Tri desaťročia rastu urobili z firmy CTP gigant v oblasti priemyselných nehnuteľností a z Remona Vosa miliardára. Na chlapíka so stredoškolským vzdelaním, ktorý tesne po páde železnej opony vo svojich 20 rokoch odišiel z Holandska predávať mliečne výrobky do Českej republiky, to veru nie je zlé. A po zavedení amerických ciel by mohol byť ešte bohatší.
Realitný miliardár bol pri dôsledkoch nadchádzajúcej obchodnej vojny na svoju spoločnosť CTP optimistický už niekoľko týždňov predtým, ako Donald Trump oznámil zavedenie rozsiahlych ciel na tovar z viac ako 80 krajín po celom svete, vrátane Európskej únie.
„Ázijské spoločnosti rady sídlia v Európe, aby sa vyhli dovozným clám. Myslím, že nám súčasná situácia nahráva,“ povedal Remon Vos pre Forbes už 27. februára v telefonickom rozhovore. A poukázal na rastúci zoznam východoázijských klientov, ktorí sa sťahujú do priemyselných parkov CTP, najväčšieho hráča na priemyselnom realitnom trhu strednej a východnej Európy, aby tu vyrábali tovar pre európsky trh. „Pre nás sú clá skôr výhoda.“
V dôsledku prepadu na akciovom trhu, ktorý Trumpove clá vyvolali, však utrpela aj CTP, keď sa jej akcie medzi oznámením 2. apríla a dňom, keď clá nadobudli platnosť o týždeň neskôr, prepadli o 12 percent. Aj tak to však bol oveľa menší prepad než u väčšiny konkurencie.
Trump potom 9. apríla ponechal globálne 10-percentné clo pre všetky krajiny, ale zavedenie vyšších sadzieb odložil o 90 dní, čo poslalo akcie CTP späť o štyri percentá vyššie. Majetok Vosa, ktorý vlastní 73 percent akcií spoločnosti, sa odhaduje na 6 miliárd dolárov, čo z neho robí nováčika v rebríčku svetových miliardárov časopisu Forbes na rok 2025.
Spoločnosť CTP má dominantné postavenie v 10 krajinách strednej a východnej Európy, najmä v Českej republike a Rumunsku, kde sú náklady na pôdu a pracovnú silu nižšie ako v krajinách ďalej na západ a kde sú trhy menej previazané s ekonomikou USA. To znamená, že z ciel bude nakoniec pravdepodobne ťažiť.
Pokiaľ krajiny po celom svete začnú zavádzať vyššie clá, budú musieť spoločnosti, ktoré chcú predávať do Európy, postaviť svoje továrne práve tam, aby sa im vyhli – a CTP má na získanie ich zákaziek najlepšiu pozíciu.
Viac než 10 percent svojich nehnuteľností už v súčasnosti prenajíma ázijským spoločnostiam vyrábajúcim pre európsky trh – vrátane japonského konglomerátu Hitachi a juhokórejskej automobilky Hyundai – a 20 percent nových nájomných zmlúv podpísaných v roku 2024 pochádza taktiež od ázijských klientov.
54-ročný Vos neustále hľadá nové obchodné príležitosti. V pondelok pracuje v pražskej centrále CTP, ktorá sídli vo futuristickej presklenej budove DRN na Národnej ulici. Všetky ostatné dni v pracovnom týždni cestuje súkromným lietadlom do rôznych kútov strednej a východnej Európy a nielen tam.
„Nemám tu kanceláriu, toto je zasadacia miestnosť. Dnes večer odlietam do Rumunska. Budúci týždeň sa chystám do Ázie. Takto to funguje,“ hovorí oblečený vo svojom obvyklom outfite – bielej košeli, tmavej kravate a čiernych okuliaroch, svetlé vlasy má sčesané do strany. „Jazdím do krajín pozerať sa s kolegami na projekty a pozemky. Nehovorte so mnou o IT alebo ľudských zdrojoch. Ja som tu na obchody.“
Vos už takmer tri desaťročia križuje bývalý východný blok a uzatvára obchody s nehnuteľnosťami. Od roku 1998, keď v Prahe spoluzaložil spoločnosť CTP, sa z nej stal druhý najväčší developer priemyselných a logistických nehnuteľností v Európe.
Firma teraz vlastní viac ako 13 miliónov štvorcových metrov priemyselných parkov a skladov, ktoré prenajíma nájomcom z radov špičkových firiem, ako je doručovateľská spoločnosť DHL, odevný reťazec H&M, automobilka Renault alebo spoločnosť Thermo Fisher Scientific, ktorá sa zaoberá diagnostikou v zdravotníctve.
Navyše vlastní viac ako 26 miliónov štvorcových metrov pozemkov – viac ako ktorýkoľvek z konkurentov –, pri väčšine z nich má už vybavené stavebné povolenie a najčastejšie sa nachádza v susedstve existujúcich nehnuteľností, takže keď jej klienti potrebujú viac priestoru, CTP môže rýchlo expandovať.
Firma, ktorá v roku 2021 vstúpila na amsterdamskú burzu, vykázala v roku 2024 pri príjmoch 900 miliónov dolárov zisk vo výške 614 miliónov dolárov EBITDA (zisk pred započítaním úrokov, daní, odpisov a amortizácie). CTP tak zvýšila svoje príjmy za jediný rok o 17 percent, zisk bol potom dokonca o 29 percent vyšší ako v predchádzajúcom roku, a to najmä vďaka rastúcim príjmom z prenájmu.
Hlavným dôvodom úspechu CTP je Vosovo neustále zameranie na expanziu. Holandský rodák využil lacnejšie pracovné sily a pozemky najprv v Českej republike a po vstupe bývalého východného bloku do Európskej únie aj v celom regióne.
Členstvo v Európskej únii bolo kľúčová výhoda pre nadnárodné spoločnosti, ktoré chceli dodávať výrobky do západnej Európy. A do kariet Vosovej spoločnosti nahrala aj pandémia, ktorá vyvolala vlnu nearshoringu, teda presun výroby bližšie ku koncovým zákazníkom, čo pomohlo CTP získať zákazníkov až z Číny alebo USA.
Vos, ktorý pred vstupom na burzu vlastnil 100 percent firmy po tom, ako v roku 2019 odkúpil akcie jej zosnulého spoluzakladateľa, vedie spoločnosť v pokojnom svete komerčných nehnuteľností skôr ako dynamický startup.
„Remon je batéria, udáva tempo celej spoločnosti. Naberá ľudí, ktorí majú obchod v krvi a rovnakú pracovnú morálku ako on,“ hovorí Wim Lewi, analytik belgickej finančnej spoločnosti KBC Securities.
„Má energiu ako jadrová elektráreň,“ dodáva Peter Ceresnik, prevádzkový riaditeľ spoločnosti CTP. „Pracovať s ním prináša výsledky, ale aj veľký stres. Aby ste s ním zvládli držať krok, musíte byť v plnej sile.“
A na žiadne veľké spomalenie to ani do budúcnosti príliš nevyzerá. V minulom roku si spoločnosť CTP požičala 2,6 miliardy dolárov prostredníctvom úverov a dlhopisov a získala 330 miliónov dolárov v rámci novej ponuky akcií, čo jej pomohlo financovať nákup priemyselných parkov a pozemkov v Rumunsku a Nemecku.
Ambicióznym cieľom firmy je dosiahnuť do roku 2027 príjmy z prenájmu vo výške 1,1 miliardy dolárov, čo by oproti minuloročným 770 miliónom dolárov predstavovalo značný rast. A okrem toho stále stavia. Vo výstavbe má viac ako 1,5 milióna štvorcových metrov projektov v deviatich krajinách.
„Stále vidíme v regióne veľa dobrých príležitostí,“ hovorí Vos. „Ak máte v ruke hotovosť, môžete rýchlo ‚zaútočiť‘ a uzatvárať obchody.“
Príbeh Remona Vosa
Na chlapíka so stredoškolským vzdelaním, ktorý tesne po páde železnej opony vo svojich 20 rokoch odišiel z Holandska do Česka predávať mliečne výrobky, to veru nie je zlé.
Vos sa narodil v malom mestečku Stadskanaal na severovýchode Holandska matke študentke a otcovi, ktorý obchodoval s autami. Rodičia sa rozviedli, keď mal šesť. V 12 rokoch začal pracovať, umýval autá a cez víkendy upratoval v kaderníctve. „Aby som si mohol kúpiť pivo a cigarety,“ hovorí úprimne.
Keď bol v roku 1988 v poslednom ročníku strednej školy, naplánovala jeho škola výlet do vtedajšieho Československa. Vos sa prihlásil a zaplatil autobusový lístok, ale týždeň predtým zmeškal prezentáciu o zájazde.
„Do školy som veľmi nechodil,“ hovorí. „Poprosil som kamaráta, aby mi povedal, o čo ide, a ten mi dal čas odchodu. V nedeľu večer v októbri 1988 som teda podľa jeho inštrukcie prišiel na autobusovú stanicu, ale zistil som, že môj autobus už odišiel.“
Zmeškaný výlet v ňom však roznietil iskru fascinácie Československom. Po ukončení štúdia pracoval Vos so svojím otcom ako predajca telefónov do áut. V roku 1990 sa zoznámil s otcovým priateľom Johanom Brakemom, ktorého zosnulá žena pochádzala z Československa.
Brakema po manželkinej smrti jazdil navštevovať jej rodinu a vozil im jedlo, oblečenie alebo napríklad elektrické spotrebiče. Vos ho požiadal, aby ho vzal pri ďalšej ceste so sebou, a tak sa v roku 1991 prvýkrát ocitol v Československu.
„Prechádzali sme naprieč krajinou a ja si pamätám, ako málo tam bolo spevnených ciest,“ spomína. „Bola jeseň a všade bola hmla, tma a sivo, mal som z toho naozaj pochmúrny dojem. Ale tiež som si hovoril: páni, tu sú obrovské možnosti, tu vôbec nič nie je,“ spomína Vos.
Vos s Brakemom spoločne založili malú spoločnosť a začali vyvážať holandské mliečne výrobky do Českej republiky, kým ich jeden z ich holandských zákazníkov neoslovil s ponukou zriadiť v Českej republike továreň na výrobu oceľových dielov. Pripadalo im to ako dobrý nápad, a tak sa Vos s manželkou v roku 1995 odsťahovali z Holandska na východ. Nedarilo sa im však nájsť budovu na továreň ani developera, ktorý by ju pre nich postavil.
„Hovorili sme si: Je to len náš problém? Nie sú tu náhodou aj iné spoločnosti, ktoré majú rovnaký dopyt a chýba tu ponuka?“ spomína Vos. „Tak sme začali premýšľať o vybudovaní biznis parku. A teraz sme tu.“
Pozemok našli v Humpolci, pribrali tretieho partnera, holandského právnika a podnikateľa Eddyho Maasa, a v roku 1998 tu vybudovali svoj prvý priemyselný park. Svoju novú spoločnosť pomenovali CTP, čo znamená Central Trade Park, pričom každý z partnerov vlastnil tretinu akcií. „Johan mal peniaze, Eddy mozog a ja energiu,“ hovorí Vos.
Po niekoľkých ťažkých rokoch, počas ktorých prišli o peniaze nevhodným predajom, sa v roku 2002 začala situácia obracať k lepšiemu. Brakema predal svoj podiel za nezverejnenú čiastku a Vos s Maasom pokračovali ďalej.
Do roku 2007 sa CTP stala najväčším priemyselným developerom v Českej republike s 22 logistickými parkmi po celej krajine. Vos si z týchto prvých rokov odniesol ponaučenie, ktorého sa snaží držať dodnes: „Nikdy nepredávaj,“ hovorí. „Ak park postavíte, ide o to, aby ste ho neustále budovali, takže nemá zmysel ho predávať.“
Keď v roku 2008 vypukla finančná kríza, snažil sa Vos presvedčiť zákazníkov, aby sa presťahovali do nehnuteľností spoločnosti CTP, pretože boli lacnejšie a novšie ako ich existujúce pobočky v západoeurópskych krajinách. „Mali výrobné závody v Holandsku, Nemecku alebo Francúzsku s drahou pracovnou silou a zastaraným vybavením,“ hovorí. „To bol okamih, keď bolo treba priviesť podnikanie do strednej Európy.“
Príjmy CTP z prenájmu rástli medzi rokmi 2008 a 2011 každoročne o takmer osem percent, o dosť rýchlejšie ako u konkurencie. Tento rast umožnil spoločnosti expandovať do Rumunska, na Slovensko a do Maďarska.
V roku 2016 Maas zomrel a Vos zostal na čele spoločnosti sám. Keď Maasove deti v roku 2019 súhlasili s predajom svojho 50-percentného podielu Vosovi, musel si vziať úver vo výške približne 760 miliónov dolárov a porušiť jedno zo svojich základných pravidiel – predal tri zo svojich priemyselných parkov za 466 miliónov dolárov, aby mohol Maasove deti vyplatiť.
Keď sa Vos v roku 2021 rozhodol uviesť svoju spoločnosť na burzu, išlo o najväčšie realitné IPO v Európe za posledných sedem rokov. Vstup na burzu priniesol jednu miliardu dolárov, s ktorou sa mohol Vos poriadne rozšíriť aj za hranicami Českej republiky.
Časť hotovosti použil na splatenie dlhu, 786 miliónov dolárov zaplatil za nákup nemeckého priemyselného portfólia a v roku 2022 získal takmer 2,5 milióna štvorcových metrov pozemkov v Poľsku. Ďalej expandoval do Rakúska, Bulharska, Holandska a Srbska.
Za takmer tri desaťročia svojho pôsobenia v odbore sa Vos naučil, ako premeniť krízy na príležitosti. Finančná kríza v roku 2008, covid-19 a vojna na Ukrajine, to všetko spoločnosť CTP nielen prežila, ale aj využila na lacný nákup pozemkov a získanie nových nájomcov. „Veľmi verím, že zmena je príležitosť,“ hovorí Vos. „Musíte byť veľmi reaktívni, mať oči na stopkách a dávať pozor.“
Spoločnosť CTP nie je jedinou firmou, ktorá ťaží z boomu východoeurópskych priemyselných nehnuteľností: v tejto oblasti majú rozsiahle portfóliá napríklad aj americké giganty Prologis a Panattoni Development, rovnako ako verejne obchodovaná spoločnosť VGP bývalého belgického miliardára Jana Van Geeta. „Ich súkromné tryskáče sa predháňajú po Európe a lovia obchody,“ hovorí Lewi o konkurencii medzi Vosom a Van Geetom.
CTP je však v regióne najväčšia a od svojich konkurentov sa odlišuje rýchlosťou – nové projekty stavajú v čase, keď sú predprenajaté iba z 30 až 40 percent, zatiaľ čo jej konkurenti obvykle so začatím výstavby čakajú na takmer stopercentnú zaplnenosť.
K rýchlosti prispieva tiež to, že spoločnosť CTP stavia na svojich vlastných pozemkoch. „Majú pozemky v susedstve, kde už majú nájomcu, takže to nie je také riskantné, ako keby to robili len tak uprostred ničoho,“ hovorí Steven Boumans, analytik parížskej finančnej spoločnosti ODDO BHF.
A zatiaľ táto stratégia funguje skvele. V roku 2024 plánovala CTP postaviť 1,3 milióna štvorcových metrov nových projektov a na začiatku roka mala prenajatých iba 38 percent týchto priestorov. Po dokončení výstavby mala prenajatých 92 percent.
A aj keď firma rastie, dbá na to, aby jej zákaznícka základňa bola diverzifikovaná: žiadny nájomca netvorí viac ako 2,2 percenta celkových prenájmov a spoločnosť nie je príliš závislá od žiadneho jedného odvetvia – na logistické a výrobné spoločnosti pripadá 28, respektíve 26 percent celkových priestorov.
Napriek tomu by CTP mohla byť čoskoro zraniteľná, ak by bolo ťažko zasiahnuté jedno z jej najdôležitejších odvetví. Automobilky, ktoré tvoria pätinu všetkých prenájmov spoločnosti, sa stretávajú so spomalením predajov v Európe a môžu byť ďalej zasiahnuté 25-percentným clom Donalda Trumpa na dovoz automobilov a automobilových dielov do USA.
„Tvoria veľkú časť ich podnikania, a pokiaľ sa automobilový priemysel nezotaví, mohlo by to na nich mať dôsledky,“ hovorí Pierre-Emmanuel Clouard, analytik spoločnosti Jefferies.
A vzhľadom na to, že svet je u Vosa zvyknutý na závratný rast – príjmy z prenájmu rastú od roku 2019 v priemere o 16 percent ročne –, musí udržať tempo, aby si udržal investorov na svojej strane. „Je to rastový príbeh, musí spúšťať nové projekty a získavať nových nájomníkov,“ dodáva.
Aj na túto situáciu má Vos riešenie, a to získať viac klientov v Ázii a využiť rozmach výdavkov na obranu v Európe. „V Nemecku vidíme, že firmy zamerané na obranu potrebujú väčší priestor,“ hovorí a poukazuje aj na väčšie investície do výroby polovodičov a čistých technológií. „Pre ázijské spoločnosti v automobilovom priemysle platí, že pokiaľ chcú dodávať pre Volkswagen alebo BMW, potrebujú byť v dosahu jedného dňa jazdy od ich závodov,“ hovorí. „Budú si musieť zriadiť obchod niekde tu.“
Trump síce zatiaľ pozastavil dodatočné clá voči Európskej únii, ale ani prípadná colná vojna Vosa pravdepodobne neodradí. „Všetko to povedie k väčšej produkcii v strednej a východnej Európe, čo je pre CTP dobré,“ hovorí Boumans z ODDO BHF.
Okrem nových obchodov je firma holandského podnikateľa dobrá aj v udržiavaní existujúcich vzťahov, 87 percent zákazníkov po skončení prenájmu s CTP znovu podpísalo zmluvu – čo je podstatne viac ako u konkurencie.
V niektorých svojich priemyselných parkoch vybudovala CTP bývanie pre zamestnancov a taktiež klubovne s reštauráciami, obchody so zmiešaným tovarom, športové zariadenia alebo lekárske kliniky. „Viac ako dve tretiny našich nových nájomných zmlúv sú podpísané s existujúcimi nájomcami,“ hovorí Richard Wilkinson, finančný riaditeľ spoločnosti CTP.
Jedna vec sa nemení: Vos zostáva mikromanažérom, ktorý dohliada na nábor nových zamestnancov a osobne preveruje nové trhy. „Nie som človek, ktorý sedí vo veľkej kancelárii, z ktorej riadi impérium,“ hovorí so smiechom. „Radšej som v teréne.“
Článok vyšiel na Forbes.com. Autorom je redaktor Giacomo Tognini.
