Projekt Nivy centrum od developera HB Reavis oslávil prvý rok fungovania. Nákupné centrum je spojené s autobusovou stanicou, ktorú prekvapivo denne využíva oveľa menej ľudí, ako sa predpokladalo, hovorí investor.
Niekdajšiu autobusovú stanicu v Bratislave mnohí označovali za hanbu hlavného mesta. Dnes na jej mieste stojí moderná stanica spojená s maloobchodnými prevádzkami, službami, s gastro sekciou, tržnicou a zelenou strechou.
Projekt z portfólia najbohatšieho Slováka podľa rebríčka Forbes Ivana Chrenka bol otvorený vlani 30. septembra, realizácia stála viac ako 350 miliónov eur. O fungovaní komplexu sa Forbes rozprával s Jánom Haromom, property directorom Nivy Centra.
V rozhovore sa dozviete:
- ako vyzeral prvý rok v číslach,
- s čím sa musel popasovať investor aj samotní nájomcovia
- či sa vrátili ľudia po pandémii k nakupovaniu v kamenných predajniach,
- aké ďalšie plány má developer s projektom.
Nadľudský výkon
Obchodné centrum Nivy má za sebou prvý rok. Ako ho hodnotíte?
Ako jeden obrovský úspech, hoci bol sprevádzaný z môjho pohľadu asi historicky najzložitejším obdobím pre retail. Za rok sa nám podarilo spraviť z Nív destináciu, čo môžeme dennodenne vidieť na návštevnosti.
No keďže sme otvárali v čase pandémie, mali sme aj veľa problémov, napríklad s meškaním materiálov, s výpadkami stavebných firiem a podobne, a tomu, samozrejme, čelili aj naši nájomníci. Zrealizovať otvorenie takéhoto veľkého projektu bolo v tom čase náročné a každému nájomcovi, ktorému sa to zároveň s nami podarilo, dodnes tlieskam. Podali nadľudský výkon.
Počas pandémie utrpel najmä gastrosektor, čo zasiahlo celé naše druhé poschodie. Aktuálne však čoraz viac nájomcov otvára u nás svoje prevádzky a ten zážitok, ktorý sme chceli priniesť už pred rokom, si môžu návštevníci vychutnávať dnes už naplno.
HB Reavis. Projekty Nivy Centrum a Nivy Tower
Na mieste starej autobusovej stanice vyrástlo nákupné centrum s modernou stanicou. Foto: archív HB Reavis
Ako sa vám podarilo vyriešiť spomínané problémy?
Len časom, pretože to naozaj nebolo v našich rukách. Všetci sme bojovali s covidom, hoci som istý čas mal pocit, že sa z toho stala taká obľúbená výhovorka. Je však pravdou, že pandémia mala obrovský vplyv na dodacie lehoty, na výpadky konkrétnych typov dodávateľov či partií remeselníkov a robotníkov.
Plány nám skrížili aj dva lockdowny. Samotné otvorenie sme museli o rok posunúť, no nezískali sme tým čas „k dobru“. Keď sa totiž tento vlak zastavil, bolo ťažké ho opäť rozbehnúť. A netýkalo sa to len dodávateľov stavby, ale aj našich nájomcov.
Desať percent je stále bez nájomníkov
Akú najdôležitejšiu lekciu ste si z tohto projektu odniesli?
Potvrdilo sa, že to nie je len o nás ako o developerovi. Ak by nebolo pozitívneho prístupu našich nájomcov či dodávateľov, tak nikdy nič nedosiahneme. Pokora a slušnosť sú dnes kľúčové, možno aj viac ako kedykoľvek predtým.
Zelená strecha Nív s atrakciami pre deti a športovcov prilákala za prvý rok 1,6 milióna ľudí. Foto: archív HB Reavis
Máte aktuálne obsadené všetky priestory?
Viac ako 90 percent nájomnej plochy centra je pod zmluvami, čize zhruba 10 percent voľných. Dnes môžem skonštatovať, že máme veľmi silných a stabilných kotevných nájomcov a ponuka pre návštevníkov je naozaj komplexná.
Naďalej však pracujeme na vytváraní vyváženého mixu nájomcov, ktorí rozšíria ponuku tovarov a služieb na Nivách. Komunikujeme s každým relevantným hráčom na trhu, snažíme sa priniesť nové prevádzky, hľadáme unikátne koncepty, ktoré vznikajú. Slovensko je malý trh, nemáme až toľko možností ako napríklad iné krajiny s väčšou populáciou.
Rátali ste s tým, že po roku budete mať tých 10 percent priestorov voľných?
Samozrejme, že neprenajaté metre štvorcové žiadne nákupné centrum z ekonomického hľadiska netešia. No viac ako 90-percentná prenajatosť je znakom toho, že Nivy sú silný projekt, ktorý je jedinečný a spojením svojich funkcií dokonca jediný na Slovensku. Každý takýto projekt však na fungovanie vo svojej plnej sile potrebuje čas, obzvlášť v takej náročnej trhovej a spoločenskej situácii.
Retail je dynamický a nikdy sa nekončiaci proces a stále je veľa práce pred nami. Zároveň však musím povedať, že sa snažíme o otváranie naozaj kvalitných konceptov, a teda sme tak trochu nároční.
Vďaka tomu máme Alza showroom s podzemným Alza Drive, SOM store ako prvý koncept store zameraný na lokálnu dizajnérsku módu a niekoľko flagship prevádzok už etablovaných retailerov na našom trhu, ale aj newcomerov. Otváranie takýchto prevádzok a konceptov však chvíľu trvá.
Nové značky už onedlho
Vo vašich priestoroch sa už nachádzajú značky, ktoré inde na Slovensku zatiaľ nie sú dostupné. Napríklad Zara Home či Oysho. Môžeme očakávať nejaké ďalšie?
Len nedávno otvorila svoju prvú prevádzku na Slovensku módna značka Comma a onedlho otvorí reštaurácia Vapiano. Zároveň sa však tešíme špecialitu v podobe predajne lokálne vyrábaných kabeliek a doplnkov Dajana Rodriguez či veľmi obľúbenej značke spodnej bielizne Triumph.
Na slovenský trh prinesieme aj novinku Yoyoso, ktorá predáva rôzne milé darčekové produkty a veci do domácnosti. Čoskoro rozšírime aj portfólio služieb a komodít pre deti.
Premýšľali ste o tom, že by v Nivách bolo aj kino?
V určitom bode áno, ale opäť to súvisí s možnosťami na slovenskom trhu. Kiná si rovnako ako retail prešli najťažším obdobím svojej existencie počas pandémie a do hry tu vstupujú aj streamovacie platformy. Nemáme však zatiaľ pocit, že by Nivám kino chýbalo. Naopak, rokujeme s konceptmi, ktoré podporujú aktívnejšie trávenie voľného času.
Nivami prešlo takmer 13 miliónov ľudí
V čom sa Nivy líšia od vášho ďalšieho veľkého projektu, nákupných centier Aupark, ktoré sú sú už v rukách iných majiteľov?
Nivy centrum je veľký a multifunkčný projekt, navyše otvorený nepretržite, keďže jeho súčasťou je aj autobusová stanica. Prevádzkovanie takto komplikovaného projektu je náročnejšie ako zvyčajne, či sa to už týka procesov správy, upratovania, starostlivosti o zeleň či bezpečnosti. Na začiatku bolo náročné všetky procesy nastaviť…
Napĺňa návštevnosť centra vaše očakávania?
Áno, určite. Za prvých 315 dní k nám prišlo takmer 13 miliónov návštevníkov. Dnes, dvanásť mesiacov po otvorení, prekračujeme dennú návštevnosť prvého mesiaca skoro o 14 percent. A prvý mesiac je spravidla najsilnejší, pretože ľudia sú vtedy veľmi zvedaví.
Počas pracovného týždňa sa pohybujeme približne na úrovni 50-tisíc návštevníkov denne. Počítali sme s tým, že sa raz dostaneme na túto úroveň, no veľmi nás teší fakt, že sa nám to podarilo tak skoro.
A čo pomer medzi návštevníkmi, ktorí nakupujú a ktorí len cestujú?
Dlhodobý denný priemer cestujúcich predstavuje zhruba sedemtisíc ľudí. Ide o menšie číslo, aké sme očakávali, a ovplyvnili to viaceré faktory. No zároveň tento fakt nijak neovplyvňuje celkové čísla návštevnosti.
Ján Harom/foto Miro Nôta
Ján Harom, property director Nivy centrum. Foto: Miro Nôta
Aupark bol priekopník
Viete porovnať prvý rok Nív s prvým rokom bratislavského Auparku?
Analógia medzi týmito dvomi projektmi určite je. Aj Aupark si prešiel náročným začiatkom, hoci v tom čase boli tie dôvody iné. Vtedy šlo o legislatívne prekážky, ktoré bránili nadnárodným konceptom dostať sa na náš trh.
Napríklad certifikovanie každého modelu topánok bola šialená administratíva, na ktorú nebol nikto zo zahraničia pripravený. Kultúra maloobchodov bola na Slovensku relatívne nízka, HB Reavis bol jeden z priekopníkov, vďaka ktorému sa posunula.
Lákadlá pre mladých aj pre seniorov
Pre návštevníkov ste v podstate naraz s otvorením spustili aj aplikáciu Ahoj, Nivy. Ako sa jej dnes darí?
Ide o novinku na našom trhu, ktorá mení celkový prístup a spôsob komunikácie nákupného centra so zákazníkom. Ľudia sú vo všeobecnosti zvyknutí na to, že majú všetko v mobile, a je to tak aj v prípade tejto aplikácie.
Či už ide o novinky, mapu centra, zľavy v jednotlivých obchodoch a podobne. Pracujeme s aplikáciou veľmi dynamicky, podľa sezóny a aktuálnej situácie, čiže veci a ponuky v nej sa neustále menia. Nechýbajú ani gamifikačné prvky a zákazníci to oceňujú, aplikácia má doteraz viac ako 81-tisíc stiahnutí.
Rozbehli ste aj profil na populárnej sociálnej sieti Tiktok. Chcete cieliť skôr na mladšie ročníky, ktoré platformu využívajú najviac?
Áno, aj, keďže ide o jednu zo skupín návštevníkov. Je to veľmi špecifická platforma a prístup, ktorý sme k nej zvolili, je, zdá sa, veľmi úspešný. Nechceme sa však sústrediť len na jednu cieľovú skupinu, Nivy sú naozaj pre všetkých a chceme, aby sa u nás cítili dobre všetky vekové kategórie.
Pracujeme napríklad aj so seniormi, ktorí zvyčajne bývajú opomínaní. Snažíme sa im priniesť najmä špecifický program, ako bolo napríklad premietanie filmu o maestrovi Petrovi Dvorskom či počas narodeninových osláv vystúpenie kapely Bratislava Hot Serenaders.
Je naozaj veľmi dojímavé, keď pri takýchto príležitostiach vidíte párik seniorov tancovať tango uprostred nákupného centra.
Návrat do predajní bol extrémne rýchly
Vrátili sa po pandémii ľudia do kamenných prevádzok?
Líši sa to od prípadu k prípadu, no návrat do kamenných prevádzok bol extrémne rýchly. Ľudí obťažuje, keď si niečo objednajú, náhodou im to nesadne a musia to vracať. Ten zážitok z nakupovania za počítačom nedostanú, aj keď, samozrejme, eshopy sa posilnili a naďalej majú dôležitý podiel na trhu.
Do popredia ide prepojenie kamenného obchodu s nákupom prostredníctvom internetu, kedy si ľudia niečo objednajú, no vyzdvihnú si to v prevádzke a prípadne ešte vyskúšajú.
Bude to tak aj naďalej za predpokladu, že nenastanú výrazne protipandemické opatrenia?
Predpokladám, že áno. Rastú nám všetky čísla, či už ide o návštevnosť, alebo o tržby. Verím, že konečne zažijeme taký koniec roka, aký všetci potrebujeme. Retail sa potrebuje nadýchnuť.
Šetriaci režim zatiaľ zákazníci nepocítili
Ako vás zasiahli vysoké ceny energií?
Výrazne, tak ako každého. Je to nezávideniahodná situácia a najhoršie na tom je, že to pociťujeme nielen my, ale aj naši nájomcovia. Nie každý dokáže pretaviť zvýšené náklady do cien produktov a služieb.
Postupne pristupujeme k opatreniam, ktoré nám pomáhajú šetriť energie, zatiaľ by si ich však zákazník ani nemal všimnúť. Nivy sú moderná budova a na mnohé ekologické riešenia sa myslelo vopred. Snažíme sa využívať alternatívne zdroje, ktoré boli implementované už pri výstavbe, napríklad fotovoltické panely, zadržiavame zrážkovú vodu, ktorá sa využíva na zavlažovanie zelene, toalety sa splachujú úžitkovou a nie pitnou vodou.
Aj fasády či samotná zelená strecha majú tepelnoizolačné vlastnosti, ktoré nám pomáhajú. Bohužiaľ, tieto zdroje nedokážu úplne pokryť všetky prevádzkové potreby. Snažíme sa šetriť a sme technologicky pripravení šetriť aj naďalej s tým, že to nebude na úkor nejakého komfortu.
Ak to chápem správne, zatiaľ si plánujete nechať Nivy vo svojom portfóliu…
Áno, určite, hoci platí, že nikdy nehovorte nikdy… V súčasnosti však nie je ani náhodou na programe predaj tohto projektu. Chceme ho zveľaďovať a dostať do stavu, aký sme preň naplánovali od začiatku.
Čo tým myslíte?
Nivy majú ambíciu a všetky predpoklady na to, aby boli na trhu najvýraznejším hráčom. Chceme, aby boli miestom, kde sa návštevníci cítia príjemne a dokážu si naplno užiť všetko, čo im ponúkame, či už z hľadiska samotných funkcií, alebo obchodov a služieb.
Trh v Bratislave je už nasýtený
Šli by ste do podobného projektu opäť?
Áno, no je za tým veľa „ale“. Ak by sa v nejakom inom meste či mieste spojilo toľko faktorov, akými je dobrá poloha s ľahkou dostupnosťou pre rôzne cieľové skupiny, možnosť zakomponovania dopravnej funkcie a podobne, ktoré by predurčovali, že sa daný projekt stane víťazom. V retaile sa totiž chyby neodpúšťajú.
Vedela by Bratislava ešte absorbovať ďalšie nákupné centrum?
Bratislava má veľmi saturovaný trh maloobchodu, najviac na Slovensku. Určite ešte pribudnú nejaké retailové alebo zmiešané projekty v hlavnom meste, no nie v takomto rozsahu. Čas ukáže, o aké realizácie pôjde.
Kam chcete Nivy ďalej posunúť?
Máme pred sebou ešte veľa práce na tom, aby sme mix obchodov a služieb mali oveľa širší a priniesli tak zákazníkom ešte väčší zážitok. Rovnako pracujeme ešte na niekoľkých trhových unikátoch a lokálnych špecialitách a na ponuke zameranej na rodiny s deťmi.
