Takzvané flexibilné kancelárie zatiaľ tvoria v našom regióne len zlomok trhu, no ich význam podľa Adama Zvadu, šéfa a zakladateľa spoločnosti Scott.Weber Workspace, ktorá tieto moderné priestory prenajíma, rastie rýchlejšie než kedykoľvek predtým.
Zvada vybudoval zo svojej firmy najväčšieho domáceho hráča v tomto segmente a stavil na presvedčenie, že pri kancelárii budúcnosti nejde o metre štvorcové, ale o zážitok, komunitu a schopnosti firiem udržať si talenty.
V čase rekordne nízkej výstavby v Prahe sa jeho model ukazuje ako prekvapivo pragmatická odpoveď na meniaci sa pracovný trh. Keď pred viac než 15 rokmi otvoril prvé poschodie kancelárií, išlo najmä o alternatívu k tradičnému modelu prenájmu.
Dnes hovorí o kancelárii ako o službe — priestore, ktorý musí obstáť v konkurencii domova, kaviarne aj hotelovej lobby. Namiesto dlhodobých nájmov a uniformných open space kancelárií stavia na flexibilite, dizajne a komunitnom rozmere.
Kým časť developerov stále optimalizuje výnosnosť budov, Zvada sleduje inú metriku: koľko ľudí sa chce do jeho priestorov skutočne vracať.
Zásadný zlom priniesla pandémia. Bežné kancelárske budovy sa v priebehu niekoľkých týždňov vyprázdnili a celý sektor zažil nečakaný otras. Časť trhu čakala na návrat k pôvodnému modelu, Zvada však stavil na hlbšiu, štrukturálnu zmenu.
Posilnil flexibilitu zmlúv, umožnil firmám rýchlo prispôsobovať veľkosť tímov a zameral sa na kvalitu prostredia aj poskytovaných služieb. „Klasické kancelárie sú mŕtve. Kto to nepochopí, zostane s prázdnymi poschodiami a plnými nákladmi,“ tvrdí podnikateľ v rozhovore pre Forbes.
Doba sa zásadne zmenila. Firmy potrebujú šetriť náklady a zároveň zostať flexibilné. Mnohé zistili, že držať tisíce metrov vlastných kancelárií, kam zamestnanci chodia len časť týždňa alebo vôbec, je ekonomicky neefektívne. Druhým faktorom je boj o talenty. Kvalitné prostredie a dobrý servis sú dnes konkurenčnou výhodou. Tradičná kancelária ako rigidný produkt podľa mňa skončila.
Nám sa osvedčilo pristupovať ku kanceláriám ako ku komplexnej službe šitej na mieru firmám a ich zamestnancom. Vytvárame prostredie, v ktorom sú ľudia spokojní, motivovaní a produktívni, čo je dnes kľúčové nielen pre návrat z práce z domu, ale aj pre nové generácie, ktoré chcú flexibilitu a možnosť žiť pracovný život podľa vlastných predstáv.
Kedysi sa riešili najmä metre štvorcové a výška nájmu. Dnes je dôležité, čo kancelária robí s ľuďmi: či podporuje sústredenie, spoluprácu, energiu, zdravie, vzťahy a firemnú kultúru.
Samotná budova musí byť zdravým prostredím. Ide o kvalitné technológie a spoľahlivo fungujúcu vzduchotechniku či klimatizáciu. Ak odchádzate z kancelárie po pol dni unavení, s bolesťou hlavy, pocitom sucha v ústach alebo podráždenými očami, často nejde len o pracovnú záťaž, ale o dôsledok zle navrhnutého alebo zastaraného prostredia.
Od začiatku sme sa zameriavali skôr na firmy než na jednotlivcov. Coworking v klasickom zmysle u nás nikdy nebol hlavným smerom. Servisované kancelárie existujú už od 80-tych rokov minulého storočia a prirodzene sa vyvíjali smerom k firemným klientom. Posun bol postupný, výraznejšie sa prejavil okolo roku 2015.
Nejde primárne o zdieľaný priestor pre freelancerov, hoci aj tí u nás majú svoje miesto. Predovšetkým ponúkame profesionálne zázemie pre tímy. Firmy u nás získavajú nielen pracovné miesta, ale aj zasadacie miestnosti, personálnu a prevádzkovú podporu. Vieme zabezpečiť jedno pracovné miesto aj celé poschodie. Skôr než o kancelárie ide o funkčný ekosystém.
Majú vaši klienti nejaký typický profil?
Kľúčový nie je sektor, ale nastavenie firmy. Úspešné podniky chápu, že prostredie ovplyvňuje výkon aj firemnú kultúru. Vedia, že zamestnancom musia vytvoriť dobré podmienky nielen po profesionálnej stránke, ale aj tak, aby to ladilo s ich osobným životom a životným štýlom.
Ak chcete budovať kultúru, musíte stavať na ľuďoch a vytvoriť inšpiratívne prostredie plné rovnako zmýšľajúcich profesionálov. V praxi ide často o marketingové, konzultačné či technologické firmy – jednoducho o spoločnosti s vysokou pridanou hodnotou. Účtovníckych alebo logistických firiem u nás veľa nenájdete.
Ako sa trh zmenil za posledných päť rokov?
Po covide sa flexibilné kancelárie definitívne posunuli z okrajovej služby do hlavného prúdu. Firmy už nechcú dlhodobé záväzky ani riešiť úpravy a vybavovanie kancelárií. Uprednostňujú hotové, profesionálne pripravené prostredie.
Jan Berounský
Trend bol viditeľný už okolo roku 2017, no pandémia ho výrazne urýchlila. Neistota a potreba rýchlo meniť veľkosť tímov prajú flexibilným riešeniam. Oproti obdobiu pred covidom dnes vnímame nárast dopytu približne o 30 až 40 percent. Stále sme však len na začiatku. Myslím si, že raz budú flexibilné kancelárie úplnou normou.
Ľudia si zvykli na komfort domova, takže dnešná kancelária musí ponúknuť niečo navyše. To, čo naozaj funguje, je kombinácia funkčného prostredia a ľudského faktora – kvalitná akustika, svetlo, technológie a premyslené zóny na sústredenie aj spoluprácu, no zároveň energia tímu, kontakt s ľuďmi a pocit spolupatričnosti.
Trend posledných rokov sa označuje ako hotelifikácia kancelárskych priestorov. Často v nich nechýba kaviareň, masér, relax zóna či posilňovňa. Ako rozlíšite hranicu medzi užitočnou službou a zbytočným luxusom, ktorý firmám nič neprináša?
Rozhoduje klient. Sme firma postavená na neustálej spätnej väzbe a podľa nej služby priebežne upravujeme. To, čo klientom prináša reálnu hodnotu, posilňujeme, a to, čo nefunguje, meníme. Luxus bez praktického prínosu dlhodobo neobstojí.
Dnes ste so 40-percentným podielom lídrom trhu. Každý rok stabilne rastiete a často staviate rast aj na preberaní lokalít po konkurencii. Čo je pre takýto vývoj kľúčové?
Každoročne rastieme približne o 10-tisíc metrov štvorcových. Nerastieme však len pre samotný rast, ale cielene vyberáme lokality a budovy, kde vidíme skutočný potenciál a dopyt. Každému novému centru predchádzajú mesiace dôkladného preverovania – ekonomického, technického aj priestorového –, aby sme vedeli, či bude projekt fungovať.
Sledujeme obsadenosť, služby, flexibilitu aj spätnú väzbu od klientov. Navyše čerpáme z 15-ročných skúseností, vďaka ktorým dokážeme prevziať aj problematické centrá po konkurencii a v priebehu roka z nich vytvoriť ziskové a dobre fungujúce miesta.
Praha má však historicky najnižšiu výstavbu kancelárií a zároveň rekordne nízku mieru neobsadenosti.
Áno, je to kombinácia viacerých faktorov – drahšia výstavba, dlhšie povoľovanie projektov a zároveň zmena správania firiem po covide. Špekulatívna výstavba sa spomaľuje, pretože postaviť novú kvalitnú budovu a ponúknuť nájomné, ktoré trh akceptuje, je dnes náročnejšie než kedysi. Vzniká tak zvláštny paradox.
Ešte nedávno sa hovorilo o vysokej neobsadenosti tradičných kancelárií, dnes je však nových kvalitných budov tak málo, že firmy často nemajú kam ísť. Preto mnohé radšej zostávajú tam, kde sú, aj keď priestor nie je ideálny.
Čo pre vás tento nedostatok nových kancelárskych plôch znamená? Je to rastová príležitosť alebo limit pre expanziu?
Dopyt po flexibilných kanceláriách od covidu výrazne rastie – v desiatkach percent – a najmä sa presunul do hlavného prúdu. Je to veľká príležitosť na rast. No ani flexibilný segment nie je bez hraníc.
Jan Berounský
Kam až sa môže trh posunúť? A nehrozí, že si flexibilní operátori začnú navzájom preberať klientov?
Dnes sme na jednotkách percent celého kancelárskeho trhu – konkrétne na približne tri a pol percenta. Existujú predpovede, že flexibilný model môže postupne dosiahnuť 20 až 30 percent trhu, podobne, ako sa to už deje v niektorých západných metropolách. Brzdou sú najmä dlhodobé nájomné zmluvy, ktoré ešte dobiehajú, a nedostatok nových budov vhodných pre modernú prevádzku.
Kvalitné projekty sa často prenajmú ešte skôr, než sa dostanú na trh. Do budúcna sa podľa mňa bude trh viac diverzifikovať. Prémioví operátori ponúknu komplexnú platformu s viacerými lokalitami a vyššou úrovňou služieb, zatiaľ čo iní budú súťažiť predovšetkým cenou. Rozdiel medzi 14 a 35 eurami za meter štvorcový nebude výnimkou, ale štandardnou segmentáciou trhu.
Váš rast už však neťahá len Praha. Čo vám ukázala Ostrava?
Že model nie je možné preniesť úplne bez úprav. Praha je na flexibilné kancelárie zvyknutá. Na začiatku som bol niečo ako Cyril a Metod – vysvetľoval som, čo vlastne servisované kancelárie znamenajú.
Dnes to už v Prahe robiť nemusím. V regiónoch však musíme viac pracovať s lokálnym kontextom, komunitou, komunikáciou a prirodzenými väzbami v danom prostredí. Záujem existuje, najmä zo strany technologických firiem a moderných korporácií, no cenové úrovne sú odlišné. Učíme sa nastavovať parametre tak, aby dávali zmysel klientom aj nám.
Takže sa učíte, aby ste to potom mohli plynulo aplikovať napríklad v Brne?
Áno. Brno je pre nás logický krok, no aj tam platí, že nechceme špekulovať. Projekt na Dornychu je veľká vec, ale výstavba sa oneskorila, takže hotový bude až v roku 2028. Dovtedy chceme mať istotu, že regionálny model dokážeme robiť kvalitne a udržateľne.
Povedali ste, že kancelária už nestojí len na e-mailoch. Čo teda budú ľudia v kancelárii robiť o päť až desať rokov?
Ľudia už nechodia do kancelárie čítať e-maily. To môžu urobiť doma. Chodia tam pre stretávanie, rozhodovanie, tvorbu a budovanie firemnej kultúry. Veľkým trendom je eventový biznis a investície do ľudí – do rozvoja, wellbeingu a tímovej identity.
Moderná kancelária sa posúva smerom k miestu, kde sa deje to, čo online nenahradíte. Táto transformácia však stále prebieha a nikto presne nevie, kam povedie. Možno budúcnosť práce pripomína skôr pracovný kampus.
To znie takmer ako zo sci-fi filmu. Čo si pod tým predstaviť?
To, že ľudia budú chcieť mať veci bližšie pri sebe a ideálne na jednom mieste. Nemusí to byť jedna budova, skôr funkčný kampus – kombinácia práce, služieb, zábavy, kultúry aj priestoru na stretávanie.
Kampus znamená ekosystém: kancelária, kaviareň, športovisko, lekár, škôlka či eventový priestor. Miesto, kde sa prirodzene prelína pracovný a osobný život bez toho, aby sa navzájom pohlcovali.
Čas je dnes najdrahšia komodita. Prečo tráviť hodinu dochádzaním cez celé mesto, keď môžete mať prácu v dosahu svojho každodenného života? Firma môže mať svoje centrálne sídlo napríklad v Prahe, no zamestnancov môže umiestniť podľa ich potrieb aj v regiónoch, kde pracujú bližšie k rodine a dokážu lepšie zladiť prácu s osobným životom.
Zamestnávatelia musia začať premýšľať očami zamestnancov. Nejde pritom o futuristickú víziu, ale o reakciu na realitu. Mladšie generácie už nechcú oddeľovať prácu a život stenami administratívnej budovy. Chcú flexibilitu, dostupnosť a zmysluplne využitý čas. A ak im to zamestnávateľ neponúkne, nájdu si takého, ktorý to pochopí.
Jan Berounský
To je správna otázka. Keby ste sa ma na to spýtali pred covidom, povedal by som, že je to bonus alebo benefit navyše. Počas covidu sa o tom začalo diskutovať a dnes je to podľa mňa nutnosť. Mladá generácia má obrovský potenciál, no firmy s toxickou produktivitou a rigidnou hierarchiou ho nikdy nedokážu naplno využiť.
Prevádzkujete 17 workspace centier na ploche 66-tisíc metrov štvorcových. Tento rok ste prekonali obrat 600 miliónov korún a mierite k miliarde. Čo bude hlavným motorom ďalšieho rastu?
Do roku 2029 chceme dosiahnuť plochu približne 110-tisíc metrov štvorcových a obrat jednej miliardy korún. Najskôr musíme naplniť potenciál Prahy, Brna a Ostravy. Potom sa chceme zamerať na menšie krajské a regionálne mestá, kde by sme ľuďom radi priblížili prácu k ich bydlisku, aby nemuseli dochádzať do hlavného mesta alebo iných veľkých centier.
A čo zahraničie?
Tá myšlienka tu už bola, no je ťažké vstúpiť na nový trh bez výhody lokálnej znalosti a bez toho, aby ste tam trávili 100 percent času. Neverím na skratky.
Musel by som tomu obetovať veľa času aj kľúčových ľudí, ktorí žijú v Prahe. Preto to nie je jednoduché rozhodnutie. Do zahraničia sa nechceme tlačiť za každú cenu, hoci je to lákavé – budúcnosť flexibilných kancelárií je veľká a odborníkov na tento segment je v Európe aj vo svete stále veľmi málo.
A keby ste sa predsa len rozhodli, kam by ste zamierili?
Racionálne by to bolo Slovensko, Poľsko, Maďarsko alebo Rumunsko. Srdce by ma však ťahalo skôr do Rakúska, Španielska, Spojených štátov alebo do Veľkej Británie.
Aká najväčšia výzva vás teraz čaká?
Otvorenie našej doteraz najväčšej lokality – PernerKarlín. Je to projekt, na ktorom pracuje prakticky celá firma. Nejde len o veľkosť – takmer šesťtisíc metrov štvorcových a štyri poschodia v novej budove – ale najmä o úplne nový koncept. Po prvýkrát tu zavádzame Experience Event Hub – celé poschodie s kapacitou 700 ľudí venované zážitkovým a eventovým priestorom.
Bude tam TEDxová sála pre 300 ľudí, miestnosť podporujúca brainstorming zasadená do prostredia pripomínajúceho prírodu, veľkú časť priestoru bude tvoriť gastrozóna, ďalej sála zameraná na wellbeing či klub vhodný na rôzne oslavy. Cieľom je ponúknuť firmám aj jednotlivcom úplne nový typ pracovného zážitku.
Aj po všetkých tých rokoch je vidieť, že vás to stále napĺňa. Čo vás na podnikaní a budovaní firmy baví najviac a čo vás ženie dopredu?
Najviac ma na tom bavia ľudia. Stretnutia s inšpiratívnymi osobnosťami, nové nápady a energia, ktorú to prináša. Nie som typ človeka, ktorý by udržiaval status quo. Baví ma budovať, tvoriť a posúvať veci dopredu. Naopak, ubíja ma stereotyp – robiť stále to isté.
Aj preto beriem podnikanie trochu ako hru. Hru, v ktorej neustále hľadáte rovnováhu – niekde pridať, inde ubrať, niečo zlepšiť, niečo zmeniť. Je to sústava rozhodnutí, ktoré spolu vytvárajú výsledok. A práve táto neustála dynamika, proces rastu a objavovania, je to, čo ma na tom stále baví.
Článok vyšiel pôvodne v českom magazíne Forbes. Autorkou je Jana Divínová.
