Začínali ako čerství absolventi architektúry v rodinnom dome, dnes ich projekty tvoria súčasť viacerých mestských štvrtí. Bratia, architekti Richard a Juraj Duškovci vybudovali VI Group ako rodinnú firmu, ktorá si dodnes udržiava nezávislosť aj v čase, keď trh ovládajú veľkí hráči. Po 20 rokoch na trhu patria medzi TOP 10 slovenských developerov a ukazujú, že aj rodinná firma môže určovať kvalitu bývania vo veľkom meradle.
Vaša spoločnosť funguje na náročnom developerskom trhu už dlhodobo, stále si pritom ponechávate nastavenie rodinnej firmy. Môžete priblížiť svoje začiatky?
Richard: Na trhu sme už 20 rokov. Keď si spomeniem na naše začiatky, už počas štúdia architektúry som si založil živnosť. Nechcel som zostať len pri navrhovaní, zaujímala ma aj samotná realizácia. Neskôr prišla šanca na prvú výstavbu a rozhodol som sa ju využiť. A potom skončil architektúru aj brat.
Juraj: Spojili sme sa a odvtedy robíme spolu. Každý máme trochu iný pohľad, ale nakoniec sa vieme rozhodnúť pre to, čo je správne.
K developmentu ste sa teda dostali ako architekti?
Juraj: Áno, začínali sme pri menších projektoch a zistili sme, že vieme zvládnuť celý proces od projekcie cez vybavenie povolení až po výstavbu. Jedinou vecou, ktorá nám vtedy chýbala, boli peniaze. Rýchlo sme však pochopili, že s tým zápasia aj tradiční developeri, ktorí už boli na trhu. Prišli sme tak k záveru, že ak je toto jediná prekážka, tak nám nič nebráni, aby sme sami realizovali to, čo si naprojektujeme.
Ako ste riešili otázku financovania?
Richard: Úplne na začiatku sme si pomohli malými pôžičkami od rodiny a známych, no tie sme rýchlo splatili. Vtedy by nám banky tak či tak nepožičali. Potom sme mali krátko finančného partnera, no aj túto spoluprácu sme po čase ukončili.
Foto: Marek Mucha pre Forbes Slovensko
V tých časoch bolo bežné, že klient pri predpredaji uhrádzal zálohu vo výške 30 percent, na základe čoho sme si vedeli predstaviť fungovanie aj bez partnera. Zvolili sme si filozofiu – radšej podnikať so svojimi peniazmi ako s cudzími a lepšie robiť pre seba ako pre niekoho iného. Môžete mať totiž krásnu expanziu, keď si zoberiete vysoký úver, no stávate sa tým viac zamestnancom ako majiteľom. Ste viazaný obchodným partnerom alebo veriteľom, čo nechceme.
Pracovali ste teda najmä so svojimi zdrojmi?
Richard: Áno, otáčali sme vlastný kapitál. Začínali sme tak, že výnosy z dokončeného projektu sme hneď vložili do ďalšieho. Samozrejme, potrebovali sme aj niečo na živobytie, no boli sme skromní. Peniaze sme „nepreflákali“, nekupovali sme si drahé autá, všetko išlo späť do rozvoja firmy a ďalších projektov.
Juraj: Vtedy sa dal biznis naštartovať aj s vlastnými peniazmi, čo dnes už neplatí.
Realitný development je kapitálovo náročné odvetvie. Je pomerne výnimočné, keď sa v ňom uchytí malá rodinná firma…
Juraj: Často žartujeme, že keby dnes prišli mladí chlapci ako my vtedy, nemali by šancu presadiť sa. Všetko je už veľmi komplikované. Schvaľovacie procesy sa naťahujú niekedy na desaťročie. Nám sa pritom pri prvom projekte vo Vajnoroch podarilo dostať povolenie hneď na prvýkrát, čo je dnes prakticky nepredstaviteľné.
Richard: Každý projekt nás vtedy niekam posunul. Snažili sme sa zlepšiť pri každom jednom v kvalite, prístupe aj vo výsledku.
Dnes je to oveľa náročnejšie a zároveň výrazne drahšie. Developer musí splniť množstvo podmienok, či už z pohľadu hygieny, alebo ekológie. Aj preto sú dnes na tomto trhu najmä veľké zahraničné firmy, ktoré majú kapitál. Už nemôže prísť partia mladých ľudí ako my, ktorá by prerazila len preto, že je šikovná a má odhodlanie.
Medzi vaše veľké projekty patrí Matadorka v Petržalke s 340 bytmi. Aké stavby vám umožňovali rásť?
Richard: Začínali sme postupne od malých projektov. Na začiatku to bola radová zástavba šiestich bytov, potom bytový dom s jedenástimi jednotkami, neskôr projekt Šípka či Strom s 37 jednotkami, nasledovala napríklad aj Panónka s 83 bytmi. Postupne sme rástli a práve to bolo kľúčové – nerástli sme príliš rýchlo, ale trpezlivo, krok za krokom. Každý projekt nás niečo naučil, s každým pribúdali skúsenosti aj nové výzvy.
Zarobené peniaze sme „nepreflákali“, nekupovali sme si drahé autá, ale investovali do ďalších projektov.
Keď prišla ponuka na Matadorku, projekt, ktorý bol v tom čase trojnásobne väčší než čokoľvek, čo sme dovtedy robili, brali sme to ako výzvu. Pristúpili sme k nemu s rešpektom a spätne to hodnotíme ako dôležitý míľnik, ktorý nás výrazne posunul v očiach partnerov aj verejnosti.
Byty, ktoré staviate, nepatria medzi najdrahšie ani medzi najlacnejšie. Na aký segment sa orientujete?
Richard: Historicky sme si overili, že sa nám neopláca ísť do drahých projektov, napríklad v centre mesta, no ani do vyslovene lacných mimo Bratislavy. Už sme totiž stavali v centre a nedosiahli sme takmer žiadny zisk. Podobné to bolo aj mimo Bratislavy. Aj preto razíme filozofiu zlatej strednej cesty. Naše byty sú koncipované tak, aby boli dostupné pre strednú triedu. Snažíme sa o čo najdostupnejšie bývanie v rámci kvalitného štandardu.
Foto: Marek Mucha pre Forbes Slovensko
Juraj: Je fakt, že sa zameriavame na ľudí, ktorí sú ekonomicky aktívni, hľadajú si nové bývanie, či už pre seba, alebo pre rodinu. Nechceme robiť luxusný segment. Cítime sa silní v tom, že robíme pre ľudí, ktorí chcú mať dostupné a príjemné bývanie. Aj preto máme menej investičných bytov ako iní developeri.
Richard: Poviem to tak, že chceme robiť pre ľudí, ktorí sa snažia.
Ako hodnotíte súčasnú situáciu na realitnom trhu? Ceny takmer dva roky klesali, vlani však prišlo oživenie. Je dnes vhodný čas na kúpu?
Richard: Ľudia sú veľmi citliví na úrokové sadzby. Podobne ako na akciovom, aj na realitnom trhu platí, že väčšina nakupuje počas rastu alebo dokonca v eufórii, nie vtedy, keď je trh dole a ceny sú najlepšie. Na tom sa nedá nič zmeniť, nepomôžu ani veľké investície do marketingu. Je tu evidentné skupinové správanie. Aktuálne oživenie trhu dokazujú aj naše čísla. Za posledný štvrťrok vlaňajška sme mali veľmi silné predaje a obsadili sme prvé miesto v počte predaných bytov. Dnes je podľa mňa trh v ideálnej situácii, keď úrokové sadzby klesajú, no ceny nehnuteľností ešte nezačali prudko rásť.
Darí sa vám ešte stále nachádzať zaujímavé pozemky na výstavbu? Niektorí developeri naznačujú, že centrum mesta je už vypredané.
Juraj: Lokality tu stále sú, no problém je predovšetkým v územnom pláne. Podľa nášho názoru práve preto zlyháva rozvoj Bratislavy. Zmeny trvajú dlhé roky. Mesto síce deklaruje ochotu diskutovať, no proces trvá päť až desať rokov. Sú projekty, kde sa čaká na zmenu územného plánu aj pätnásť rokov.
Aké projekty aktuálne pripravujete?
Richard: Jeden z našich najnovších projektov sú Terrasy v Rači, ktoré ľudí oslovili najmä svojou polohou v príjemnom prostredí na okraji vinohradov. Hoci sme ešte nezačali s výkopovými prácami, už máme predaných viac ako 50 percent bytov, čo nás veľmi teší. Máme však aj dokončené projekty, ako Verdena a Topoľčianska, kde sa dá hneď nasťahovať a bývať. Okrem toho pokračujem s ďalšou etapou projektu Rendez. V Rači plánujeme veľkú výstavbu v objeme štyristo až päťsto bytov, ktoré budeme spúšťať postupne, po etapách.
Pri letisku chceme predstaviť nový projekt doplňujúci Moruše, ktoré sme vypredali. Mimo Bratislavy je to Gerlachov, kde aktuálne dokončujeme architektonickú súťaž v spolupráci so Slovenskou komorou architektov. Už teraz máme 50 percent apartmánových bytov z prvej etapy, ktorá je vo výstavbe, predaných.
Znie to ambiciózne, máte prácu na dlhé roky…
Juraj: Áno, máme aj ďalšie myšlienky, ktoré čakajú na realizáciu, no nechceme ich zatiaľ veľmi verejne komunikovať. Zastávame totiž filozofiu, že o projekte začíname hovoriť až vtedy, keď spúšťame predpredaj, nie skôr.
Richard: Jedným z dôvodov je aj to, že nevieme predikovať, kedy získame stavebné povolenie. Vopred nevieme, kedy budeme môcť začať s realizáciou.
