Úver na bývanie je typicky najväčším finančným záväzkom slovenských domácností. Je preto pochopiteľné, že mnohí dlžníci chcú svoju hypotéku splatiť čo najrýchlejšie. V období takmer nulových úrokových sadzieb predčasné splácanie nedávalo zmysel. Ale za posledný rok a pol sa situácia dramaticky zmenila.
V najbližších troch rokoch približne polovica „hypodlžníkov“ obdrží list od svojej banky s ponukou novej úrokovej sadzby. Tá už nebude pod jedno percento ako pri výbere poslednej fixácie. V prípade ďalšieho rastu úrokov v eurozóne sa nedajú vylúčiť ani sadzby okolo päť percent.
Mnohí sa preto zrejme začnú obzerať po možnostiach predčasného splácania svojich záväzkov. Vyššia úroková sadzba však nemusí automaticky znamenať, že sa oplatí splácať hypotéku predčasne mimoriadnymi splátkami.
Obetovaná príležitosť
Hlavným dôvodom, prečo sa ani pri 4 – 5-percentných úrokoch neoplatí posielať prebytočnú hotovosť na mimoriadne splátky, sú náklady ušlej príležitosti. Pri rozhodovaní o využití peňazí (či už ide o 50 eur mesačne alebo 20-tisíc eur uložených na šetriacom účte), je vždy potrebné zvážiť aj iné investičné alternatívy.
Jednoducho – ak použijete peniaze na predčasné splatenie úveru, nemôžete ich využiť inak.
Výnos na mimoriadnej splátke dlhu predstavujú (nezaplatené) úroky. Hoci štvorpercentný čistý výnos bez podstúpenia akéhokoľvek rizika môže pôsobiť atraktívne, stále je to výrazne menej, ako by ste vedeli zarobiť investovaním.
Ak by ste napríklad pri výročí fixácie (a teda bez akýchkoľvek poplatkov a sankcií) jednorazovo „investovali“ 10-tisíc eur do zníženia istiny, ušetrili by ste pri 4-percentnom úroku a zostávajúcej splatnosti 25 rokov celkovo 5834 eur. Pri neskoršom poklese úrokov pod úroveň štyroch percent by však ušetrená suma bola ešte nižšia.
Aj podpriemerný výnos vynesie viac
Investovaním do diverzifikovaného portfólia akcií, dokonca aj s historicky podpriemerným výnosom na úrovni 8 percent ročne, by však jednorazovo investovaných 10-tisíc eur narástlo o 58 485 eur. Potenciálny zisk pri rovnakom 25-ročnom období je teda v porovnaní s ušetrenými úrokmi 10-násobný.
Samozrejme, nesmieme zabudnúť na pokles mesačnej splátky úveru. Tá by pri zostávajúcej 100-tisícovej istine klesla vplyvom 10-tisícovej mimoriadnej splátky iba o 53 eur. Tých 53 eur vám pravdepodobne život nezmení a povedzme si pravdu, väčšina ľudí ich skôr minie na bežnú spotrebu a neskončia na investičnom účte.
Ak sa nachádzate v situácii, keď môžete uvažovať nad väčšou mimoriadnou splátkou, pravdepodobne takýto krok nemusíte spraviť. Vytváranie rezerv a šetrenie vám ide a zrejme bez väčších problémov zvládnete aj vyššiu splátku.
Zabetónované peniaze
Pamätáte si, ako ste museli pri žiadosti o úver banke preukazovať schopnosť splácania? A ako prísne posudzovala vašu bonitu? Rovnakým procesom si budete musieť prejsť, ak by ste si mimoriadnu splátku o pár rokov rozmysleli a chceli „naspäť“ predčasne vložené peniaze.
Rozbeh vlastného podnikania, peniaze na vykrytie dlhšej nezamestnanosti alebo iných väčších výdavkov nie sú pre banku dostatočné dôvody na uvoľnenie vašich peňazí. Buď znovu splníte kritériá banky pre (bezúčelové) navýšenie hypotéky, alebo sa k nim už nedostanete.
Nevzdávajte sa zbytočne kontroly nad peniazmi. Okrem rizika a výnosu je práve likvidita jeden z najdôležitejších parametrov dobrej investície. Peniaze zainvestované na akciovom či dlhopisovom trhu viete mať v prípade potreby dostupné najneskôr do niekoľkých dní.
Láka vás aj napriek vyššie spomenutým dôvodom 4-percentný ročný výnos, aký by ste získali v podobe nižšieho preplatenia úveru pri mimoriadnej splátke? Takéto zhodnotenie môžete dnes dosiahnuť aj investovaním do prakticky bezrizikových amerických štátnych dlhopisoch s 1 – 3 ročnou splatnosťou.
S väčším rizikovým apetítom, resp. dlhším investičným horizontom, sa vám otvárajú ešte atraktívnejšie alternatívy v podobe kvalitných podnikových dlhopisov a akciových trhov.
Nestavte všetko na jednu kartu
Majetok priemernej slovenskej domácnosti je z prevažnej časti tvorený vlastným bývaním. Neexistujúce regulované nájomné bývanie a silná preferencia Slovákov vlastniť strechu nad hlavou má ale aj negatívne následky.
Hádam každý už počul základnú finančnú poučku: „Nevkladaj všetky vajíčka do jedného košíka.“ Ak už máte zabezpečené vlastné bývanie, postupom času (nárastom ceny a splácaním hypotéky) bude jeho podiel na vašom čistom majetku narastať. Preto by ste mali aspoň voľné finančné prostriedky investovať do iných aktív. Jednak tým môžete dosiahnuť výrazne vyššie zhodnotenie, ale hlavne znížite celkové riziko a budete lepšie pripravení aj na rôzne negatívne scenáre.
Myslite tiež na to, že vyplatená vlastná nehnuteľnosť vám dôstojný dôchodok nezabezpečí. Skutočnou oporou na dôchodku sú finančné aktíva – majetok vybudovaný dlhodobým investovaním v dynamických fondoch 2. piliera a samostatným investovaním na finančných trhoch.
Láka vás život bez dlhov?
Ak vaša miera úspor a investície v dostatočnej miere pokrývajú všetky finančné ciele, pokojne sa hypotéky zbavte predčasne. Život bez dlhov má nepochybne aj svoje výhody. Predstavte si, že by sa vaše fixné mesačné výdavky znížili o polovicu. Čo by ste zmenili vo vašom živote? Venovali by ste sa viac rodine, koníčkom či cestovaniu? Alebo by ste sa konečne odhodlali pustiť do vlastného podnikania?
Pokiaľ vám bremeno vysokej hypotéky bráni v ceste za životom, o akom ste vždy snívali, pokojne ignorujte moje rady a pustite sa do predčasného splácania. Život nie je len o riešení rovníc a slepom nasledovaním excelovských tabuliek. Osobné financie sú osobné a v konečnom dôsledku sa nemusíme rozhodovať vždy na 100% racionálne.
