokáže reagovať na zmeny. A aktuálne mu okolnosti výrazne prajú. V čase, keď je atmosféra v Európe aj v iných častiach sveta neistá, záujem o Dubaj rastie.
Mesto aktívne podporuje rozmanitosť. Hoci je Dubaj súčasť moslimského sveta, fungujú tu aj katolícke a anglikánske kostoly a náboženské slobody sú rešpektované. Ak sa objaví potreba, vláda reaguje rýchlo a efektívne.
A tá rýchlosť je doslova neuveriteľná. Každý deň sme chodili do školy cez jednu križovatku, kde vznikala zápcha a stáli sme tam aj desať minút. Odišla som na dva týždne do Európy, a keď som sa vrátila, križovatka bola prerobená. Nový semafor, plynulý tok áut. Nechápala som, či som vôbec na tom istom mieste. V Dubaji infraštruktúra nie je plán na desaťročia, ale realita v priebehu mesiacov.
Takéto rýchle a rozsiahle investície do infraštruktúry zároveň znamenajú, že kúpa nehnuteľnosti v Dubaji má silný rastový potenciál.
Existujú aj dáta, ktoré to potvrdzujú. Sleduje sa tzv. kapitalizácia – ROCG (Rate of Capital Growth). Tá nezohľadňuje len výnos z prenájmu, ale aj samotný rast hodnoty nehnuteľnosti.
Veľa závisí od konkrétnej lokality. Napríklad Palm Jumeirah zaznamenala nárast hodnoty počas výstavby niektorých projektov od 30 do 50 percent. Ide o oblasť s vysokou kapitalizáciou, teda nehnuteľnosti tam nenosia dvojciferné hodnoty na nájme, ale ich hodnota výrazne rastie.
Naopak, lokality ako Jumeirah Village Circle (JVC) sú výborné na výnos z prenájmu. Ceny nehnuteľností tam boli pôvodne nižšie, ale prenajímajú sa dobre za atraktívne sumy. Klienti si nimi vedia vybudovať slušný príjem z nájmu. Rast hodnoty nehnuteľnosti tam však už aktuálne nie je až taký výrazný.
Aké sú predikcie pre vývoj realitného trhu v Dubaji na najbližších 5 až 10 rokov?
Ide len o odhady a každý trh má svoje výkyvy a veľa závisí od globálnej situácie. Dubaj je výnimočný v tom, ako rýchlo dokáže reagovať na zmeny. A aktuálne mu okolnosti výrazne prajú. V čase, keď je atmosféra v Európe aj v iných častiach sveta neistá, záujem o Dubaj rastie. Súčasne Dubaj nie je normálne organicky rastúce mesto. Dubaj je inžiniersky navrhnuté mesto a má svoje konkrétne plány, kde a ako bude rásť a čo pre to potrebuje spraviť.
Jeho populačná krivka sa zdvojnásobuje takmer každú dekádu a z dnešných 3,9 milióna má byť v roku 2040 cca 5,8 milióna obyvateľov, čo prirodzene ukazuje potenciál mesta.
Ak sa tento trend udrží a ľudia budú naďalej čeliť vysokej daňovej záťaži, je pravdepodobné, že budú presúvať nielen svoj život, ale aj biznis do priaznivejšieho prostredia.
A nejde len o dane – mení sa hodnotový systém novej generácie. Mnohí nechcú, aby im štát bral 40 percent z príjmu bez jasnej protihodnoty za dane, odvody a iné poplatky. Na rozdiel v Dubaji má výplatná páska jeden riadok. Hrubá mzda je vaša čistá mzda.
Ďalším dôvodom rozmachu Dubaja, okrem ekonomickej situácie vo svete, je teda aj iné nastavenie mladšej generácie. Už nechcú vymieňať vysoké daňovo-odvodové zaťaženie za sociálne istoty?
Sociálna politika, aká momentálne funguje v Európe, pre túto generáciu jednoducho nie je atraktívna. Nevidia v nej tie benefity, ktoré v nej kedysi videli naši rodičia či starí rodičia. Nie sú na tento systém zvyknutí a už vôbec ho nepovažujú za výhodný. Mení sa mentalita ľudí. Preto je prirodzené, že budú vyhľadávať krajiny, ktoré s nimi dokážu držať krok.