Praha či Bratislava sú už pre Pentu malé, a tak sa jej realitná divízia vybrala mimo strednej Európy. A rovno do Londýna. Penta Real Estate tam spolu s miestnou renomovanou developerskou spoločnosťou Ballymore postaví dva rezidenčné projekty s celkovým počtom približne 680 bytov v hodnote presahujúcej 825 miliónov eur.
Jedným z projektov je Cuba Street v štvrti Canary Wharf – teda 52-poschodová výšková budova so 434 bytmi. Druhým je záverečná etapa rozsiahleho rezidenčného projektu Embassy Gardens v susedstve amerického veľvyslanectva.
Prvými dvoma projektmi však Penta v Londýne iba začína. Aktuálne sa črtá aj tretí zárez a ambície realitnej vetvy investičnej skupiny sú v Londýne veľké. V pláne je doplniť rezidenčné projekty aj o ďalšie segmenty, ako sú kancelárie, hotely či napríklad študentské nájomné bývanie.
Vzhľadom na očakávané miliardové investície založila Penta Real Estate v Londýne aj samostatnú kanceláriu. Vedie ju dlhoročný manažér a člen predstavenstva Penta Real Estate Pavel Streblov.
V rozhovore pre Forbes hovorí Streblov o tom, aká bude pozícia Penty na londýnskom trhu a prečo padla voľba práve na projekty developera Ballymore.
Ste už častejšie v Londýne než v Prahe?
Momentálne to mám zhruba pol na pol. Naďalej mám viacero zodpovedností v rámci Prahy a Londýn sa ešte len rozbieha. Postupne tam však naberáme tím, takže času, ktorý budem tráviť v Londýne, bude čoraz viac.
Je skvelé, že sa nám podarilo zabezpečiť prvé dva projekty, ktoré sa už rovno realizujú, no zároveň sa aktívne pozeráme aj po ďalších príležitostiach a uvidíme, ako sa nám bude dariť.
Prvým z vašich londýnskych projektov je rezidenčná výšková budova Cuba Street na Canary Wharf. Aký ten projekt bude a čo je to za lokalitu?
Ide o širšie centrum Londýna, oblasť bývalých kráľovských dokov, ktorá sa počas posledných 30 rokov pomerne dynamicky rozvíja. Historicky tam vznikalo kancelárske centrum, no po finančnej kríze sa to postupne začalo meniť. Už to nie je len kancelárska štvrť a vzniklo tam pomerne veľa nových rezidenčných projektov.
Je to príjemná, mladá štvrť, kde často žijú nielen Briti, ale aj množstvo zamestnancov medzinárodných firiem, mladých ľudí a študentov, ktorým vyhovuje blízkosť rieky a moderný charakter tejto oblasti.
Je to trochu iný Londýn. Sú tam výškové budovy aj parky a spomínané historické doky, takže celé územie je popretkávané vodnými kanálmi a v lete tam vzniká veľmi príjemná mikroklíma. Tým, že sa tam mieša sladká a slaná voda, má toto miesto až taký takmer prímorský nádych.
Vizualizácia Penta
Štvrť sa skrátka dynamicky rozvíja. Istý čas jej kancelárska časť trochu trpela tým, že nejde o úplné centrum mesta, na druhej strane dnes vidíme, že väčšina kancelárskych budov v centre je obsadená a nájomcovia sa vracajú aj do štvrtí, ako je Canary Wharf.
Nedávno napríklad J. P. Morgan oznámila, že tam presúva svoje sídlo. Takisto ako si v New Yorku postavila nový mrakodrap, chce aj v Canary Wharf vybudovať podobne dominantnú budovu.
Ako do toho zapadá váš projekt?
Je zaujímavý tým, že nebudeme stavať len samotný mrakodrap, ale súčasťou projektu je aj výstavba parku pred budovou. A to je v danej lokalite pomerne unikátne, pretože zelene tam nie je až tak veľa. Park bude verejne prístupný, takže v ňom budú môcť tráviť čas aj ľudia z okolia.
Práve to nás na projekte zaujalo. Je to podobné ako pri projektoch, ktoré realizujeme inde. Nesnažíme sa stavať len samotné budovy, ale pozeráme sa aj na to, či tieto stavby niečo prinesú širšiemu okoliu a ako doň zapadnú.
Druhým projektom je finálna fáza rozsiahleho developerského projektu Embassy Gardens v štvrti Nine Elms. Opäť: o čo ide a aká je to lokalita?
Ide o zónu na južnom brehu Temže, ktorá je relatívne blízko častiam Londýna, ako sú Pimlico či Westminster. Historicky to bol brownfield, ktorý sa začal rozvíjať aj v súvislosti s presunom amerického veľvyslanectva z West Endu práve sem.
Okolo amerického veľvyslanectva vznikla štvrť, ktorú z veľkej časti realizoval práve developer Ballymore – takzvané Embassy Gardens.
Náš projekt, na ktorom sme sa spoločne dohodli, je poslednou fázou a mal by byť akousi čerešničkou na torte. V podstate pôjde o najluxusnejšiu časť celej výstavby. Má ísť o dve budovy, jednu 11-poschodovú a druhú 22-poschodovú, v bezprostrednej blízkosti vstupu do amerického veľvyslanectva a zároveň s výborným výhľadom cez rieku na britský parlament.
Jedna z budov je nižšia preto, aby neblokovala priamy výhľad na Westminster z kancelárie amerického veľvyslanca.
Takže aj v Londýne sa obmedzuje výška stavieb.
S výškami tam pracujú oveľa aktívnejšie a kreatívnejšie než my v Prahe. Na druhej strane tam majú definovaných niekoľko desiatok kľúčových pohľadov, pri ktorých developer nesmie blokovať výhľad.
Ide napríklad o pohľady z parlamentu alebo z katedrály svätého Pavla. V týchto uhloch ste výškovo obmedzení, no v ostatných prípadoch je to už relatívne flexibilnejšie.
Vizualizácia Penta
Keď už hovoríme o výške, najmä v prípade prvého projektu s 52 poschodiami ide o stavbu, ktorú by ste v Prahe asi nikdy nepostavili, ani keby ste sa snažili akokoľvek. Je to tak?
To je jeden z dôvodov, prečo ideme do Británie. Chceme sa pozrieť na to, akým spôsobom sa rozvíja mesto, akým je Londýn – mesto, kde už nie je veľa brownfieldov a kde je potrebné rozumne pracovať so zahusťovaním zástavby.
A najmä mesto, kde sa rieši, ako skĺbiť modernú architektúru s historickými pamiatkami, čo je nekonečná debata aj v Prahe. Musím povedať, že v tomto je Londýn dosť progresívny – často tam vidíte historickú pamiatku, vedľa nej mrakodrap, a spolu to dobre funguje.
To asi nie je úplne vízia pre centrum Prahy. Na druhej strane sú tu oblasti ako Budějovická alebo Pankrác, kde si myslím, že by do budúcna aj vyššia zástavba dávala zmysel. Vyššia hustota obyvateľov na menšej ploche umožňuje vznik mesta krátkych vzdialeností.
Ľudia môžu jazdiť na bicykli, chodiť pešo, nemusia používať auto. To je jedna z vecí, ktoré sa Londýnu daria. V Prahe by sme to chceli dosiahnuť tiež, ale s obmedzenou výškou sa dostaneme len na určitú hranicu hustoty, ktorá podľa mňa do budúcna nebude postačujúca.
Ako je na tom Londýn s rýchlosťou povoľovacích procesov?
Získanie stavebného povolenia je tam o niečo jednoduchšie. Samozrejme, aj tam majú kontroverzné stavby, kde to trvá dlhšie. Vnímame však, že mestské časti majú väčší záujem na tom, aby sa u nich niečo dialo, pretože z toho majú jasne definovaný príjem.
Napríklad vo forme poplatkov za to, že na ich území prevádzkujete kancelársku budovu. Ide o poplatky, ktoré idú priamo mestskej časti, a tá má potom jasnú finančnú motiváciu podporovať rozvoj podnikania.
Úplne výnimočná je v tomto smere City of London, kde v zastupiteľstve sedia jednotlivé cechy a podnikateľské organizácie, ktoré majú ambíciu rozvíjať biznis. Nastavenie je tam teda pomerne priaznivé pre posúvanie vecí dopredu.
To je niečo úplne iné, než vidíme u nás, kde často pre mestskú časť z hľadiska jej rozpočtu nie je veľmi podstatné, či na jej území nejaký projekt vznikne alebo nie. Rozpočtové určenie daní pre mestské časti jednoducho nie je príliš výhodné.
V Londýne je to podľa mňa nastavené dobre a aj ústretovosť v povoľovacích procesoch je tam o niečo vyššia. Na druhej strane tam fungujú iné mechanizmy – rôzne príspevky, platby za infraštruktúru, povinnosť budovať sociálne bývanie a ďalšie – ktoré projekty predražujú. Pre nás je to však mimoriadne prínosná skúsenosť.
Do Londýna vstupujete v partnerstve s renomovaným developerom Ballymore. Platí, že keby ste išli sami, bolo by pre vás presadenie sa na londýnskom trhu náročnejšie?
Na prvý projekt je to ideálne riešenie, pretože sa učíme štandardy miestneho trhu. Tým, že prechádzame celým procesom, sme boli aj pri závere povoľovania. Sme súčasťou tendrov, rokovaní s dodávateľmi a môžeme si „pričuchnúť“ k veciam, ktoré sa trh od trhu líšia. Je to pre nás ideálna cesta, ako sa to naučiť.
A to vrátane takých detailov, že v Londýne sa byty štandardne odovzdávajú už s kuchyňami a prakticky tam neexistujú klientske zmeny kúpeľní, ako ich poznáme z developmentu v Prahe. Na druhej strane sa už pozeráme aj po projektoch, ktoré by sme realizovali sami, prípadne s inými partnermi.
V Londýne často funguje oddelená rola developera a financujúceho partnera, prípadne má developer len minoritný podiel. Kapitálová štruktúra je tam viac diverzifikovaná než u nás, kde si väčšina developerov projekty financuje sama.
Možno je to aj tým, že projekty v Londýne sú nákladnejšie, no vidíme tam zložitejšie kapitálové štruktúry – či už ide o spoločné podniky, private equity, dlhopisové fondy alebo preferovaný kapitál.
Je jednoducho vidieť, že ide o finančne sofistikovanejší trh. Na druhej strane si treba priznať, že financovanie je v Londýne vo všeobecnosti drahšie než v Prahe.
Aká je v rámci partnerstva s Ballymore úloha Penty? Prinášate okrem financií aj vlastné know-how, napríklad v oblasti verejných priestranstiev?
Naše partnerstvo je nastavené päťdesiat na päťdesiat, čo znamená, že sme súčasťou všetkých kľúčových rozhodnutí. Hlavná developerská záťaž síce leží na Ballymore, ale máme pravidelné projektové stretnutia, kde spoločne riešime všetky detaily, a podieľame sa aj na výbere dodávateľov.
Povedal by som, že sme akýsi junior developerský partner a zároveň zabezpečujeme ekvitné financovanie.
Prečo padla voľba práve na projekty Ballymore?
Oni práve zháňali nejakého partnera na financovanie projektov a dobre sa to stretlo s našou ambíciou adaptovať sa v Londýne. Bola nám blízka aj ich filozofia, keď sa zameriavajú na stredný až vyšší segment s kvalitnou architektúrou a verejným priestorom. Aj spôsob práce pomocou construction managementu, to znamená, že sa projekt rozdelí na jednotlivé balíky, aby bola kvalita pod kontrolou až do najmenšieho detailu. My to robíme rovnako. Zároveň majú s regiónom strednej Európy historicky skúsenosť, takže sme pre nich neboli úplnou neznámou. A pri návšteve Prahy bolo pre nich tiež inšpiratívne vidieť, čo za budovy staviame u nás. Stretlo sa niekoľko faktorov dohromady a povedal by som, že zatiaľ tá spolupráca funguje veľmi dobre.
Aká je ich pozícia na londýnskom trhu? Ballymore pôsobil nejaký čas aj v Prahe, kým predal projekt Savarin Crestylu v rámci rozpredaja majetku po realitnej kríze.
Pred krízou boli geograficky rozšírenejší, a to vrátane strednej a východnej Európy. Po finančnej kríze sa po reštrukturalizácii zamerali primárne na trhy v Írsku a v Londýne. Dnes sú v Írsku najväčší developer a v Londýne sú jedným z top troch rezidenčných developerov. Aj to je pre nás atraktívne, učiť sa od tých najlepších.
Spomínali ste, že je blízko aj tretí projekt. Môžete k tomu povedať niečo viac?
Projekty komentujeme, až keď ich máme definitívne podpísané. Čo môžem povedať, je to, že by sme do budúcna radi mali portfólio podobne diverzifikované, ako máme napríklad v Prahe. To znamená, že sa pozeráme aj na možnosti výstavby hotelov, rezidencií na prenájom, študentského bývania alebo kancelárií. Do niektorých procesov dnes aktívne vstupujeme a uvidíme, čo sa nám podarí alebo nepodarí. Aby naša kancelária v Londýne dobre fungovala, tak musí mať, povedzme, päť až desať rozpracovaných projektov, pretože na každom projekte sa niečo nové naučíte.
Je ideálne mať napríklad niekoľko kancelárskych projektov, pričom jeden už máte vo fáze výstavby a prenájmov a vďaka tomu vidíte presne, čo klienti potrebujú, a ste schopní to implementovať aj do nových projektov, ktoré ešte len pripravujete. Development, kedy staviate jednu budovu za päť rokov, proste nie je konkurencieschopný.
S takouto ambíciou je teda nutné mať v Londýne samostatnú kanceláriu?
Áno, pre nás to rozhodnutie bolo strategické a dlhodobé. Plán je rozvinúť londýnsku kanceláriu do podoby, ako je tá v Prahe a v Bratislave. Aby mala pipeline niekoľkých väčších projektov. Zároveň je pre všetkých klientov dôležitá referencia, aby ste boli schopní ukázať to, čo ste už postavili, čo bolo tiež atraktívne na projekte Ballymore, ktorý už prešiel povoľovacím procesom. Vďaka tomu už rovno aktívne staviame sedemsto bytov a naraz nás to hneď posúva do prvej ligy developmentu v Londýne.
Pretože nie ste niekto, kto ešte len niečo plánuje, ale už staviate.
Presne tak. Viditeľnosť na trhu je ohromne dôležitá aj pre diskusie napríklad s mestskými časťami. Napríklad v Prahe môžeme zástupcom mesta jasne povedať, toto by sme urobili ako na Masaryčke, toto urobíme ako na Waltrovke… To nám v diskusiách veľmi pomáha. Pretože každý má strach z neznámeho. Vo chvíli, keď môžete demonštrovať niečo, čo na desiatich projektoch dopadlo mimoriadne dobre, tak vo vás majú municipality, dotknuté orgány aj susedia väčšiu dôveru.
Je možné, že v nejakom čase budete mať v Londýne viac projektov ako v Prahe?
Myslím si, že sme flexibilní. Množstvo projektov, ktoré sa nám podarilo akumulovať v Prahe, je práca posledných 15 rokov. A nie je to vôbec jednoduché. Ambície v Londýne určite máme veľké, na druhej strane vám tam stačí menej metrov, pretože nákladovo aj výnosovo je to stále na inej úrovni ako v Prahe. Takže je možné, že v nejakej fáze, napríklad z hľadiska kapitálu, to bude na úrovni Prahy. Vždy to ale budeme mať nastavené podľa výkonu. Ak vidíme, že trh performuje, tak sa tam alokuje viac kapitálu a naopak. Ale ako som spomínal, ambíciou je mať v Londýne rozhodne väčšie množstvo projektov.
Pri tých súčasných dvoch projektoch počítate s tým, že byty predáte a presuniete sa inam? Alebo si tam budete niektoré držať?
V prípade Embassy Gardens sa už byty predávajú. Pri Cuba Street, ktorá bude vo výstavbe o niečo dlhšie, by sme radi začali predaj niekedy v marci budúceho roka. Takže áno, tieto dva projekty sú kompletne na predaj. Ale pozeráme sa aj na možnosti nájomného bývania. Vidíme, že to je dnes v Londýne veľký trend z hľadiska finančnej dostupnosti. Pre mnoho ľudí je nájomné bývanie vlastne jedinou možnosťou, ako bývať v lepšej lokalite Londýna. Na to by sme sa radi zamerali, rovnako ako v Prahe realizujeme nájomné projekty pre pražské arcibiskupstvo. V Londýne sú desiatky inštitucionálnych hráčov, ktorí investujú do nájomného bývania, takže to vnímame určite ako zaujímavý trh a ako šancu pre nás niečo sa naučiť.
V čom napríklad?
Londýn veľmi rieši optimalizáciu, často napríklad aj pomocou prefabrikovaných dielov. V okamihu, keď staviate 30-poschodovú budovu, tak šanca, že usporíte vďaka tomu, že staviate všetko v jednotnom štandarde, je pomerne vysoká. V Česku to tak historicky tiež bolo, keď sa stavali panelové sídliská. A myslím, že sa na to zanevrelo možno až zbytočne. Ak dokážete jednotlivé časti vyrobiť precízne niekde vo fabrike, je potom celá stavba rýchlejšia, pretože si na stavbu privážate už napríklad celé bloky kúpeľní a podobne. Toto sú veci, v ktorých sa chceme tiež niečo priučiť. A zamyslieť sa nad tým, čo by sa dalo preniesť do Česka.
Takže vo výsledku z toho môže profitovať aj Praha.
Určite. Ale pri niektorých veciach mám zase pocit, že ich u nás robíme lepšie. Takže sa napríklad bavíme s niektorými českými dodávateľmi, či by neboli schopní niečo dodávať do Anglicka. A niektorých nových partnerov, s ktorými sme začali robiť biznis v Londýne, zase môžeme pretiahnuť do Prahy.
Vrátil by som sa teraz okľukou späť k mojej prvej otázke. Vy ste vo Veľkej Británii nielen študovali, ale nejaký čas aj pracovali. Je pre vás ten presun do Londýna teraz jednoduchší?
Je to pre mňa prostredie, ktoré relatívne dobre poznám. Tým, že som tam nejaký čas žil a v rôznych obdobiach študoval na školách v Anglicku, je mi prostredie sympatické. Mám na Londýne rád otvorenosť. To, že nikoho neprekvapuje, že sa tam objaví niekto z Česka a chce tam investovať, pretože tých hráčov z celého sveta je tam ohromné množstvo. Nikoho nezaujíma, odkiaľ ste, ale skôr to, čo viete, a či ste schopný plniť dohody. A či sa s vami dobre pracuje. To je veľmi osviežujúce a vďaka tomu sa tam miešajú všetky tie nápady. Keď som študoval na Oxforde Sustainable Urban Development, tak to bol tiež taký „melting pot“ (taviaci kotol). Proste ľudia z celého sveta, ktorí v diskusii potom často dospejú k zaujímavejšiemu riešeniu, než keď sú všetci len z jedného kultúrneho zázemia.
Takže to nie je tak, že by sa tam na vás miestni developeri alebo biznis partneri pozerali ako na niekoho z Východu?
To tam skutočne nikto nerieši. Ale na druhej strane všetkých zaujíma, čo sa to v tej Českej republike stalo, že je zrazu toľko hráčov z Česka v Anglicku. Všetci vnímajú Karla Komárka v Národnej lotérii, Daniela Křetínskeho v Royal Mail a ďalších českých alebo slovenských investorov a sú trochu prekvapení, že sa objavujeme ako ďalší zástupca nového investičného hubu. Ale postupne si na to zvykajú.
Tak to je pozitívna správa, že má český biznis v Anglicku také meno.
Povedal by som, že niekedy pred piatimi, desiatimi rokmi by sa asi na nás ako na Pentu pozerali viac ako na nejaký exotický zdroj kapitálu. Ale dnes povedia: aha, ďalší investor z Česka. Ono sa to ukazuje aj na podpore ambasád, ktorá sa preorientovala z toho skoršieho nastavenia, keď britskí investori chodili do Česka. Dnes máme pravidelné stretnutia s britským veľvyslancom Mattom Fieldom, ktorého zaujíma, ako sa jednotlivým českým firmám v Británii darí a či nepotrebujeme podporu. To je transformácia, ktorú vnímam mimoriadne pozitívne. Z príjemcu investícií sa stávame vývozcom peňazí aj know-how.
Článok vyšiel na Forbes.cz a jeho autorom je Martin Bajtler.
