Bratislavské obchodné centrá prechádzajú mohutnými prestavbami. Pomôže im to zlákať návštevníkov, alebo sa končí ich éra? Hrozí aj slovenským nákupákom osud amerických ľudoprázdnych budov, tzv. dead malls, čiže mŕtvych nákupných centier?
Slovenské shoppingy sa v poslednom období snažia držať krok s dobou a s tým súvisí aj fenomén prerábok moderných chrámov konzumu.
Nie všetky obchodné domy sa však pustili do búracích prác z rovnakého dôvodu.
Jeden z prvých obchodných domov vyrástol v Bratislave už v roku 1936 a išlo o ikonický Dunaj. Oficiálne však odštartoval kapitolu „shoppingov“ západného strihu v roku 2000 kultový Polus, ktorý dnes patrí pod sieť „nákupákov“ Vivo!
Moderné obchodné centrá majú pod jednou strechou rôznorodé portfólio retailu, no jadrom komplexov sú často supermarkety známych obchodných reťazcov.
Okrem bohatého katalógu maloobchodných prevádzok obchodné domy 21. storočia ponúkajú napríklad aj multiplexy či služby ako pošta alebo banky.
Tretina v Bratislave
Trend Polusu síce nasledovali aj ďalšie mestá, no najväčšia koncentrácia obchodných domov je v súčasnosti práve v hlavnom meste Slovenska. Podľa analýzy investičnej skupiny WOOD & Company a prieskumu CBRE prislúcha Bratislave tretina z celkovej výmery nákupných centier na Slovensku.
Archív OC Vivo!
Podľa nej v bratislavskom kraji výmera shoppingov za poslednú dekádu narástla o 46 percent. Vo zvyšku regiónov len o 27 percent.
Zdá sa, že Slováci si na rozmach obchodných domov zvykli, čo podčiarkuje aj tohtoročný prieskum OC Tehelko v spolupráci s MNFORCE, podľa ktorého až 63 percent Slovákov aspoň raz týždenne navštívi nákupné centrum.
Moderné nákupné domy sú podľa antropologičky Doroty Olšavskej symbolom konzumu, ale aj ekonomického úspechu a sily spoločnosti. „Treba pri nich hľadať rovnováhu vo funkciách a skúšať inovatívne prístupy, tak aby vznikli fenomény spoločného využívania priestorov, ako co-working a co-living. Nemyslím iba atraktívne pobytové priestory, food-courty a podobne, ale aj rôzne pop-upy a galérie,“ podčiarkla.
Moderné obchodné centrá sa už bezpochyby stali súčasťou bežného života Slovákov a za tridsať rokov prešiel trend obchodných domov revolúciou, ale aj evolúciou.
Aktuálne je v segmente shoppingu zaujímavý trend, ktorý je čoraz vypuklejší. Čo sa skrýva pod škatuľkou expanzia, refresh a rebranding?
Naháňanie značiek
Po lopate povedané, nie je nijako výnimočné, že pri návšteve obchodných centier uvidíte informačnú ceduľu: Práve prebieha prestavba. Aktuálne by ste v hlavnom mestenarazili hneď na niekoľko. Napriek tomu, že by sa laikovi mohlo zdať, že je rušno pod strechami „obchoďákov“ len posledné roky, podobný trend tu je podľa Portfolio Advisora z WOOD & Company Jána Kubíčka už od polovice nultých rokov.
„Začali sa prispôsobovať centrá prvej generácie postavené na princípe veľkého hypermarketu. Odvtedy to trvá dodnes. V nasledujúcich generáciách sa rozširovala móda, zábava a ponuka jedla a občerstvenia,“ vraví Kubíček.
Práve skupina WOOD & Company má v portfóliu dvojicu najstarších slovenských shoppingov, a to Aupark a Vivo!. Prvý kúpili v roku 2021 a druhý tento rok. Oba obchodné domy sú príklad toho, keď sa majiteľ rozhodol pristúpiť k prerábke aj obmene brandu.
Aupark s pôvodnou rozlohou 58-tisíc štvorcových metrov sa minulý rok rozšíril o takmer 10-tisíc metrov s dizajnovou zelenou eko fasádou.
Dôvodom expanzie bolo v tomto prípade rozšírenie retailových priestorov a konkrétnych predajní ako Zara a Reserved. Opačným prípadom je Polus, ktorý sa transformoval na Vivo!.
Ešte donedávna ho vlastnila spoločnosť Immofinanz a prešiel v roku 2019 rebrandingom a prerábkou. Aktuálne je však dosť pravdepodobné, že opäť prejde refreshom značky. Vivo! je totiž brand, ktorý patrí bývalému majiteľovi bratislavského shoppingu CPI Property Group, ktorá je podieľnikom skupiny Immofinanz. Ide o sieť obchodných domov rozšírených v Európe.
Keďže ide o značku, patriacu pôvodnému vlastníkovi, WOOD & Company môže brand používať len obmedzený čas. Je teda dosť pravdepodobné, že sa do Bratislavy opäťvráti značka Polus.
Toto obchodné centrum tak ilustruje, že dôvod prerábky nemusí byť len rozšírenie priestorov a dotiahnutie nových lukratívnych značiek. „Niekedy to tiež môže byť snaha upraviť funkciu alebo smerovanie centra. Okrem toho to býva aj prispôsobenie aktuálnemu dizajnu, pokiaľ nebol navrhnutý nadčasovo,“ vysvetľuje Ján Kubíček.
Ako pre Forbes v minulosti potvrdil partner WOOD & Company Ľubomír Šoltýs, práve podobným smerom sa chcú vydať pri „refreshi“ obchodného centra. Vivo! sa totiž má stať takzvaným local convience centrom, teda má špecifickej klientele ponúknuť špecifické služby.
„Z tohto centra nebude Aupark, Nivy a ani Eurovea. Pôjde o lokálne obchodné centrum a táto zóna má pred sebou obrovský potenciál,“ ozrejmil Šoltýs.
Google Maps
Nežiadúce trendy
Podľa antropologičky Doroty Olšavskej by mali moderné obchodné domy 21. storočia obmedziť tzv. „junkspace“. Odborníčka sa odvoláva na esej architekta Rema Koolha-asa, ktorý v texte kritizuje modernú architektúru a opisuje ju ako bez-výrazný zvyškový priestor charakterizovaný konzumom.
„Je typický hlavne pre komerčnú architektúru nákupných centier a stavieb pre infraštruktúru, ako sú letiská,“ podčiarkla Olšavská.
Podľa nej treba myslieť aj na budúce využitie priestoru. „Návrh musí byť flexibilný, aby sme pôsobili preventívne a vyhýbali sa chátraniu či búraniu. Samozrejmosť by mal byť environmentálne a ekonomicky udržateľný návrh, aby u nás nevznikol fenomén opustených a prázdnych nákupných centier, aký sa napríklad rozmohol v USA,“ opisuje trend.
Olšavská podotkla, že „dead malls“, mŕtve nákupné centrá sú staršie, z 80. a 90. rokov, no množstvo modernejších dostalo stopku ako ekonomické následky pandémie covidu z roku 2020.
Piliere úspechu
Na ďalší balík expanzií obchodných domov na Slovensku sa pozrieme trochu zoširoka. Podľa spomínanej analýzy finančnej skupiny WOOD & Company úspešný shopping stojína šiestich pilieroch.
Teda udržateľnosť (trvalo udržateľná prevádzka), zážitok (konkurovať onlinu môžuvďaka atrakciám), mix kamenných obchodov a e-commerce (symbióza segmentov), lojálna klientela (vracajúca sa zákaznícka základňa) a skladba nájomníkov (viacúčelovosť prevádzok).
Jedným z vizuálne najvypuklejších faktorov je aj výber dobrej lokality. „Ideálne je, ak sa v blízkosti obchodného centra nachádzajú administratívne budovy, mestské parky, historické centrum alebo rezidenčné nehnuteľnosti, napríklad sídlisko,“ píše sa v analýze WOOD & Company.
Rozoberme si tento aspekt na konkrétnych príkladoch. Aupark je v blízkosti Sadu Janka Kráľa (park), Nivy a Eurovea neďaleko Starého mesta (historické jadro) a Bory Mall pri developmente Bory Bývanie (sídlisko).
Všetky z menovaných obchodných domov napriek výbornej lokalite prešli rozšírením či prekopaním interiéru. Aupark posilnil značky, Eurovea pristavila celú novú obchodnú časť s rezidenčnou vežou a Nivy z finančných dôvodov „okresali“ priestor autobusovej stanice, aby ho nahradili novou prevádzkou Kauflandu. Bory Mall tiež ohlásili minulý rok rozšírenie centra a zároveň informovali aj o odpredaji shoppingu.
Antropologička Olšavská dodáva, že nových zákazníkov priláka taký shopping, ktorý naplno využíva svoj priestor a poskytuje variabilne rozložené portfólio služieb. V skratke, novodobý obchodný dom musí ponúkať aj pridanú hodnotu.
„Zákazník tak nielen nakúpi, ale môže sa aj najesť, oddýchnuť si alebo sa zabaviť. Napríklad showroom automobilky NIO v holandskom Rotterdame od štúdia MVRDV okrem prezentácie nových modelov ponúka občanom mesta priestor pre spoločné stretávanie. V showroome tak môžeme vidieť vernisáž výstavy, ľudia tam cvičia jogu, študujú, alebo o niečom diskutujú. Priestor je veľmi flexibilný a môže si ho v podstate ktokoľvek rezervovať,“ opisuje expertka.
Tak priestor priláka zákazníkov a zároveň slúži na propagáciu značky aj samotnej lokality. Na stole je tak aj otázka, či je prerábka moderných nákupných domov v súčasnosti pre ich majiteľov a investorov nutnosť.
„Záleží na tom, či je všetko v centre v poriadku. Nájomnícky mix v súlade s jeho funkciou, pohodlie alebo architektúra. Sú centrá, ktoré sú navrhnuté dlhodobo a nie sú poplatné dobe, a tým stačí napríklad ľahký ,refit‘. Potom sú centrá, kde je na prvý pohľad vidieť, že ak sa s nimi niečo neurobí, tak budú v mysli zákazníka strácať na hodnote, až ich nahradia iné,“ uzavrel Kubíček.
Olšavská ešte dodáva, že pri výstavbe a navrhovaní nových obchodných centier, ale aj ich expanzii treba okrem iného myslieť zodpovedne. „Prepájať komerčné priestory s tými určenými pre rozvoj kultúry, a prispieť tak ku komunitnému životu nielen obchodného domu, ale aj jeho okolia, verejného priestoru a mesta,“ podotkla.
