Štatistici poukázali na to, že od začiatku roka 2024 sa výstavba bytov spomalila. Klesať mali počty kolaudácií rovnako ako aj počet vydaných stavebných povolení.
Developeri a štát dokončili najmenej bytov za posledných osem sledovaných štvrťrokov začatých za posledných 24 kvartálov (pozn. red. počiatočné mesiace za posledných šesť rokov).
Z údajov štatistického úradu vyplýva, že v prvom kvartáli bolo dokončených o 10 percent menej bytov v porovnaní s počiatočnými mesiacmi roku 2023. Je potrebné doplniť, že výstavba je stále vyššia ako pred pandémiou koronavírusu.
Rozostavanosť klesá
Na Slovensku bolo skolaudovaných len 4 118 bytov, čo je najnižší počet od 1. štvrťroka roku 2022. Počet dokončených bytov medziročne klesol o 10 percent. Až 63 percent z celkového počtu skolaudovaných bytov tvorili byty v rodinných domoch.
„Pokles v novej výstavbe zohľadňuje zmenené trhové podmienky, ktoré už niekoľko štvrťrokov charakterizuje slabnúci dopyt na strane spotrebiteľov a zvýšené náklady na strane stavebného sektora,“ povedal pre TASR analytik Slovenskej sporiteľne Marián Kočiš.
Analytik z portálu Nehnutelnosti.sk Michal Pružinský pre Forbes povedal, že zlepšenie vo výstavbe nových bytov by mohol priniesť nový stavebný zákon, ktorý vy podľa neho mohol zjednodušiť mnohé procesy.
Filip Žoldák, spolumajiteľ realitnej kancelárie Herrys tvrdí, že dopyt po nehnuteľnostiach sa v súčasnosti odráža od dna. „Výstavba má zotrvačnosť a nevie reagovať tak flexibilne na zmenu v dopyte,“ myslí si.
Lenivé kolaudácie
Situácia v jednotlivých krajoch sa líši. Pokles skolaudovaných bytov pocítilo päť z ôsmich slovenských krajov. Najmenej skolaudovaných domov a bytov bolo v Banskobystrickom a Prešovskom kraji, kde úbytok predstavoval viac ako 30 percent.
V Trenčianskom a Trnavskom kraji zaznamenal štatistický úrad pokles o viac ako 10 percent. Naopak, mierny nárast zaznamenali Nitriansky a Žilinský kraj.
Maklérov sme sa pýtali aj, či developeri zvyknú odkladať kolaudáciu alebo výstavbu. Na to Žoldák odpovedal: „Žiadny developer neodkladá kolaudáciu ani ju umelo nepredlžuje, lebo je na ňu naviazaný podpis kúpnych zmlúv a úhrada kúpnych cien za predané byty. Developeri skôr zvažujú začatie nových projektov, kým nemajú vypredané rozostavané alebo dokončené projekty“. Kollár z realitnej kancelárie Santa Barbara real doplnil, že podľa jeho skúseností môže developer pozastaviť stavbu nepredaného domu a počkať s dokončením dovtedy, kým nájde kupujúceho.
V Bratislavskom kraji sa v dlhodobom merítku stavia najviac. Štvrtina nových bytov sa podľa dát zo štatistického úradu postaví priamo v Bratislave a okolí. Medziročný pokles tam bol miernejší – o 1,8 percenta. V Bratislavskom kraji sa však dokončilo o pätinu menej bytov, ako pred pandémiou koronavírusu.
Foto: ŠÚ SR
V prvom štvrťroku 2024 zaznamenal stavebný priemysel spomaľovania začiatku výstavby nových bytov. Stavať sa začalo 3 850 bytov, čo bolo najmenej od prvého kvartálu roku 2018. Počet vydaných stavebných povolení na výstavbu bytov bol podľa štatistikov o štvrtinu nižší ako pred rokom a za päťročným predpandemickým priemerom zaostával takmer o deväť percent.
Po útlme výstavby Pružinský očakáva oživenie trhu, čo by podľa jeho slov bolo signálom pre developerov, „aby s výstavbou nových projektov neváhali“.
V prvom kvartáli 2024 sa začalo stavať najviac bytov v Žilinskom kraji (898), predbehli tak Trnavský (683) a Bratislavský kraj (623). Najnižší počet v súvislosti s výstavbou bytov zaznamenal Banskobystrický (267), Košický (310) a Nitriansky kraj (325). Rapídny pokles však zaznamenal Bratislavský kraj, keďže v porovnaní so začiatkom roku 2023 sa v ňom postavilo až o 1 410 menej bytov.
Zaujímavosťou je, že Slováci sa začali zbavovať rekreačných nehnuteľností, akými sú napríklad chaty, čo podporuje aj tvrdenie Žoldáka, podľa ktorého na to môžu mať vplyv aj zvýšené úrokové sadzby.
V dátach štatistického úradu je možné vidieť, že výstavba bytov sa medziročne drží na hodnotách prevyšujúcich 70-tisíc, avšak začaté výstavby bytov oproti predošlému roku výrazne poklesli. Pružinský priblížil, že mierne zvýšenie cien nehnuteľností poukazujú na záujem o domy a byty.
Obdobie vyčkávania
Realitný trh je aktuálne podľa Kollára v stave očakávaniaa ako bude ECB postupovať pri znižovaní úrokových sadzieb a najmä aké bude mať dopady na domáci hypotekárny trh. „Je pripravených viacero developerských projektov, ktoré očakavajú znižovanie úrokových sadzieb,“ uviedol Kollár a dodal, že veľkou pomocou pre dostupnejšie bývanie by bola zmena územného plánu v bývalých priemyselných oblastiach, „tak ako to pozorujeme na západe“.
Podľa Žoldáka je pripravovaných viacero developerských zámerov v Bratislave a nemyslí si, že by developeri utíchali, „nevyzerá to tak, že by developerské aktivity utíchali, skôr naopak,“ tvrdí Žoldák.
Tvrdenie Pružinského o naštartovaní realitného trhu podporuje aj Kollár, ktorý si myslí, že dôvodom zníženého dopytu je jednoduchý: „úrokové sadzby narástli príliš rýchlo a vysoké percento úrokovej sadzby úplne zabrzdilo trh. Ako príklad by som uviedol úver na 30 rokov. Pri sume 100-tisíc eur v roku 2021 bola úroková miera okolo 0,7 percenta a mesačná splátka 309 eur. Dnes je pri rovnakej sume úrok 4,5 percenta, s mesačnou splátkou 507 eur, čo je viac ako 50 percentný nárast“.
Analytik 365.bank Tomáš Boháček pre TASR uviedol, že na trh s nehnuteľnosťami má vplyv aj ekonomicko-administratívne prostredie. „Na jednej strane vysoké úrokové sadzby hypoték obmedzujú počet dokončených bytov, keďže developeri čakajú na priaznivejšiu cenu úverov, ktoré by obnovili dopyt po bývaní. Z rovnakého dôvodu obmedzujú aj začatie novej výstavby, keďže nie je jasné, ako dlho ešte situácia potrvá,“ vysvetlil Boháček.
Problémom sú podľa Kollára aj byty na prenájom – tvrdí, že ponuka voľných bytov na prenájom sa alarmujúco znižuje. „Je to veľmi nebezpečný úkaz, pretože po uvoľnení úrokových sadzieb narastie dopyt po kúpe nehnuteľností a zvyčajne so sebou prinesie prudké zvyšovanie cien,“ uzavrel.
